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房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。
全部3個回答>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納
141****6113 | 2018-07-13 01:42:16
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計稅依據(jù)
查看全文↓ 2018-07-13 01:45:59
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。（1）納稅人實際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認的土地面積為準；（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。 -
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一、土地使用稅基本知識
查看全文↓ 2018-07-13 01:44:26
1、概念: 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 征稅范圍:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)?！ ?br/>2、納稅人:凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人?！?br/>（1）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納?！?br/>（2）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。
（3）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。、
3、計稅依據(jù)
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。
（1）納稅人實際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認的土地面積為準；
（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。
4、應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額 建造期間應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積、二、房地產(chǎn)項目土地使用稅計算
（一）建造期間土地使用稅
1、建造期間土地使用稅計稅起始時間開發(fā)階段的計稅起始時間，依據(jù)兩個文件進行判斷。
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：
（1）征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；
（2）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條第一款規(guī)定：
（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的起始日一般是（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
注意：繳納土地使用稅的時間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為開始繳納時間！
（二）建造期間土地使用稅計稅依據(jù)
1．總計稅面積的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開征的計稅依據(jù)，應(yīng)依據(jù)
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》
第三條：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。
《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]015號）第六條：
納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；
尚未核發(fā)土地使用證書 的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。
如果納稅人實踐中非法占地開發(fā)，即土地使用權(quán)證明文件上的四至界線與實地不一致，應(yīng)按實地四至界線計算土地面積。 -
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1、出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
查看全文↓ 2018-07-13 01:43:52
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。已銷售房屋，次月起不再繳納土地使用稅。
已銷售房屋的占地面積計算公式如下：
已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。 -
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一般企業(yè)土地使用稅計算公式是：
查看全文↓ 2018-07-13 01:43:23
年度應(yīng)納稅額=土地面積*單位稅額。
一般企業(yè)應(yīng)繳稅金是一個固定數(shù)。如企業(yè)占用土地面積1000㎡，單位稅額8元/㎡，則年稅額8000元，季度應(yīng)繳稅額2000元。土地一直使用一直繳納，直到土地不再使用，納稅義務(wù)截止。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅特別之處在于隨著所建房屋的銷售而遞減，房屋銷售完畢，土地使用稅納稅義務(wù)完結(jié)。如何計算每一季度的應(yīng)納稅額是房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的難點。 -
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個階段：
查看全文↓ 2018-07-13 01:42:39
1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業(yè)就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。
相關(guān)問題
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計算公式為：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標準可適當(dāng)降低，但降低額不得超過上述規(guī)定**低稅額的30%.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標準可以適當(dāng)提高，但須報財政部批準。
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一般來說自有房產(chǎn)和自有土地是按照房產(chǎn)原值和土地面積來交納的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-10%20%）×1.2%這個是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。10%還是20%比例要看你房子是否為90年以前的房產(chǎn)，是則為20%，否則為10%。土地稅=土地面積×土地級別金額這個是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。土地級別金額要看你的土地證上說明是幾級土地。
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一、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時間，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅。理由是該時間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)。從交房之次月起，納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準進行統(tǒng)計）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。
全部3個回答> -
答
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”
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