無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是如何規(guī)定的？

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• 154****8260

  一）未取得權(quán)屬證房屋買賣合同的法律效力：
  　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓……”。本條系國家強制性規(guī)定，能否以該條認(rèn)定房屋買賣合同無效？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是防止房地產(chǎn)不辦理權(quán)屬證書就私自交易，從而損害國家對房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收。雖屬于禁止性規(guī)定，但第三十八條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓，僅指不發(fā)生物權(quán)變動效力，而不是一概地否定買賣合同效力。如果依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定買賣合同無效，在雙方簽訂合同之后，即使賣方辦理權(quán)屬登記，取得房屋權(quán)屬證書，雙方買賣合同依然無效。如果雙方辦理過戶，依據(jù)合同法規(guī)定則要求恢復(fù)原狀，不僅有違契約自由原則，另一方面也會抑制市場交易機會，降低交易效率。
  　　法律上的“禁止”和“不得”有區(qū)別，涉及到價值考量問題。為了防止損害國家對房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收行為的發(fā)生，有必要否定房屋買賣合同的效力，但在判斷合同是否因違反規(guī)定而無效時，重要的參考因素達(dá)到禁止規(guī)定所追求的目的。如果單純地通過對一方當(dāng)事人作出處罰，即可以實現(xiàn)該規(guī)范目的，那么就沒必要非得要讓合同無效，這對于保護(hù)合同相對人、保護(hù)交易安全無疑是有好處的。從第三十八條規(guī)定目的之實現(xiàn)的角度來看，既然無權(quán)屬證書的房屋不能發(fā)生物權(quán)變動的效力，那么行政管理的目的就達(dá)到了。至于買賣合同的效力，則屬于合同法規(guī)制范圍，依據(jù)合同自由原則，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。
  　?。ǘ嶋H權(quán)利人在未取得產(chǎn)權(quán)證時的無權(quán)有效：
  　　依據(jù)《合同法>第五十一條的規(guī)定“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分杈的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”本案在簽訂《房屋買賣合同》時，嚴(yán)格意義上講房屋的所有權(quán)人屬于世紀(jì)景公司，盡管原告戴某已經(jīng)與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》，但未實際取得房屋權(quán)屬證書，故戴某還不是法律意義上的所有權(quán)人，因此戴某出賣房屋，不免有無權(quán)處分之嫌。對于此類二手房買賣，開發(fā)商一般不會表達(dá)不同意見，可以認(rèn)為構(gòu)成追認(rèn)。權(quán)利人事后對合同不予追認(rèn)，合同是否就絕對無效呢？依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款規(guī)定，“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！北景复髂撑c開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》并交納32萬元認(rèn)購金，可以認(rèn)定雙方簽訂的為《房屋買賣合同》，以取得所有權(quán)為目的的《房屋買賣合同》，戴某與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》并支付認(rèn)購金。雙方形成了事實上的房屋買賣關(guān)系，戴某對開發(fā)商享有交付房屋并轉(zhuǎn)移登記的請求權(quán)，屬于可期待利益。戴某與柳某簽訂《房屋買賣合同》，戴某在合同約定的履行期限屆滿時是否取得房屋所有權(quán)，主要影響合同是否能夠繼續(xù)履行，即戴某是否能向買受入交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而不影響買賣合同的效力。因此，不應(yīng)僅以戴某在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無效。
  　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未確定不能影響合同效力：
  　　依據(jù)合同法原理，合同標(biāo)的具有可能性、確定性、合法性、妥當(dāng)性。原告以房屋是經(jīng)濟(jì)適用房為由請求判令合同無效，即以合同標(biāo)的不合法為由請求確認(rèn)合同無效。經(jīng)一審法院詢問世紀(jì)景公司，該公司答復(fù)：戴某認(rèn)購的房屋屬回遷安置房屋，是按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，辦審批表的是經(jīng)濟(jì)適用住房，戴某認(rèn)購的房屋沒有辦理審批表；具體該房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該由建委界定，現(xiàn)在還沒辦產(chǎn)權(quán)證。涉案房屋**終被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)適用房，在本案這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未定階段也不宜認(rèn)定合同無效。判斷合同是否因違反強制性規(guī)定而無效時，如果能夠達(dá)到禁止規(guī)定所追求的目的，那么就沒必要使該合同無效。如果**終涉案房屋確定為經(jīng)濟(jì)適用房，違反國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的上市限制規(guī)定，一方面戴某可以再次提起訴訟，請求確認(rèn)合同無效。另一方面，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記主義，即使戴某不申請確認(rèn)合同無效，雙方不法交易目的同樣不能實現(xiàn)。無論是從維護(hù)交易安全、尊重當(dāng)事人意思自治，還是從實現(xiàn)個案正義的角度，認(rèn)定合同效力應(yīng)以合同有效為原則，盡量促成合同的繼續(xù)履行，實現(xiàn)合同的目的，這樣才能更好地保護(hù)雙方的利益。

  查看全文↓ 2019-06-13 05:18:36
• 138****5192

  小產(chǎn)權(quán)房子買賣不合法，從法律上來說小產(chǎn)權(quán)房子是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。
  
  《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。
  
  擴展資料：
  小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房,更不會有房產(chǎn)證。
  
  2018年發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。
  
  用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。

  查看全文↓ 2019-06-13 05:18:25
• 135****7670

  沒有房產(chǎn)證，協(xié)議具有合同效力，只是不能過戶。
  合同有效的條件是：
  （1）當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。
  （2）當(dāng)事人意思表示真實。
  （3）不違反法律或社會公共利益。
  （4）合同標(biāo)的須確定和可能。

  查看全文↓ 2019-06-13 05:18:18
• 145****2536

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。"
  根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。
  因此，在以前的法律實務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無效。
  眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。
  合同法釋【1999】19號第4條(第四條合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點。
  上海市高級人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買賣案件若干問題的解答》的通知第4個問題中問：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。
  該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》(2005年第1期)對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。
  其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于"期房限轉(zhuǎn)"的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實際取得房屋的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
  因此，在目前的司法實踐中，各地法院在審理這類案件時，通?？紤]到了立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，因而鼓勵誠實信用，維護(hù)交易安全，一般判決這類合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，對出售方要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的請求不予支持

  查看全文↓ 2019-06-13 05:18:13

相關(guān)問題

• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是如何規(guī)定的？
  答

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。"根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，在以前的法律實務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無效。眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。合同法釋【1999】19號第4條(第四條合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點。上海市高級人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買賣案件若干問題的解答》的通知第4個問題中問：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》(2005年第1期)對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于"期房限轉(zhuǎn)"的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實際取得房屋的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。因此，在目前的司法實踐中，各地法院在審理這類案件時，通常考慮到了立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，因而鼓勵誠實信用，維護(hù)交易安全，一般判決這類合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，對出售方要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的請求不予支持

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• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是如何規(guī)定的？
  答

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。"根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，在以前的法律實務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無效。眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。合同法釋【1999】19號第4條(第四條合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點。上海市高級人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買賣案件若干問題的解答》的通知第4個問題中問：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》(2005年第1期)對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是怎樣規(guī)定的？
  答

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。

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• 問 ??沒有產(chǎn)權(quán)的房子是否能夠進(jìn)行買賣？無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？
  答

  法律成面上不合法，但是實際生活中，如果對方可以提供購房發(fā)票且可以去房產(chǎn)局網(wǎng)簽合同備案的話，買來自己住還是沒毛病的，想要繼續(xù)轉(zhuǎn)賣，就需要找到想要買來自己住的人

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房子買賣合同有法律效力嗎？
  答

  有效，你買的別人自建房吧！

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