?? 超容積率如何計算土地出讓金？怎么規(guī)定的呢？

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• 156****2931

  土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
  　　投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
  　　南寧市曾經(jīng)買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費加起來近3000元，而現(xiàn)在要補繳土地出讓金，就等于在原來的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢。如何計算房改房土地出讓金是市民**為關(guān)心的事情。
  　　解讀：網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價是指房屋所在位置的樓面價，每個網(wǎng)格點為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點的基準(zhǔn)地價圖。南寧基準(zhǔn)地價**低值在沙井一帶，為188元/平方米，**高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價圖覆蓋范圍內(nèi)的，按基準(zhǔn)地價的**低值188元/平方米計算。
  　　公式：補交土地出讓價款（元）=網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)
  　　舉例：張三有一套住房位于衡陽秀靈路口，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，擬準(zhǔn)備上市交易，該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩余使用年限為69年，則需補交土地出讓價款計算方法如下：
  　　經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價圖，該位置的網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價為511元/平方米；容積率為3.5，容積率修正系數(shù)0.761；剩余使用年限為69年，年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此，需要補交土地出讓價款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 16:10:42
• 146****8183

  超容積率應(yīng)補交的土地出讓金按兩種方法計算收取，計算方法如下：
  　　1.評估總地價低于成交總價款時的計算方法：
  　　補交土地出讓金＝成交時的單價÷調(diào)整后的容積率×超容積率增加的建筑面積
  　　2.評估總地價高于成交總價款時的計算方法：
  　　補交土地出讓金＝評估單價÷調(diào)整后的容積率×超容積率增加的建筑面積。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:10:25
• 143****9958

  一般容積率超出是不容易獲得審批的需重新報規(guī)劃。新規(guī)劃或?qū)徟男韪鶕?jù)實際的超出面積平數(shù)按照樓板價來補償土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:10:20
• 132****1013

  容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:10:12
• 152****3341

  容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
  土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:10:01

相關(guān)問題

• 問 容積率調(diào)整補交土地出讓金怎么看？ 改變?nèi)莘e率應(yīng)該如何補交土地出讓金？
  答

  　容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會上存在著一些規(guī)劃等部門權(quán)力尋租，違規(guī)批準(zhǔn)開發(fā)商提高容積率，開發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應(yīng)補交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進(jìn)行研究。提高容積率后應(yīng)補交土地出讓金的法律依據(jù)　　由于容積率的提高對國有土地使用權(quán)的出讓價格有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。雖然1990年國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》開始實施國有土地使用權(quán)有償使用，1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅對土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地出讓金作出規(guī)定，對地價有重要影響的容積率調(diào)整是否應(yīng)補交土地出讓金未作出規(guī)定。2001年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》第一次對其作出明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。2002年建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：“如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)告知國有土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補交”。

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• 問 ??何為土地出讓金?土地出讓金如何計算?
  答

  根據(jù)《土地管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)出讓土地，土地出讓金的計算如下：1、這種是有實際成交價的。這個價格不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)。那么就按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金。如果成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的話，就按全部地價40%計算。2、在原土地?fù)碛姓咿D(zhuǎn)讓土地補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。另一方面地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規(guī)劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。1、若業(yè)主當(dāng)年是以成本價購得的房：土地出讓金=當(dāng)年成本價x建筑面積x1%。2、若業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購房：A、先向原單位繳納土地出讓金，補全成本價（優(yōu)補成)：當(dāng)年成本價x建筑面積x6%。B、再繳納土地出讓金：當(dāng)年成本價x建筑面積x1%（該費用由購買方承擔(dān)）。

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• 問 何為土地出讓金?土地出讓金怎么計算?
  答

  土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）?；蛲恋厥褂闷跐M，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。計算方法：一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

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• 問 土地出讓金怎么計算? 土地出讓金怎么算 國有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)
  答

  一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

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• 問 土地出讓金怎么計算? 土地出讓金怎么算
  答

  按土地級別收取，重慶地區(qū)一級地為80元每平米，每個地方國土資源部門都會根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性，對土地劃分等級，并根據(jù)等級確定各類不同性質(zhì)用地（商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地）的出讓基準(zhǔn)地價。一級為**高，等級越高，價格越貴。但具體怎么劃分，劃分多少級，各地都不相同，國土資源部門都有專門的文件規(guī)定，一般可以在當(dāng)?shù)貒临Y源部門的網(wǎng)站上查到。土地出讓金有兩種征收方式：1、公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有”優(yōu)售“字樣，按成交總價的1%征收；2、其它劃撥地交易，按土地級別系數(shù)*建筑面積征收。土地級別系數(shù)在國土局有具體的分級。

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