?? 收商品房預(yù)約金如何處理？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？

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• 155****0630

  一、如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書
  　　1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)。“定金”屬與擔(dān)保方式的一種，對(duì)于定金的規(guī)定《合同法》、《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》司法解釋均有明確規(guī)定?！坝喗稹睂儆陬A(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。
  2、如果購(gòu)房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但**終因部分條款未達(dá)成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時(shí)，定金如何處理?這是司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規(guī)定，僅在《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定了：“ ……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！钡@里“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方究竟是什么范圍，法律并無對(duì)此界定。當(dāng)然筆者認(rèn)為既然認(rèn)購(gòu)書中的定金屬于立約定金，那么，如果購(gòu)房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便**終因部分條款未達(dá)成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應(yīng)當(dāng)收取，應(yīng)予以返還。但如果雙方在簽署認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，明確了雙方因買賣合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
  3、盡量在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)對(duì)商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對(duì)合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購(gòu)合同之后附商品房預(yù)售或銷售合同的文本。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 13:19:11
• 132****5474

  按照規(guī)定肯定要預(yù)交稅費(fèi)。但是賬務(wù)如何處理、怎樣減少企業(yè)稅負(fù)，財(cái)務(wù)人員會(huì)妥善處理，一般都會(huì)為企業(yè)合理避稅。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 13:19:05
• 147****2862

  與開發(fā)商簽訂預(yù)訂合同，交付預(yù)訂金后，又不想買了，這預(yù)訂金能退嗎？ **高法院早在2003年就有司法解釋： 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第四條規(guī)定：“ 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；
  因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。” 可見，買方單方無正當(dāng)理由反悔，定金是不能退的。怎么能退，還是要合理利用規(guī)則中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”規(guī)定。也就是說，想要退定金的買房者，要找到合同不能訂立，而責(zé)任不在雙方當(dāng)事人的理由。你不能不去洽商購(gòu)房合同就直接主張退定金。煞有介事地談判，拿出開發(fā)商不可能接受的既符合交易慣例，又符合法律規(guī)定的理由，讓買賣雙方就合同條款無法協(xié)商達(dá)成一致。
  找不到這樣的理由，這定金是無法退的。 即使因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，無法簽訂合同，也要有相關(guān)的證據(jù)，沒有證據(jù)，開發(fā)商承認(rèn)主動(dòng)退款的沒有問題；
  要是開發(fā)商就想吃定...這定金是無法退的，不承認(rèn)有不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理、訂購(gòu)，買方單方無正當(dāng)理由反悔，這預(yù)訂金能退嗎，又不想買了。
  在許多買房者的購(gòu)房經(jīng)歷中，讓買賣雙方就合同條款無法協(xié)商達(dá)成一致。 即使因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，勝訴的可能性也小，還是要合理利用規(guī)則中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，與開發(fā)商簽訂預(yù)訂合同，無法簽訂合同。
  怎么能退，而買房者又沒有證據(jù)，想要退定金的買房者，交付預(yù)訂金后，以免事后取證困難、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的；
  要是開發(fā)商就想吃定金。在社會(huì)普遍缺乏誠(chéng)信的情況下，沒有證據(jù)。煞有介事地談判，要找到合同不能訂立，拿出開發(fā)商不可能接受的既符合交易慣例：“ 出賣人通過認(rèn)購(gòu)；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，也要有相關(guān)的證據(jù)？ **高法院早在2003年就有司法解釋。找不到這樣的理由，都有可能碰到樓書或售樓小姐的承諾與**終交付的條件不符的，還是拿著攝像機(jī)或錄音機(jī)去做談判，

  查看全文↓ 2019-06-15 13:18:59

相關(guān)問題

• 問 ??商品房糾紛如何處理呢？
  答

  一"對(duì)方無預(yù)售房許可證和未進(jìn)行預(yù)售合同備案登記"根本就不能賣房,已構(gòu)成欺詐.二你可以此次提出先履行抗辯,在對(duì)方無預(yù)售房許可證和未進(jìn)行預(yù)售合同備案登記前停止付款.這不構(gòu)成你違約.三你還可以向?qū)Ψ揭蠼獬贤⒁蟀匆迅斗靠罴颖顿r償.

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• 問 ?? 如何選擇商品房？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
  答

  ，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購(gòu)買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購(gòu)買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間，是購(gòu)買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購(gòu)買時(shí)需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購(gòu)房者一定要先看開發(fā)商的國(guó)有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認(rèn)真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費(fèi)者簽訂房屋購(gòu)買合同時(shí)，一定要認(rèn)真把握面積、價(jià)格、收費(fèi)方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。

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• 問 ?? 商品房面積如何測(cè)量？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
  答

  使用面積是指每套住宅門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、餐廳、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不含吊柜）、戶內(nèi)樓梯等使用空間。所謂凈面積是指上述各使用空間墻皮的投影所包圍的面積，內(nèi)墻皮應(yīng)占?jí)γ娓叨?/2以上的墻面內(nèi)皮。　　戶內(nèi)樓梯面積的計(jì)算：　　戶內(nèi)樓梯按投影計(jì)算面積，包括在起居室內(nèi)的戶內(nèi)樓梯不再重復(fù)計(jì)算面積?！　∑挛蓓斒褂妹娣e的計(jì)算：　　利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件(便溺、采光、通風(fēng))外，還應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件，才可計(jì)入使用面積：　　1. 使用房間的凈高度**低不應(yīng)低于1.5(含);　　2. 使用房間凈面積的一半(含)以上不低于2.1平方米(含)?！　M足上述條件的房間，其凈面積可全部計(jì)入使用面積，若房間超過2.1平方米(含)部分不足房間總面積的一半, 則按超過2.1平方米(含)部分凈面積的2倍計(jì)入使用面積?！　￡?yáng)臺(tái)使用面積的計(jì)算　　封閉陽(yáng)臺(tái)按其凈面積計(jì)算使用面積；沒有封閉的陽(yáng)臺(tái)按凈面積的1/2計(jì)算使用面積?！　￠T洞口及壁龕使用面積的計(jì)算　　1. 大于1.5米(含)的內(nèi)門洞口應(yīng)按其投影計(jì)算使用面積?；顒?dòng)的內(nèi)閣包括在使用面積之內(nèi)?！　?. 壁龕斷面積從地面算起,其凈高度超過1.8米者按其投影計(jì)算使用面積?！　〔挥?jì)入使用面積的部分有：　　1. 窗臺(tái)與一般門洞口不計(jì)入使用面積;　　2. 住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分, 則挑空部分不計(jì)入使用面積;　　3. 吊柜不單獨(dú)計(jì)入使用面積;　　4. 突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風(fēng)道、垃圾道，不計(jì)入使用面積；　　5. 屋頂平臺(tái)不算使用面積。

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• 問 ??自建房發(fā)生工傷如何處理？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
  答

  工傷啊 ！工傷保險(xiǎn)條例 (國(guó)務(wù)院令第375號(hào)) 《工傷保險(xiǎn)條例》已經(jīng)2003年4月16日國(guó)務(wù)院第5次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予公布，自2004年1月1日起施行。 總 理 溫家寶 二00三年四月二十七日工傷保險(xiǎn)條例全文第一章 總 則 第一條 為了保障因工作遭受事故傷害或者患職業(yè)病的職工獲得醫(yī)療救治和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，促進(jìn)工傷預(yù)防和職業(yè)康復(fù)，分散用人單位的工傷風(fēng)險(xiǎn)，制定本條例。 第二條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類企業(yè)、有雇工的個(gè)體工商戶（以下稱用人單位）應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定參加工傷保險(xiǎn)，為本單位全部職工或者雇工（以下稱職工）繳納工傷保險(xiǎn)費(fèi)。 中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類企業(yè)的職工和個(gè)體工商戶的雇工，均有依照本條例的規(guī)定享受工傷保險(xiǎn)待遇的權(quán)利。 有雇工的個(gè)體工商戶參加工傷保險(xiǎn)的具體步驟和實(shí)施辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第三條 工傷保險(xiǎn)費(fèi)的征繳按照《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)的征繳規(guī)定執(zhí)行。 第四條 用人單位應(yīng)當(dāng)將參加工傷保險(xiǎn)的有關(guān)情況在本單位內(nèi)公示。 用人單位和職工應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)安全生產(chǎn)和職業(yè)病防治的法律法規(guī)，執(zhí)行安全衛(wèi)生規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防工傷事故發(fā)生，避免和減少職業(yè)病危害。 職工發(fā)生工傷時(shí)，用人單位應(yīng)當(dāng)采取措施使工傷職工得到及時(shí)救治。 第五條 國(guó)務(wù)院勞動(dòng)保障行政部門負(fù)責(zé)全國(guó)的工傷保險(xiǎn)工作。 縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府勞動(dòng)保障行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的工傷保險(xiǎn)工作。 勞動(dòng)保障行政部門按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定設(shè)立的社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)（以下稱經(jīng)辦機(jī)構(gòu)）具體承辦工傷保險(xiǎn)事務(wù)。

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• 問 商品房裂縫怎么辦該如何處理呢？
  答

  處理方式：1、對(duì)于一般混凝土樓板表面的龜裂,可先將裂縫清洗干凈,待干燥后用環(huán)氧漿液灌縫或用表面涂刷封閉。施工中若在終凝前發(fā)現(xiàn)龜裂時(shí),可用抹壓一遍處理;其它一般裂縫處理可在清洗板縫后用1:2或1:1水泥砂漿抹縫,壓平養(yǎng)護(hù)。 2、當(dāng)裂縫較大時(shí),應(yīng)沿裂縫鑿八字形凹槽,沖洗干凈后,用1:2水泥砂漿抹平,也可以采用環(huán)氧膠泥嵌補(bǔ)。 3、當(dāng)樓板出現(xiàn)裂縫面積較大時(shí),應(yīng)對(duì)樓板進(jìn)行靜載試驗(yàn),檢驗(yàn)其結(jié)構(gòu)安全性,必要時(shí)可在樓板上增做一層鋼筋網(wǎng)片,以提高板的整體性。 4、個(gè)別通長(zhǎng)、貫通的危險(xiǎn)結(jié)構(gòu)裂縫,裂縫寬度大于0.3mm的,采用結(jié)構(gòu)膠粘扁鋼加固補(bǔ)強(qiáng)。板縫用灌縫膠高壓灌膠。

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