?? 商住兩用房如何經(jīng)營？誰能說說呢？

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• 132****6695

  一、商住用房，是指樓盤以商業(yè)立項，但以住宅名義對外銷售的房屋。因限購政策和價格，大量一線城市的剛需人群選擇了購買商業(yè)性用房來自住。
  二、但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國2007年出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。
  
  三、如果續(xù)期問題“有法可依”，根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?br/>四、即便國家批準了續(xù)期，對于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費用的標準如何，各方也存有爭議。根據(jù)現(xiàn)有法律來看，很可能會由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期，而且有可能不用繳費。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:01:15
• 157****8383

  　房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：
  　　（1）從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值；
  　　（2）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
  　　房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。
  　　房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
  　?。?）以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的
  　　應納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）
  　?。?）以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的

  查看全文↓ 2019-06-15 16:01:01
• 155****1028

  1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善，相應物業(yè)費相對也會高一些。
  2、商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**50％。
  3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
  4、開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。
  買商住兩用房注意事項
  1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒有做出相應規(guī)定。
  2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
  3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且**多可貸房款的50%，時間**多貸10年。
  4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價的3%，個稅征收差額的2%，營業(yè)稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產(chǎn)稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
  注：差額=房屋成交價-房屋上手價
  5、商住兩用房一般會按照商業(yè)用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:00:47
• 147****3106

  可以，需要居委會或業(yè)主委員會出證明
  一人有限公司要10萬資金，2人以上需要3萬就行。
  注冊公司流程:
  1、企業(yè)名稱預先登記
  2、企業(yè)設(shè)立登記
  3、前置審批
  前置審批是指企業(yè)登記注冊前，政府行業(yè)主管部門對企業(yè)經(jīng)營資格的審查。一般企業(yè)不需要。
  4、交存企業(yè)注冊資金
  5、辦理法定驗資手續(xù)
  6、工商注冊的審批、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照
  7、企業(yè)印章備案及刻制
  8、企業(yè)法人代碼登記
  9、稅務登記
  10、國稅登記（國地稅登記證已經(jīng)合一，在地方稅務填表打照，國稅登記）
  11、開設(shè)銀行賬號
  12、開轉(zhuǎn)資證明和劃轉(zhuǎn)資金
  13、統(tǒng)計登記
  14、社會保險登記

  查看全文↓ 2019-06-15 16:00:36
• 146****3241

  其次，購房者在選擇商住兩用房時應首先考察一下項目本身的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和有效年限。通常而言，絕大多數(shù)商住兩用項目的產(chǎn)權(quán)年限為40年或者50年，其性質(zhì)多為商業(yè)地產(chǎn)，
  購房流程和交易費用都和住宅不同。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 16:00:28

相關(guān)問題

• 問 ??商住兩用房 為什么便宜？誰能說說呢？
  答

  所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。二、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。三、商住兩用房稅費“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。四、商住兩用房貸款商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。五、商住兩用房缺點總結(jié)落戶問題+費用問題+安全問題缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

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• 問 商住兩用房可以買嗎？誰能說說呢？
  答

  所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。二、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

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• 問 ??商住兩用房什么意思？誰能說說呢？
  答

  商住兩用：“商住兩用”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。簡介：商住兩用住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。從土地的使用用途上來說，國家只界定了“居住與非居住”用地，并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進行住宅開發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在“商住兩用房”的法律概念。如果開發(fā)商說樓房是商住兩用的，則很可能是：同一幢樓，部分是商業(yè)的（比較多的是裙房和下面的樓層），部分是住宅的。在居住小區(qū)規(guī)劃中，要求按建筑總面積進行配套建設(shè)一些公共建筑，除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等商務設(shè)施。

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• 問 商住兩用房值得購買嗎？誰能說說呢？
  答

  看用途吧，對于沒有購房資格，又不需要落戶口的人來說，商住房單價低，是更合適的選擇。另外如果想開公司的話，商住房是可以注冊的，住宅就不行。

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• 問 商住兩用房有天然氣嗎？誰能說說呢？
  答

  1、商住兩用房能裝天然氣。只要有天然氣管道就可以安裝。2、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。土地使用年限50年，一般到手40多年(50年后如何處置于70年一樣沒有明確政策規(guī)定，但房屋所有權(quán)是永久的。)相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善，相應物業(yè)費相對也會高一些。3、天然氣是指自然界中天然存在的一切氣體，包括大氣圈、水圈、和巖石圈中各種自然過程形成的氣體(包括油田氣、氣田氣、泥火山氣、煤層氣和生物生成氣等)。而人們長期以來通用的"天然氣"的定義，是從能量角度出發(fā)的狹義定義，是指天然蘊藏于地層中的烴類和非烴類氣體的混合物。在石油地質(zhì)學中，通常指油田氣和氣田氣。其組成以烴類為主，并含有非烴氣體。

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