開(kāi)發(fā)商能自己征收土地嗎?政府征地和開(kāi)發(fā)商征地有什么區(qū)別?

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• 132****7463

  從法律上講，并不存在所謂的開(kāi)發(fā)商征地，只有政府征地。只有政府（縣、市政府）代表國(guó)家先將集體土地征收為國(guó)有后，再提供給開(kāi)發(fā)使用，因此，存在著征地與供地兩個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，只經(jīng)歷征地這一個(gè)環(huán)節(jié)。
  如果開(kāi)發(fā)商直接征地，那必定是違法的。

  查看全文↓ 2019-06-19 22:21:25
• 156****4940

  這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的很好。
  1、政府征地拆遷，是由政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行，征地拆遷的費(fèi)用在審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候一般都能很容易的認(rèn)可，而且政府征地拆遷符合國(guó)家的政策規(guī)定，屬于合法的。
  2、開(kāi)發(fā)商征地拆遷，如果是很早以前，在費(fèi)用方面，審計(jì)局多少都會(huì)審減很多，因?yàn)闆](méi)有相關(guān)依據(jù)，在補(bǔ)償方面就會(huì)相應(yīng)補(bǔ)償很少，不能說(shuō)屬于違法，但是由于沒(méi)有政策支持，所以就很產(chǎn)生很多土地遺留問(wèn)題。

  查看全文↓ 2019-06-19 22:21:19
• 147****0658

  1，補(bǔ)償方面：
  
  如果說(shuō)是征地（政府拆遷）的話，那就是給多少補(bǔ)償就是多少，政府征地必須依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；開(kāi)發(fā)商拆遷的話，是委托拆遷公司跟你們談，就有商量的余地!
  2，用途方面：
  
  政府征地一般是城市開(kāi)發(fā)，如鐵路；開(kāi)發(fā)商拆遷一般是商業(yè)住宅改造。
  
  3，拆遷手段性質(zhì)：
  
  政府征地是強(qiáng)制性的，開(kāi)發(fā)商拆遷可以有商量余地。

  查看全文↓ 2019-06-19 22:21:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商能自己征收土地嗎？開(kāi)發(fā)商征地 是什么標(biāo)準(zhǔn) ？
  答

  一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開(kāi)，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個(gè)人或小集團(tuán)利益，往往會(huì)借機(jī)斂財(cái)，肥了個(gè)人，害了國(guó)家，直接導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開(kāi)發(fā)效率?！罢信膾臁钡耐恋毓?yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了?？梢詫Ｐ奶岣呓ㄖ焚|(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，有效地控制了開(kāi)發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地利用的高效率也成為必然。四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開(kāi)拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過(guò)竟買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過(guò)競(jìng)拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開(kāi)“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)均等，只要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。中小開(kāi)發(fā)商必需適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，提升開(kāi)發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)征收個(gè)人土地嗎?開(kāi)發(fā)商征地 是什么標(biāo)準(zhǔn)？
  答

  你好，征收土地需要由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，其他機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)批準(zhǔn),否則屬于違法征收土地；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)批準(zhǔn)文件中的“征收土地方案”確定，但不得低于當(dāng)?shù)貐^(qū)片地價(jià),否則屬于補(bǔ)償違法;征地要在征地范圍內(nèi)對(duì)征地文號(hào)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等予以公告，保證被征地戶的知情確認(rèn)聽(tīng)證權(quán)，否則屬于程序違法；補(bǔ)償款要一次性支付到位,不能按月支付;地上附著物的補(bǔ)償由當(dāng)?shù)刂贫ǎ部梢酝ㄟ^(guò)評(píng)估確定補(bǔ)償；如果征地違法的話，可以拒絕交出土地。建議聘請(qǐng)專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)維權(quán)，如有需要可來(lái)電咨詢。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕政府代征地嗎
  答

  有些政府為了貪方便，就會(huì)委托當(dāng)?shù)氐囊恍┐笮烷_(kāi)發(fā)商代替它們征地，幫助土地順利的征收回來(lái)，減輕政府相關(guān)部門的負(fù)擔(dān)。但有些開(kāi)發(fā)商并不想要承擔(dān)類似的任務(wù)，那么開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕政府代征地嗎?下文為你好好介紹下?！　￠_(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕政府代征地嗎?可以拒絕?！　〈鞯叵嚓P(guān)問(wèn)題　　(1)各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的代征地比例不一，代征地的費(fèi)用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響也不一樣。如果對(duì)代征地問(wèn)題不做區(qū)別地對(duì)待，對(duì)建設(shè)單位顯然是不公平的。尤其是中國(guó)已成功地加入世貿(mào)組織，各項(xiàng)政策規(guī)定也逐步與國(guó)際接軌，如果仍單純地依據(jù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制形成的慣例指導(dǎo).管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)減弱準(zhǔn)備前來(lái)投資的外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的信心，不利于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形成有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！　?2)從純粹的市場(chǎng)角度講，如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個(gè)條件，開(kāi)發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)接受了該代征地;另外，項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見(jiàn)時(shí)，代征地已經(jīng)明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，說(shuō)明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地，開(kāi)發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)看好該項(xiàng)目的未來(lái)開(kāi)發(fā)收益，它能夠承受代征地費(fèi)用作為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)時(shí)這一額外的費(fèi)用?！　?3)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項(xiàng)目好，容易吸引投資商;另一方面，代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重會(huì)加大開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進(jìn)程。有人認(rèn)為政府在代征地所需要的費(fèi)用一分不拿，而在建設(shè)項(xiàng)目用地上的土地收益一分沒(méi)少。在土地資源稀缺，市場(chǎng)供小于求的情況下，這樣做對(duì)土地市場(chǎng)具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金緊缺，土地市場(chǎng)供大于求的情況下，這樣做不僅不會(huì)引導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場(chǎng)，反而會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂無(wú)序，不利于政府的宏觀管理和市場(chǎng)調(diào)節(jié)?？傊鞯刭M(fèi)用的分?jǐn)偦虺袚?dān)，受到了土地市場(chǎng)的供求關(guān)系影響。　　(4)從地價(jià)款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(jià)(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對(duì)原用地單位的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者(國(guó)家)的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系：　　建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價(jià)=政府收取的建設(shè)用地地價(jià)款+建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用+代征地征地拆遷費(fèi)用?！　∪绻汛鞯刈鳛槿〉眯陆ㄔO(shè)項(xiàng)目的一個(gè)條件，從成本取得角度和政府立場(chǎng)出發(fā)，代征地費(fèi)用僅是使得該項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用增加。從市場(chǎng)角度和新項(xiàng)目建設(shè)單位立場(chǎng)出發(fā)，在該地區(qū)熟地價(jià)水平保持不變的前提下，該項(xiàng)費(fèi)用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的地價(jià)款減少?！　∵@里面涉及到三方的利益，原用地者.政府.開(kāi)發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地.拆遷和給政府的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān);代征地上政府收益免交，給原用地者的征地.拆遷費(fèi)用由政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)?！　?5)從代征地的概念和上述規(guī)定來(lái)看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰(shuí)收益，誰(shuí)投資”的原則，合理分?jǐn)偞鞯赝恋厝〉觅M(fèi)用。代征地費(fèi)用的直接受益方為沿道路.河道.綠化帶等分布的建設(shè)項(xiàng)目以及政府，因此代征地費(fèi)用亦應(yīng)由這些直接受益各方來(lái)合理分擔(dān)，其中政府應(yīng)分?jǐn)偛糠执鞯刭M(fèi)用?！　〈鞯刭M(fèi)用中政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，一種思路是通過(guò)財(cái)政稅收來(lái)解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設(shè)項(xiàng)目收取的毛地價(jià)中分?jǐn)傄徊糠执鞯刭M(fèi)用?！　?011年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在行政程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面對(duì)征收拆遷提出了更高的要求。3年來(lái)，涉及征收拆遷的案件數(shù)量一直位居我國(guó)行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數(shù)量在七八千件左右，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將持續(xù)這樣的態(tài)勢(shì)?！?*高人民法院2012年針對(duì)房屋征收案件出臺(tái)了司法解釋，主要就是要解決強(qiáng)拆的問(wèn)題。”楊在明[2] 認(rèn)為，而征收拆遷是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，其中還包含了征收決定的前置程序問(wèn)題、征收補(bǔ)償協(xié)議的履行、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性等等問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，**高人民法院也將繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)司法解釋?！　￠_(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕政府代征地嗎?要是開(kāi)發(fā)商不想代替政府征收土地，可以按照相應(yīng)的程序來(lái)拒絕。征收戶在征地的時(shí)候如果想要爭(zhēng)取更多賠償，那么就需要找專業(yè)律師幫助。

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• 問(wèn) 我想要問(wèn)下開(kāi)發(fā)商的土地是先由國(guó)家征收再賣給開(kāi)發(fā)商嗎？開(kāi)發(fā)商有權(quán)征地嗎？
  答

  根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法 》第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。國(guó)家有權(quán)征用農(nóng)民集體所有土地,然后在轉(zhuǎn)手賣給開(kāi)發(fā)商。第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)?？墒菃?wèn)題涉及到應(yīng)然和實(shí)然，以及行政權(quán)力的濫用。那就是另外一個(gè)問(wèn)題了

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• 問(wèn) ??什么是開(kāi)發(fā)商？投資商和開(kāi)發(fā)商有什么區(qū)別嗎？
  答

  簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：投資商投錢，開(kāi)發(fā)商干事。投資商與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系很像影視集團(tuán)和導(dǎo)演之間的關(guān)系。影視集團(tuán)會(huì)拿出影片的拍攝資金，而導(dǎo)演則拿這筆錢去拍電影，待影片上映之后，從獲得的收益里按一定比例大家分成。（當(dāng)然集團(tuán)要拿大頭，畢竟**開(kāi)始干事的錢是人家拿的，話語(yǔ)權(quán)在集團(tuán)，如果導(dǎo)演不聽(tīng)話，集團(tuán)甚至可以中途換一個(gè)導(dǎo)演。）同理，投資商就是那個(gè)拿錢的人，而開(kāi)發(fā)商則是那個(gè)具體干活的人，兩相合作。通常投資商是那種具有超前意識(shí)的人，畢竟要把錢投給一個(gè)還沒(méi)有成形的東西，需要的超前的眼光的長(zhǎng)遠(yuǎn)的判斷能力。而開(kāi)發(fā)商則是那種實(shí)干者，他們要用投資商給的資金完成具體的任務(wù)，不管是拿地、組織、謀劃、建設(shè)、營(yíng)銷他們都會(huì)不遺余力的操練起來(lái)。

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