??澳洲買房好嗎?澳洲買房和國內(nèi)買房有什么區(qū)別?

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• 152****0882

  1、買賣體制不同：在澳洲買賣房屋，一般都是通過中介來完成，有時也可以向開發(fā)商為買家爭取利益。但是在中國，一旦提起中介，就會是滿心的懷疑。
  2、產(chǎn)權(quán)概念不同：國內(nèi)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)僅是指70年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)，而在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。
  3、貸款難度不同：在澳洲，房產(chǎn)投資者向銀行申請貸款的難度比國內(nèi)要低很多，即使是留學(xué)生也可以申請貸款。要是說到國內(nèi)買房貸款，光是手續(xù)可能就足夠購房者頭痛的了。

  查看全文↓ 2019-06-21 01:09:09
• 155****1475

  1、產(chǎn)權(quán)概念不同
  產(chǎn)權(quán)包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
  房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
  國內(nèi)房產(chǎn)僅包括70年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)(參見土地管理法，即土地使用權(quán)未到期國家也可征用)。在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。買House 的時候簽合同，簽的是Land & House Package合同，先簽土地轉(zhuǎn)讓合同，再和開發(fā)商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好地，自己找設(shè)計師設(shè)計，再交由政府審批。如果買Apartment，也是有土地所有權(quán)的，叫Joint Land,就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每年一付的Land Tax。
  2、增值潛力不同
  我國經(jīng)濟的快速騰飛帶動了房產(chǎn)市場的迅猛增長。數(shù)不清的人靠房地產(chǎn)或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長**夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產(chǎn)是先買的人賺后來人的錢呢？
  在澳洲，房價的走勢卻是相當穩(wěn)定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經(jīng)濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，外國人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻**為巨大。
  澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現(xiàn)。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對于其他國家也更加健康，風(fēng)險相對較小。

  查看全文↓ 2019-06-21 01:08:59
• 155****4447

  　1、產(chǎn)權(quán)概念不同
  　　產(chǎn)權(quán)包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
  　　房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
  　　國內(nèi)房產(chǎn)僅包括70年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)（參見土地管理法，即土地使用權(quán)未到期國家也可征用）。在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。買別墅的時候簽合同，簽的是買地建房的合同，先簽土地轉(zhuǎn)讓合同，再和開發(fā)商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好地，自己找設(shè)計師設(shè)計，再交由政府審批。如果買公寓，也是有土地所有權(quán)的，叫 joint land,就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每年一付的土地稅。
  　　產(chǎn)權(quán)決定了在買房時銀行的貸款機制和還款策略，這點會在后文提及。
  　　2、增值潛力不同
  　　我國經(jīng)濟的快速騰飛帶動了房產(chǎn)市場的迅猛增長。數(shù)不清的人靠房地產(chǎn)或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長**夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產(chǎn)是先買的人賺后來人的錢呢？
  　　在澳洲，房價的走勢卻是相當穩(wěn)定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經(jīng)濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，外國人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟。
  　　澳洲房價的漲幅雖然短期內(nèi)并不能與中國的輝煌時期相比，但卻有著更加穩(wěn)定的增長規(guī)律。這正是健康、成熟市場的表現(xiàn)。
  　　3、風(fēng)險性差異
  　　3.1空置率（vacancy rate）
  　　空置率是指某一時刻空置房屋數(shù)量占房屋總量的比率。它是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。
  　　空置率在10%-20%便是空置危險區(qū)，上海的是60.2%, 而以澳洲**大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮動。
  　　要分析澳洲的空置率為何如此低，就要談到澳洲人的租房文化。在澳洲，租房有著很深的文化背景，更是一種生活方式。近三分之一的澳洲家庭選擇租房，即使本身是房東，也會選擇自己中意的地區(qū)租房住。因為30%的澳洲人租房住，并且由于移民國家的性質(zhì)、有海外人口源源不斷地移民至此，因此，在澳洲買房，幾乎不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。
  　　對于留學(xué)生而言，多數(shù)人都有過租房的經(jīng)歷。數(shù)十人排隊搶一套房子的盛況并不鮮見。人多房少，供小于求，這就是澳洲各個城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的現(xiàn)實狀況。
  　　3.2 租金回報率 ROI （return on investment）
  　　簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%.其中，北京的投資回報率更低，除了北部區(qū)域一枝獨秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%。而悉尼目前的公寓整體租金回報率浮動于4.5% -5%之間。
  　　上圖為近幾十年悉尼房價（虛線藍為別墅，綠為公寓）、以及房租（實線）增長圖?？梢钥闯鼋鼛啄辏诜课輧r格快速增長的同時，租金也在跟著穩(wěn)步增長。并且由于租金增長相對于房價增長有一定的滯后性，可以預(yù)見近幾年租房市場對投資者而言是非常樂觀的。
  　　4、政府立場
  　　4.1 優(yōu)厚的負扣稅政策，保障收入
  　　澳洲政府對有本地收入的投資者有一個非常優(yōu)厚的政策 - Negative gearing tax return，很多人把它稱為負扣稅。就是所有房子的支出，包括經(jīng)過專業(yè)估算的房屋折舊值可以作為成本從總的租金收入中抵掉，再進行稅務(wù)計算。但是實際房價本身是增長的，在賣房子的時候是盈利的并不會像汽車一類的資產(chǎn)因為折舊以及用時損傷而價格大跌。
  　　4.2 FIRB（海外投資審查委員會）的作用
  　　澳洲政府很希望"自己人"來買房子，但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR（永久居留權(quán)）的人區(qū)別對待，所以誕生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board 海外投資審查委員會） 這樣的機構(gòu)用來限制非本國人對每個房產(chǎn)項目的購買比率。一般情況下不能超過50%,并且要通過律師向FIRB遞交申請。購買新房或者期房，政府會100%批準海外投資名額,因此可以放心購買。即使是以后簽證到期回國，所購買房屋亦可由業(yè)主自行支配（空置、出租、轉(zhuǎn)售均可）。
  　　5 貸款
  　　5.1 貸款難度
  　　在澳洲，房產(chǎn)投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。即使是留學(xué)生也可以申請貸款，留學(xué)生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。在經(jīng)過Broker（貸款中介）的專業(yè)指導(dǎo)之后，一般都可以申請到70%的貸款。不需要房子本身以外的抵押物。這足以說明銀行業(yè)對澳洲房地產(chǎn)市場具有充足的信心！試想，如果客戶的還款能力出現(xiàn)問題或者破產(chǎn)，銀行只需收回這套房產(chǎn)，并以當時的價格對外競拍，這樣對銀行和客戶都相對公平。資本主義的銀行是不會承擔太大的風(fēng)險的，銀行敢于這么做只能說它也非常有把握回收之后的市場價格肯定高于它放貸時支付的價格（貸款利率只比存款利率高一個百分點），是賺錢買賣。要知道，悉尼平均每周有十套房產(chǎn)被銀行收回再拍賣，房產(chǎn)泡沫的說法不攻自破。
  　　并且，**近的種種經(jīng)濟指標和數(shù)據(jù)指明，澳洲房產(chǎn)泡沫的確很少。澳達利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權(quán)評級的唯一發(fā)達國家。5.3%的失業(yè)率遠低于美國8.1%，GDP增長年率4.8%雖不及中國，也遠非美（1.5%）日（0.8%）歐（-0.4%）可比。 即便是十年一遇的經(jīng)濟危機，對澳洲房產(chǎn)市場也并沒有過可見的沖擊，原因是房產(chǎn)市場占據(jù)了平衡澳洲經(jīng)濟發(fā)展的角色。每當對世界經(jīng)濟有不安定預(yù)期時，澳大利亞政府便會采取一系列措施鼓勵房產(chǎn)市場，刺激內(nèi)需。這些政策包括降息、政策性補助等有力手段。

  查看全文↓ 2019-06-21 01:08:46

相關(guān)問題

• 問 澳洲買房好嗎？澳洲買房和國內(nèi)買房的區(qū)別？
  答

  1、產(chǎn)權(quán)概念不同。眾所周知，產(chǎn)權(quán)包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。我國建筑用地的土地使用權(quán)只有70年，給不了所有權(quán)。而房屋和土地在澳洲確實是分開處理的，買房時簽合同，簽的是Land&House Package合同，先簽土地轉(zhuǎn)讓合同，再和開發(fā)商簽房屋買賣合同。當然，如果你夠牛，果斷先買好地，再自己找設(shè)計師建筑師，和政府申請，等個一年半載的申請下來了，就可以擁有自己夢想中的房子了。如果買公寓，也是有土地所有權(quán)的，叫Joint land，就是和別人共有的，具體處理起來倒也省去很多麻煩和每年一付的Landtax（土地稅）。產(chǎn)權(quán)的問題決定了在買房的時候的銀行貸款機制和還款策略不同，購房者應(yīng)該多做注意。2、增值潛力不同我國經(jīng)濟發(fā)展迅猛，很多人靠房地產(chǎn)或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。而在澳洲，房價的走勢是相當穩(wěn)定的。大約七到十年翻一倍。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，鬼子喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有將近30%的人是租房子住的。沒有人炒房，房價不好漲。近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數(shù)量息息相關(guān)的，每年2.1%的人口增長極大的拉動了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟。當然了，這些移民中，尤其以中國同胞做出的貢獻**為巨大。事物都有兩面性。是不是說增長幅度小，就不具備投資價值呢？當然不是！正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對于其他國家也更加健康，風(fēng)險相對較小。3、風(fēng)險性差異首先購房要了解澳洲房產(chǎn)的空置率?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。購房者應(yīng)該知道澳大利亞當前的空置率再進行投資選擇，真正交易的時候要注意產(chǎn)權(quán)問題，選擇風(fēng)險小的、質(zhì)量好的房子，不論是自住還是投資。

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• 問 澳洲買房好嗎?在澳洲買房可以移民嗎?
  答

  　根據(jù)現(xiàn)行的澳洲移民條件，“澳洲買房移民”是行不通的。因為，在澳洲買房跟移民澳洲是兩回事。在澳洲購買房產(chǎn)是一項投資，并不能與移民掛鉤，只不過房產(chǎn)作為個人總資產(chǎn)的一部分，對于想得到澳洲永久居留簽證是有一定幫助的?！　∧壳?，澳洲政府對于購房者沒有身份限制，海外人士同樣可以到澳洲買房投資，僅是在購房類型和貸款比例上有所區(qū)別。但目前澳洲投資移民政策卻呈現(xiàn)出越來越嚴的趨勢，2012年11月24日，澳洲移民局正式將澳洲重大投資者簽證的的門檻提升到了500萬澳元，這也表明想要通過投資的方式移民澳洲難度增加。

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• 問 ??澳洲買房好嗎？在澳大利亞買房子真的可以移民嗎？
  答

  在澳洲買房子是不可以申請移民的。海外人士可以在澳洲購房，但是澳洲買房是不可以移民的。近年來，隨著澳洲房價持續(xù)上漲，澳洲不斷收緊了海外人士投資澳洲房產(chǎn)的政策。不過，出于海外資產(chǎn)配置、子女留學(xué)、度假投資房產(chǎn)等的需求，澳洲房產(chǎn)仍然是中國買家的投資首選。澳臻移民提醒，澳洲移民方式主要分為技術(shù)移民和親屬移民。其中，通過技術(shù)移民的方式移民澳洲的人士占比近七成，而技術(shù)移民又可以細分為：澳洲雇主擔保移民、澳洲獨立技術(shù)移民、澳洲州擔保移民和澳洲商業(yè)投資移民。對于國內(nèi)的申請人來說，一般情況下可以選擇澳洲留學(xué)移民，先前往澳洲留學(xué)一段時間，畢業(yè)后可申請澳洲技術(shù)移民189簽證、190簽證或是489簽證，或是澳洲雇主擔保移民457簽證、186簽證或187簽證。當然，如符合要求，也可以在國內(nèi)直接申請澳洲技術(shù)移民，或是澳洲雇主擔保移民。而對于投資者來說，則可以申請澳洲投資移民188簽證或132簽證。

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• 問 ??在澳洲買房可以移民嗎？澳洲買房移民要什么條件？
  答

  據(jù)**新報告顯示，在過去7年里，海外買家持續(xù)熱衷在澳洲買房，在澳房地產(chǎn)資產(chǎn)配置額超過200億澳元，新州去年審批通過的海外買家購房交易達12,847宗。鑒于澳洲房產(chǎn)良好的投資市場，以及其作為熱門移民國家的獨特吸引力，讓許多投資者對在澳洲買房是否能實現(xiàn)澳洲移民產(chǎn)生疑問。關(guān)于澳洲買房，很多人都有一個誤區(qū)，認為只要在澳洲買房就能成功移民澳洲。這種觀點是錯誤的。澳洲政府并沒有頒布任何在澳買房就能移民澳洲的相關(guān)政策。實際上，在澳洲買房和移民是兩回事，買房移民即便可行，也并不簡單，操作難度大，流程復(fù)雜，而且二者之間沒有直接的因果關(guān)系，對于普通申請者來說，并不適用。

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• 問 在澳洲買房可以移民嗎?澳洲買房的流程?
  答

  關(guān)于澳洲買房，很多人都有一個誤區(qū)，認為只要在澳洲買房就能成功移民澳洲。這種觀點是錯誤的。澳洲政府并沒有頒布任何在澳買房就能移民澳洲的相關(guān)政策。實際上，在澳洲買房和移民是兩回事，買房移民即便可行，也并不簡單，操作難度大，流程復(fù)雜，而且二者之間沒有直接的因果關(guān)系，對于普通申請者來說，并不適用。以下是一些澳洲買房和澳洲移民相關(guān)的常見問題。1. 中國人可以在澳大利亞買房嗎？必須擁有澳洲永久居留權(quán)嗎？是否可以靠買房移民澳洲呢？可以，但需注意買房種類。沒有澳洲居留權(quán)的購房者是可以在澳洲投資房產(chǎn)的，但是不可以依靠買房來取得澳洲移民資格。2. 在澳大利亞買房子可以辦投資移民嗎？在澳大利亞買房投資是可以的，而且投資方式很多，但是單買房子是不能辦理移民的。（注：澳洲聯(lián)邦政府對于買房投資者的身份并沒有設(shè)置很高的門檻，差別只是在于買房種類和貸款比例上。例如：永久居民和民眾可以買二手房，而海外購房者只可以買新房。這是大家在投資房產(chǎn)前需要注意的。）總之，并不存在澳洲買房可以移民的說法

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