??如何防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)嗎?遇到一房多賣(mài)如何補(bǔ)救?

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• 156****0498

  開(kāi)發(fā)商一房多買(mǎi)，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)呢?遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。
  
  商品房買(mǎi)賣(mài)行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。
  
  為了保證買(mǎi)受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣(mài)，**后也許只有出價(jià)**高的買(mǎi)受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人的利益因此受到極大損害。
  
  為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買(mǎi)受人只要和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
  
  遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者如何維權(quán)？
  
  遭遇一房多賣(mài)時(shí)購(gòu)房者首先可以確定購(gòu)房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。
  
  出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開(kāi)發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間在先的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購(gòu)房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購(gòu)房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2019-06-28 14:26:23
• 155****6263

  　那該如何避免掉進(jìn)“一房二賣(mài)”的陷阱呢？
  　　買(mǎi)房前：
  　　1、了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度等。
  　　2、看開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是否合法，有沒(méi)有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
  　　3、看開(kāi)發(fā)企業(yè)“五證”是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證》。
  　　4、及時(shí)向律師咨詢購(gòu)房注意事項(xiàng)。
  　　5、盡量到售樓處購(gòu)買(mǎi)房子，不要貪圖便宜買(mǎi)低價(jià)房。
  　　買(mǎi)房時(shí)：
  　　1、交購(gòu)房款和網(wǎng)簽要同步進(jìn)行。簽訂的購(gòu)房合同必須選用國(guó)家工商管理總局和國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。根據(jù)目前的房屋買(mǎi)賣(mài)交易設(shè)置，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法利益；通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。
  　　2、要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，賣(mài)房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)賣(mài)房者一房二賣(mài)的行為加以防范。
  　　3、盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣(mài)房者支付**款。這樣可以避免賣(mài)房者一房二賣(mài)，詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。
  　　4、房屋交付時(shí)，購(gòu)房者要向開(kāi)發(fā)企業(yè)索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。

  查看全文↓ 2019-06-28 14:26:15
• 146****3433

  為防止一房二賣(mài)情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。
  如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
  因此，要防止一房二賣(mài)，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。
  二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。
  同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

  查看全文↓ 2019-06-28 14:26:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)嗎？貸款如何防止一房多賣(mài)？
  答

  開(kāi)發(fā)商一房多買(mǎi)，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)呢?遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買(mǎi)賣(mài)行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買(mǎi)受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣(mài)，**后也許只有出價(jià)**高的買(mǎi)受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買(mǎi)受人只要和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣(mài)時(shí)購(gòu)房者首先可以確定購(gòu)房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開(kāi)發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間在先的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購(gòu)房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購(gòu)房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

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• 問(wèn) 如何防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)嗎？怎樣防止一房多賣(mài)？
  答

  為你釋疑：開(kāi)發(fā)商是找了個(gè)體面的借口準(zhǔn)備將原先暫時(shí)留存的房屋賣(mài)出。疑問(wèn)一，你覺(jué)得該樓已經(jīng)可以正常住人了，怎還會(huì)是“期房”？專(zhuān)業(yè)地講，期房與現(xiàn)房的根本性區(qū)別在于開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)取得了大產(chǎn)證。若沒(méi)，則盡管已經(jīng)住了十年，它仍是“期房”。疑問(wèn)二，“買(mǎi)下了，但網(wǎng)上信息顯示可售”。說(shuō)明合同不是網(wǎng)簽的、也可能沒(méi)簽合同、或簽了后沒(méi)去辦合同備案。此種情況下，切忌與該名義上的買(mǎi)房人發(fā)生錢(qián)的往來(lái)。可要求開(kāi)發(fā)商出示他們之間的已經(jīng)簽訂的合同。無(wú)論結(jié)果如何，都要求與開(kāi)發(fā)商簽署一手房合同。拿得出原有合同的要求先辦理原合同解除，拿不出合同的就當(dāng)一手房合同簽約，你只能付房款給開(kāi)發(fā)商而不是給那個(gè)人。因?yàn)槟莻€(gè)關(guān)系戶拿不出產(chǎn)權(quán)證就不是產(chǎn)權(quán)人，非產(chǎn)權(quán)人是沒(méi)資格賣(mài)房給別人的。房款付給不可賣(mài)房的個(gè)人，豈不不關(guān)開(kāi)發(fā)商的事？目前能與開(kāi)發(fā)商簽訂的也只能是《預(yù)售合同》——道理同上?！霸鯓臃乐归_(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)”，網(wǎng)簽合同就是一項(xiàng)很有效的技術(shù)措施，全國(guó)各地應(yīng)該都大多執(zhí)行了?？梢院?jiǎn)單認(rèn)為：若能網(wǎng)簽合同，就可避開(kāi)一房多賣(mài)陷阱。若沒(méi)實(shí)行網(wǎng)簽，還可以事先去交易中心查詢窗口得到**新的書(shū)面查詢結(jié)果，以避免網(wǎng)站信息的滯后帶來(lái)的誤判。

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• 問(wèn) ??如何避免一房多賣(mài)？如何防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)？
  答

  為防止一房二賣(mài)情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣(mài)，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問(wèn) 怎么樣防止一房多賣(mài)??如何防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)
  答

  為了預(yù)防賣(mài)方一房多賣(mài)，買(mǎi)房人要以合理方法限制賣(mài)方違約的可能性：1、房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，建議從簽訂合同到**終過(guò)戶交付，時(shí)間不要拖得太長(zhǎng)，時(shí)間越長(zhǎng)，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。2、可能的話，將付一定款項(xiàng)后，即使暫時(shí)不能過(guò)戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣(mài)給其他人，往往不那么容易。3、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣(mài)方把房屋過(guò)戶給其他人。4、在合同中，**好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對(duì)方在違約時(shí)成本增加。有些幾百萬(wàn)的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬(wàn)元，明顯沒(méi)有力度。

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• 問(wèn) 如何查詢一房多賣(mài)?開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài) 如何查詢 ？
  答

  1、網(wǎng)上簽約有效降低購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)商品房簽訂的銷(xiāo)售(預(yù)售)合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。網(wǎng)上簽約商品房買(mǎi)賣(mài)合同，市民可在網(wǎng)上及時(shí)查詢到新建樓盤(pán)的可售部位、用途、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價(jià)格。同時(shí)，也能更好便于管理部門(mén)進(jìn)一步規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)交易行為，方便房地產(chǎn)登記工作。2、網(wǎng)上備案設(shè)置安全密碼那么，在網(wǎng)上備案操作過(guò)程中，購(gòu)房人需要注意哪些問(wèn)題？為此，貴陽(yáng)市住建局提醒市民：購(gòu)房人在商品房售樓處電腦上，可通過(guò)備案系統(tǒng)查閱需購(gòu)房屋權(quán)屬情況，詳細(xì)閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。更為重要的是，合同打印確認(rèn)后，為了安全查詢房屋的相關(guān)手續(xù)，購(gòu)房人要親自設(shè)置密碼并妥善保護(hù)，勿讓售樓人員代設(shè)密碼，防止他人獲取。3、已抵押商品房同樣得備案據(jù)悉，網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)對(duì)將要銷(xiāo)售的商品房，將強(qiáng)制輸出其抵押、限制等房地產(chǎn)權(quán)利信息，以提醒購(gòu)房者注意。對(duì)已有抵押的在售商品房，在交易時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須告知購(gòu)房者該商品房的抵押等情況，應(yīng)取得抵押銀行同意注銷(xiāo)抵押登記后再予以網(wǎng)上備案和登記。4、五種顏色標(biāo)志房屋情況一看便知

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