??怎么判斷開發(fā)商能交房？誰知道呢？

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• 138****0551

  到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 查詢一下，如果開發(fā)商銷售的房產(chǎn)有預(yù)售許可證，一般不會(huì)變成爛尾樓。
  　　法律依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法 》
  　　第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  　　第六條　商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:59:58
• 144****9216

  當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。
  開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
  如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。
  如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:59:54
• 146****3583

  關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個(gè)方面判定：
  (1)因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。
  (2)不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
  (3)因沒有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
  (4)出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者。
  (5)在交付房屋時(shí)，房屋沒有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購(gòu)房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。
  (6)購(gòu)房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。
  (7)合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:59:48

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• 問 ??開發(fā)商怎么招商？誰知道呢？
  答

  現(xiàn)在的銷售人員拿其現(xiàn)在的銷售提成，而對(duì)于現(xiàn)在兼負(fù)責(zé)招商提成可以分為兩部分，如果現(xiàn)在招商已經(jīng)的完成的，可以給其全部招商提成，而如果現(xiàn)在的招商只進(jìn)行了一部分，還需要后來專門的招商人員來共同完成得，提成可以銷售和招商各占50%，等該招商徹底完成發(fā)提成。

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• 問 ??開發(fā)商怎么樣？誰知道呢？
  答

  1\國(guó)家對(duì)大幅增長(zhǎng)的房地產(chǎn)交易價(jià)格及盲目性投資等問題非常重視,出臺(tái)一系列的政策措施來加以抑止\懲罰.2\由于這兩年國(guó)家多災(zāi)多難.在懲罰房地產(chǎn)的同時(shí),提高儲(chǔ)備金率及信貸利率,在某些程度上大力抑止了購(gòu)房者的購(gòu)買剛性.并對(duì)部份中小型開發(fā)商造成了極大的困擾.全部由自有資金開發(fā)明顯壓力過大.銀行不放貸,某些中小型開發(fā)商.連飯都吃不飽了.3\歐州國(guó)家,特別是以美\英為首的國(guó)家,次貸所造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)前兆,部份私有銀行的倒閉,整體經(jīng)濟(jì)的回落下滑,所帶來全世界性的金融危機(jī)影響.4\國(guó)民由于今年物價(jià)暴漲而帶來的信心缺失.

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• 問 買房如何判斷開發(fā)商實(shí)力?
  答

  1.看等級(jí)資質(zhì)：開發(fā)商的等級(jí)分為四級(jí)到一級(jí)，判定的標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)年限、注冊(cè)資本、建筑質(zhì)量合格率、開發(fā)面積等。2.看以往的業(yè)績(jī)：如果一個(gè)樓盤的銷售量一直在樓市同行中保持領(lǐng)先，說明大多數(shù)買房者都認(rèn)同該樓盤。房子賣得越好，回款能力就越強(qiáng)，開發(fā)商實(shí)力也就越強(qiáng)。3.項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量：如果一個(gè)項(xiàng)目的開工量大的話，說明開發(fā)商的實(shí)力雄厚，基本不會(huì)有資金問題;如果項(xiàng)目總開發(fā)量很大，但開工量很小的話，就要慎重了

• 問 如何判斷開發(fā)商是否靠譜？
  答

  一、開發(fā)商的背景調(diào)查，二、開發(fā)商的口碑信譽(yù)，三、開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，四、開發(fā)商的企業(yè)規(guī)模，五、開發(fā)商的財(cái)政情況，六、樓盤現(xiàn)場(chǎng)考察，七、開發(fā)商態(tài)度分析，八、看業(yè)主論壇

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• 問 ??小開發(fā)商房子可靠嗎？如何判斷開發(fā)商的實(shí)力？
  答

  大開發(fā)商一般就三種，地方的國(guó)企，央企和大型民企。他們開發(fā)的項(xiàng)目多，產(chǎn)品線相對(duì)豐富，在業(yè)內(nèi)的口碑更好，當(dāng)然價(jià)格也更貴一些。不過現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度仍然不算高，2016年房地產(chǎn)開發(fā)商百?gòu)?qiáng)的市場(chǎng)占有率總共也就40%左右，而全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商總數(shù)超過1萬家。這意味著，我們買房時(shí)不可避免要接觸大量的中小開發(fā)商，與大開發(fā)商相比，小開發(fā)商可能會(huì)存在以下問題：1、小開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般，工程質(zhì)量和售后保障比不上大開發(fā)商。2、小開發(fā)商資金實(shí)力一般，拿地規(guī)模小，小區(qū)規(guī)模小，配套也相對(duì)一般。3、物業(yè)服務(wù)水平比大開發(fā)商差點(diǎn)。4、房屋保修環(huán)節(jié)也不算省心。

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