??城鎮(zhèn)自建房是什么產(chǎn)權(quán)?購買城市私人自建房有什么風(fēng)險?

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• 134****2750

  1 市級及以上ZF出面搞的還建房，將來是有兩證的，其中土地證為劃撥性質(zhì)，以后交易需要出土地轉(zhuǎn)讓金，鎮(zhèn)、村自蓋房無兩證。
  2 查詢還建房有無兩證，可以去規(guī)劃局、房管局查詢。
  3 由于交易時通常還沒有兩證，銀行不給辦理抵押貸款，需要一次性付清全款。
  4 現(xiàn)在辦理還建房買賣多數(shù)通過仲裁和公證來辦理，這樣的過程也不完全能保障購房者的權(quán)益。
  5 我知道有一種辦法比較保險，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，此時可以保障產(chǎn)權(quán)問題，不過此時，還建房實體看不到，也存在風(fēng)險。
  6 即便是可以上市交易的拆遷安置房，其土地性質(zhì)也不盡相同。目前，大多數(shù)的拆遷安置房為劃撥性質(zhì)用地，上市交易需要交納一定數(shù)額的土地出讓金。
  如被拆遷人將動遷安置房轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)在辦理‘兩證’之后再按照法定程序過戶給買受人，因其交易行為要向行政部門交納相關(guān)稅費。尚未 辦‘兩證’之前，拆遷人尚未從法律上取得動遷房的物權(quán)，在拆遷辦直接辦理‘更名’手續(xù)屬于暗箱操作行為，如果購買這樣的‘動遷安置房’，購買人存在合同可 能被認(rèn)定為無效，從而**終無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險?！?br/>　　房地產(chǎn)交易管理中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“按照正常的流程，拆遷人需要先給自己的房屋辦理房產(chǎn)證，然后進(jìn)行買賣過戶。在辦證之前私下簽訂買賣協(xié)議，是提前進(jìn)行的買賣行為。”
  　　該負(fù)責(zé)人表示，目前法律政策上并沒有對上述的買賣行為有明確的禁止性規(guī)定，該行為位于法律的真空地帶。
  　 　但法律界人士和ZF相關(guān)部門的工作人員均對購買此類住房持謹(jǐn)慎態(tài)度。不少拆遷房在買賣的時候仍處于期房階段，其合同的履行期限較長，往往在此過程中出現(xiàn) 大量的不可預(yù)知因素，比如賣房人在合同履行的過程中出現(xiàn)死亡、離婚等一系列面臨財產(chǎn)分割的狀況，這將會給房屋的成功交易帶來不小的阻力。
  　　此外，超前轉(zhuǎn)讓還存在著無法貸款的問題，受讓方需要一次性付足全款，這對不少購房者來說本身就是一道門檻。

  查看全文↓ 2019-07-04 13:32:43
• 146****6387

  宅基地使用權(quán)取得以后,使用權(quán)人有長期使用宅基地的權(quán)利?？梢栽谡厣辖ㄔ旆课?、工棚和廁所等建筑物和構(gòu)筑物,也可以在房屋前后的宅基地種植樹木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權(quán)歸宅基地所有人所有。使用權(quán)人在出售私有房屋時,宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新的房屋所有權(quán)人。 使用權(quán)人在行使權(quán)利的同時必須履行法律規(guī)定的義務(wù),不得改變宅基地的用途,不得出租、買賣和變相買賣宅基地,不得借口修建改造房屋,隨意擴(kuò)大宅基地的使用面積。
  由于宅基地的所有權(quán)歸國家和集體所有,而且公民對宅基地的使用權(quán)也是基于宅基地上房屋的存在為前提的,所以宅基地與房屋不同,不能買賣。

  查看全文↓ 2019-07-04 13:32:30
• 147****8082

  沒有法律保護(hù)，屬于違規(guī)建筑，不能夠等級物權(quán)，按照物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)只能法定不能創(chuàng)設(shè)不能夠登記并宣示物權(quán)的建筑物是不可能得到法律的保護(hù)的。
  
  房屋的買賣必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
  2.集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可以申請使用宅基地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過房屋買賣的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的民事主體。
  3.1999年5月6日國務(wù)院公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，第一次明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
  4.第二條第二款規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  5.國發(fā)〔2007〕71號)第二條又一次強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。土地是國家的。

  查看全文↓ 2019-07-04 13:32:26

相關(guān)問題

• 問 城鎮(zhèn)自建房是什么
  答

  我這里的是：去到當(dāng)?shù)氐淖〗ň诸I(lǐng)建房申請表，然后找到有資質(zhì)的設(shè)計部門進(jìn)行設(shè)計，得到設(shè)計圖紙以后，再找到一家有資質(zhì)的建筑公司領(lǐng)承這工程，字?jǐn)?shù)限制，無法全部說清楚了。不同地方或者要求不一樣的，去問問吧。

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• 問 ??什么是自建房?城鎮(zhèn)自建房屬于什么性質(zhì)?
  答

  農(nóng)村宅基地上建的房屋一般是農(nóng)村村民的私有房產(chǎn)，而土地性質(zhì)是集體所有的土地。宅基地是集體分配給集體成員（農(nóng)民）建造房屋及其附屬建筑使用的土地，城鎮(zhèn)居民戶口者無該土地使用權(quán)。宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币虼?，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！眲t更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權(quán)人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

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• 問 ??什么是自建房？購買自建房需要注意什么？
  答

  第一，要看是不是小產(chǎn)權(quán)房，如果是小產(chǎn)權(quán)房，**好不要買。第二，要看手續(xù)齊全與否，包括房契、土地使用證、房產(chǎn)證，如果不齊全就不可買第三，看看和四鄰有無糾葛，如果有糾葛，又不能順利解決，就不要買第四，要到房產(chǎn)部門查實，房產(chǎn)手續(xù)是真的還是假的。

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• 問 什么叫自建房自建房有什么特點？
  答

  目前國家土地供給是雙軌制，即農(nóng)村是集體所有制土地，你是本村的人，就有土地所有權(quán)，村集體同意，國家土地部門備案后，你就可以自建房；而商品房的性質(zhì)為國有土地出讓，其性質(zhì)為國家將土地出讓于個人（期限**長70年），其管理部門房產(chǎn)局。綜上即可看出：農(nóng)村自建房是限于村民身份的，其自由轉(zhuǎn)讓存在很多體制性的硬傷，其轉(zhuǎn)讓依據(jù)主要為村干部見證+簽訂契約，因為無國家稅務(wù)、管理部門參與，所有權(quán)和使用權(quán)的界定劃分很困難。商品房的轉(zhuǎn)讓是自由的，但其前提是繳納稅 費，之后就可以上市交易.房產(chǎn)局過戶登記為所有權(quán)變更的依據(jù)。追問那如果是外地的到廣州村民的地皮可以不，可以永久居住或者出租，買賣，或者拆遷補(bǔ)償不？追答你不是當(dāng)?shù)卮迕?，是不可能取得土地所有?quán)的，也就是說你所買的房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)是分離的。但是這不影響你對房屋永久居住、出租、買賣的權(quán)利，但是拆遷補(bǔ)償會受到很大影響，只能得到一部分。 在當(dāng)前體制下，這種房子買的時候比較便宜，賣的時候也不會太貴，也存在**空間。這是房屋的自然**和商品房的炒作**是不一樣的。

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• 問 購買自建房屋需要查看哪些證件?私人自建房屋過戶手續(xù)
  答

  辦房產(chǎn)證所需材料1、房屋購銷合同原件及補(bǔ)充合同原件。2、商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票原件。3、房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。(若房屋測繪報告為舊格式的，則還需出具竣工驗收單及填寫麗水市房地產(chǎn)登記申請書，新格式只需提供房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件即可。)4、完稅憑證(契稅繳款書)

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