??對(duì)于開發(fā)商維權(quán)怎樣做**好?業(yè)主集體維權(quán)如何能取得勝利?

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• 143****7903

  一、業(yè)主維權(quán)之產(chǎn)生和覺醒
  **近二、三年來，業(yè)主維權(quán)的個(gè)案頻頻出現(xiàn)于報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主維權(quán)的呼聲不斷高漲。一時(shí)間，電視臺(tái)上有業(yè)主維權(quán)訪談，廣播臺(tái)中有業(yè)主維權(quán)問答，北京民間向人大提出了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的《關(guān)于物業(yè)管理法立法的議案》，深圳出現(xiàn)了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的先進(jìn)代表人物。因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)，有些住宅小區(qū)也特別受到人們的關(guān)注，如深圳南天一花園成功地收回和清理了全部架空層，景洲大廈成功地自主選聘了物業(yè)管理公司，深圳長(zhǎng)城一花園成功地提前改選了業(yè)主委員會(huì)，等等。當(dāng)然，也出現(xiàn)了假借業(yè)主維權(quán)之名實(shí)為撈取私利的人物，如天澤花園原業(yè)委會(huì)主任?？傊?，業(yè)主維權(quán)成為了這幾年來的一種社會(huì)現(xiàn)象，而且會(huì)一直存在下去。
  之所以會(huì)出現(xiàn) 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 ，是因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。上世紀(jì)80年代以前，我國城市居民沒有私人財(cái)產(chǎn)，也沒有業(yè)主，當(dāng)然也就不會(huì)有什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 。自從我國實(shí)行房屋私有化和承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)之后，許多城市居民同時(shí)也就成為了 業(yè)主 。有了私有房屋和業(yè)主的存在，自然就有 侵犯業(yè)主權(quán)益 和 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 的出現(xiàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然，也是社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步。"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"是我國城市居民鍛煉"公民意識(shí)"的開篇，對(duì)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展有著十分積極的意義。但是為什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 這幾年才開始引人注目呢？那是由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)的遲后。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)，需要有一個(gè)孕育和覺醒的過程。幾年以前，許多業(yè)主并沒有意識(shí)到自己已經(jīng)有法律意義上的物權(quán)，更不知道自己在住宅區(qū)里還享有那么多共有的公共權(quán)益。只感到自己個(gè)體的孤立、弱小和無奈。幾年以前，大多數(shù)的業(yè)主沒有看過，更談不上研究過《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。幾年以前，大多數(shù)住宅小區(qū)還沒有成立真正民選的業(yè)主委員會(huì)。是國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，教育和催醒了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)，是一個(gè)一個(gè)的業(yè)主維權(quán)個(gè)案培育和鍛煉了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)覺醒了，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)了，我們的業(yè)主群體和房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、我們的政府、司法部門都做好了準(zhǔn)備嗎？
  二、業(yè)主權(quán)益即民眾權(quán)益
  除了一些單位業(yè)主之外，業(yè)主也就是城市居民。確切地說，業(yè)主是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的城市居民。經(jīng)過二十多年的改革開放，業(yè)主已經(jīng)是城市居民中的大多數(shù)。所以說，業(yè)主的利益，其實(shí)就是城市居民的利益，就是群眾的利益，就是百姓的利益。關(guān)注和解決好業(yè)主維權(quán)的問題，是所有公權(quán)機(jī)構(gòu)，包括政府部門和司法部門，履行"執(zhí)政為民"宗旨和承諾的重要內(nèi)容。那種對(duì)"業(yè)主維權(quán)"采取冷漠、推諉、甚至刁難的態(tài)度，那種視"業(yè)主維權(quán)"為"難有寧日"的思想，都是對(duì)"執(zhí)政為民"宗旨的違背，是對(duì)社會(huì)公權(quán)和社會(huì)公理的褻瀆，是對(duì)失去侵犯業(yè)主利益特權(quán)的留戀。
  公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是受到我國憲法和相關(guān)法律保護(hù)的公民基本權(quán)利。對(duì)大多數(shù)城市居民而言，其主要的私人財(cái)產(chǎn)就是作為居所的房屋。那是他們辛苦工作和克儉積攢半生乃至一生的財(cái)產(chǎn)。我國大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是房產(chǎn)權(quán)。因此，尊重和保護(hù)業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)益，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)憲法賦予的公民的基本權(quán)利。
  作為業(yè)主的城市居民，因?yàn)橛辛俗鳛樗接胸?cái)產(chǎn)的房屋，也就享有住宅區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的共有權(quán)益。業(yè)主不僅擁有個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，而且擁有共有物業(yè)形成的集體財(cái)產(chǎn)。這些共有物業(yè)包括電梯、配電機(jī)房和配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、水泵、消防設(shè)施、管理用房、辦公設(shè)備、共有商業(yè)用房、架空層、地下室、會(huì)所、停車場(chǎng)、共有使用權(quán)土地、綠化草木和綠化設(shè)施、圍墻、安全監(jiān)控設(shè)施、維修和管理用物料、專項(xiàng)維修基金、共有物業(yè)租金收入，等等。城市居民擁有集體財(cái)產(chǎn)，是改革開放和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)。這種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該與農(nóng)村村民的集體財(cái)產(chǎn)，以及城市中農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的集體財(cái)產(chǎn)一樣，受到憲法和相關(guān)法律的保護(hù)。業(yè)主（集體）維權(quán)在很大程度上是維護(hù)他們的集體財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)常遭受到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、個(gè)別大業(yè)主，甚至政府部門的嚴(yán)重侵害。這就是"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"層出不窮的根本原因。
  三、業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容
  綜觀業(yè)主維權(quán)的眾多個(gè)案，業(yè)主維權(quán)的主要訴求，不外乎如下幾個(gè)方面。
  （1）與開發(fā)商的合同糾紛。包括交房拖期，質(zhì)量低劣，面積縮水，等等。
  （2）開發(fā)商侵占或出售作為集體財(cái)產(chǎn)的業(yè)主共有物業(yè)。比如侵占業(yè)主共有使用權(quán)土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會(huì)所，不移交停車場(chǎng)，等等。中國的開發(fā)商總想在樓盤出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過，通過合同霸王條款和其他辦法占為己有。業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業(yè)權(quán)益，便成了業(yè)主維權(quán)的主要訴求。
  （3）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度方面的糾紛，以及物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共利益方面的問題。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該是一種服務(wù)合同關(guān)系。但是有些物業(yè)管理企業(yè)是受開發(fā)商指派而進(jìn)駐住宅區(qū)的，缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和責(zé)任，讓業(yè)主感受到他們只是開發(fā)商利益的維護(hù)人。服務(wù)不到位，從業(yè)人員態(tài)度惡劣，甚至毆打業(yè)主的事例時(shí)有聽聞。在業(yè)主方?jīng)]有充分組織起來，維權(quán)監(jiān)督不力的情況下，同開發(fā)商一樣，物業(yè)管理企業(yè)為了利潤(rùn)**大化，也會(huì)侵犯業(yè)主的共同利益，包括多收費(fèi)、亂收費(fèi)、帳目不清、侵占業(yè)主共有專項(xiàng)資金、侵占共有物業(yè)的收益、為了經(jīng)營(yíng)收入而破壞居住環(huán)境，等等。
  （4）政府部門對(duì)業(yè)主權(quán)益的漠視和侵害也是業(yè)主維權(quán)的重要內(nèi)容。業(yè)主在自己權(quán)益受到侵犯時(shí)，首先想到的是向政府相關(guān)部門投訴報(bào)告，希望政府部門采取行政執(zhí)法來解決問題。比如住宅區(qū)內(nèi)商鋪林立，破壞居住環(huán)境的問題，業(yè)主一般都會(huì)向環(huán)保部門、國土規(guī)劃部門、租賃管理部門等進(jìn)行投訴尋求解決辦法。開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共物業(yè)等問題，業(yè)主也會(huì)首先向國土規(guī)劃部門、房屋住宅管理部門進(jìn)行投訴，尋求制止和糾正侵權(quán)行為。這說明居民們還是信任和寄希望于政府的?？墒?，有些政府部門不能依法處理，甚至利用公權(quán)來協(xié)助或參與對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵犯。有些部門或某些公務(wù)員對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)有誤，也會(huì)造成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵害。比如，違規(guī)確權(quán)登記的問題，業(yè)主維權(quán)個(gè)案中就占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ?，主管部門的執(zhí)法管理的不法、不力和不公，也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。
  （5）業(yè)主委員會(huì)是否代表業(yè)主多數(shù)的意愿，是否執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，是否侵犯業(yè)主的公共利益和民主權(quán)利，也是業(yè)主維權(quán)的內(nèi)容。如同其它組織機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)一樣，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)的成員也可能為了謀取私利而損害業(yè)主的公共利益，政府和企業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)貪官污吏，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)出現(xiàn)小貪和犯罪分子，更多的可能會(huì)因觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)的不同而在業(yè)委會(huì)中產(chǎn)生意見分歧，或在業(yè)主中產(chǎn)生意見對(duì)立，影響業(yè)主的公共利益。一般說，只要沒有外部因素的惡意介入，通過在主管部門指導(dǎo)下建立和執(zhí)行正常的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的民主決策機(jī)制，業(yè)主內(nèi)部的維權(quán)問題應(yīng)該比較容易解決。但是，如同農(nóng)村村民委員會(huì)一樣，保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)也應(yīng)該是"業(yè)主維權(quán)"的重要內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:49:45
• 145****8438

  首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會(huì)有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。
  購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:49:36
• 142****4710

  第一審普通程序全過程問答
  一、起訴和受理
  （一）起訴應(yīng)當(dāng)具備什么條件？
  1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；
  2、有明確的被告；
  3、有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；
  4、屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
  （二）當(dāng)事人如何提交起訴狀？起訴狀包括什么內(nèi)容？
  起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。
  書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。
  起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：
  1、當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)；
  2、訴訟請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)與理由；
  3、證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。
  （三）人民法院對(duì)下列起訴，如何處理？
  人民法院對(duì)符合規(guī)定的起訴，必須受理；對(duì)下列起訴，分別情形，予以處理：
  1、依照行政訴訟法的規(guī)定，屬于行政訴訟受案范圍的，告知原告提起行政訴訟；
  2、依照法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)合同糾紛自愿達(dá)成書面仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；
  3、依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭(zhēng)議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決；
  4、對(duì)不屬于本院管轄的案件，告知原告向有管轄權(quán)的人民法院起訴；
  5、對(duì)判決、裁定已經(jīng)發(fā)生法律效力的案件，當(dāng)事人又起訴的，告知原告按照申訴處理，但人民法院準(zhǔn)許撤訴的裁定除外；
  6、依照法律規(guī)定，在一定期限內(nèi)不得起訴的案件，在不得起訴的期限內(nèi)起訴的，不予受理；
  7、判決不準(zhǔn)離婚和調(diào)解和好的離婚案件，判決、調(diào)解維持收養(yǎng)關(guān)系的案件，沒有新情況、新理由，原告在六個(gè)月內(nèi)又起訴的，不予受理。
  （四）人民法院的立案期是多久？
  人民法院收到起訴狀或者口頭起訴，經(jīng)審查，認(rèn)為符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)立案，并通知當(dāng)事人；認(rèn)為不符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)裁定不予受理；原告對(duì)裁定不服的，可以提起上訴。
  二、審理前的準(zhǔn)備
  人民法院審理前應(yīng)作什么準(zhǔn)備？
  人民法院應(yīng)當(dāng)在立案之日起五日內(nèi)將起訴狀副本發(fā)送被告，被告在收到之日起十五日內(nèi)提出答辯狀。被告提出答辯狀的，人民法院應(yīng)當(dāng)在收到之日起五日內(nèi)將答辯狀副本發(fā)送原告。被告不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。
  人民法院對(duì)決定受理的案件，應(yīng)當(dāng)在受理案件通知書和應(yīng)訴通知書中向當(dāng)事人告知有關(guān)的訴訟權(quán)利義務(wù)，或者口頭告知。合議庭組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在三內(nèi)日告知當(dāng)事人。
  必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其參加訴訟。
  三、開庭審理
  （一）審理民事案件，應(yīng)當(dāng)公開進(jìn)行嗎？
  人民法院審民事案件，除涉及國家秘密、個(gè)人隱私或者法律另有規(guī)定的以外，應(yīng)當(dāng)公開進(jìn)行。
  離婚案件、涉及商業(yè)秘密的案件，當(dāng)事人申請(qǐng)不公開審理的，可以不公開審理。
  （二）開庭審理前，人民法院應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行？
  開庭審理前，書記員應(yīng)當(dāng)查明當(dāng)事人和其他訴訟參與人是否到庭，宣布法庭紀(jì)律。
  開庭審理時(shí)，由審判長(zhǎng)核對(duì)當(dāng)事人，宣布案由，宣布審判人員、書記員名單，告知當(dāng)事人有關(guān)的訴訟權(quán)利義務(wù)，詢問當(dāng)事人是否提出回避申請(qǐng)。
  （三）法庭調(diào)查的過程是什么？
  法庭調(diào)查按照下列順序進(jìn)行：
  （1）當(dāng)事人陳述；
  （2）告知證人的權(quán)利義務(wù)，證人作證，宣讀未到庭的證人證言；
  （3）出示書證、物證和視聽資料；
  （4）宣讀鑒定結(jié)論；
  （5）宣讀勘驗(yàn)筆錄。
  （四）當(dāng)事人的法庭上的權(quán)利？
  當(dāng)事人在法庭上可以提出新的證據(jù)。
  當(dāng)事人經(jīng)法庭許可，可以向證人、鑒定人、勘驗(yàn)人發(fā)問。
  當(dāng)事人要求重新進(jìn)行調(diào)查、鑒定或者勘驗(yàn)的，是否準(zhǔn)許，由人民法院決定。
  （五）在什么情況下，可以合并審理？
  原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理。
  （六）法庭辯論的過程是什么？
  法庭辯論按照下列順序進(jìn)行：
  1、原告及其訴訟代理人發(fā)言；
  2、被告及其訴訟代理人答辯；
  3、第三人及其訴訟代理人發(fā)言或者答辯；
  4、互相辯論。
  法庭辯論終結(jié)，由審判長(zhǎng)按照原告、被告、第三人的先后順序征詢各方**后意見。
  （六）原告不到庭怎么辦？
  原告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以按撤訴處理；被告反訴的，可以缺席判決。
  （七）被告不到庭怎么辦？
  被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。
  （八）宣判前，原告可以申請(qǐng)撤訴嗎？
  宣判前，原告申請(qǐng)撤訴的，是否準(zhǔn)許，由人民法院裁定。人民法院裁定不準(zhǔn)許撤訴的，原告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，可以缺席判決。
  （九）在什么情況下，可以延期開庭審理？
  有下列情形之一的，可以延期開庭審理：
  1、必須到庭的當(dāng)事人和其他訴訟參與人有正當(dāng)理由沒有到庭的；
  2、當(dāng)事人臨時(shí)提出回避申請(qǐng)的；
  3、需要通知新的證人到庭，調(diào)取新的證據(jù)，重新鑒定、勘驗(yàn)，或者需要補(bǔ)充調(diào)查的；
  4、其他應(yīng)當(dāng)延期的情形。
  （十）審判過程如何紀(jì)錄？
  書記員應(yīng)當(dāng)將法庭審理的全部活動(dòng)記入筆錄，由審判人員和書記員簽名。
  法庭筆錄應(yīng)當(dāng)當(dāng)庭宣讀，也可以告知當(dāng)事人和其他訴訟參與人當(dāng)庭或者在五日內(nèi)閱讀。當(dāng)事人和其他訴訟參與人認(rèn)為對(duì)自己的陳述記錄有遺漏或者差錯(cuò)的，有權(quán)申請(qǐng)補(bǔ)正。如果不予補(bǔ)正，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)記錄在案。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:49:31

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• 問 ??對(duì)于開發(fā)商維權(quán)怎樣做**好?業(yè)主集體維權(quán)怎么取得勝利?
  答

  一、業(yè)主維權(quán)之產(chǎn)生和覺醒**近二、三年來，業(yè)主維權(quán)的個(gè)案頻頻出現(xiàn)于報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主維權(quán)的呼聲不斷高漲。一時(shí)間，電視臺(tái)上有業(yè)主維權(quán)訪談，廣播臺(tái)中有業(yè)主維權(quán)問答，北京民間向人大提出了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的《關(guān)于物業(yè)管理法立法的議案》，深圳出現(xiàn)了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的先進(jìn)代表人物。因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)，有些住宅小區(qū)也特別受到人們的關(guān)注，如深圳南天一花園成功地收回和清理了全部架空層，景洲大廈成功地自主選聘了物業(yè)管理公司，深圳長(zhǎng)城一花園成功地提前改選了業(yè)主委員會(huì)，等等。當(dāng)然，也出現(xiàn)了假借業(yè)主維權(quán)之名實(shí)為撈取私利的人物，如天澤花園原業(yè)委會(huì)主任。總之，業(yè)主維權(quán)成為了這幾年來的一種社會(huì)現(xiàn)象，而且會(huì)一直存在下去。之所以會(huì)出現(xiàn) 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 ，是因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。上世紀(jì)80年代以前，我國城市居民沒有私人財(cái)產(chǎn)，也沒有業(yè)主，當(dāng)然也就不會(huì)有什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 。自從我國實(shí)行房屋私有化和承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)之后，許多城市居民同時(shí)也就成為了 業(yè)主 。有了私有房屋和業(yè)主的存在，自然就有 侵犯業(yè)主權(quán)益 和 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 的出現(xiàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然，也是社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步。"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"是我國城市居民鍛煉"公民意識(shí)"的開篇，對(duì)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展有著十分積極的意義。但是為什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 這幾年才開始引人注目呢？那是由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)的遲后。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)，需要有一個(gè)孕育和覺醒的過程。幾年以前，許多業(yè)主并沒有意識(shí)到自己已經(jīng)有法律意義上的物權(quán)，更不知道自己在住宅區(qū)里還享有那么多共有的公共權(quán)益。只感到自己個(gè)體的孤立、弱小和無奈。幾年以前，大多數(shù)的業(yè)主沒有看過，更談不上研究過《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。幾年以前，大多數(shù)住宅小區(qū)還沒有成立真正民選的業(yè)主委員會(huì)。是國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，教育和催醒了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)，是一個(gè)一個(gè)的業(yè)主維權(quán)個(gè)案培育和鍛煉了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)覺醒了，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)了，我們的業(yè)主群體和房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、我們的政府、司法部門都做好了準(zhǔn)備嗎？二、業(yè)主權(quán)益即民眾權(quán)益除了一些單位業(yè)主之外，業(yè)主也就是城市居民。確切地說，業(yè)主是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的城市居民。經(jīng)過二十多年的改革開放，業(yè)主已經(jīng)是城市居民中的大多數(shù)。所以說，業(yè)主的利益，其實(shí)就是城市居民的利益，就是群眾的利益，就是百姓的利益。關(guān)注和解決好業(yè)主維權(quán)的問題，是所有公權(quán)機(jī)構(gòu)，包括政府部門和司法部門，履行"執(zhí)政為民"宗旨和承諾的重要內(nèi)容。那種對(duì)"業(yè)主維權(quán)"采取冷漠、推諉、甚至刁難的態(tài)度，那種視"業(yè)主維權(quán)"為"難有寧日"的思想，都是對(duì)"執(zhí)政為民"宗旨的違背，是對(duì)社會(huì)公權(quán)和社會(huì)公理的褻瀆，是對(duì)失去侵犯業(yè)主利益特權(quán)的留戀。公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是受到我國憲法和相關(guān)法律保護(hù)的公民基本權(quán)利。對(duì)大多數(shù)城市居民而言，其主要的私人財(cái)產(chǎn)就是作為居所的房屋。那是他們辛苦工作和克儉積攢半生乃至一生的財(cái)產(chǎn)。我國大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是房產(chǎn)權(quán)。因此，尊重和保護(hù)業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)益，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)憲法賦予的公民的基本權(quán)利。作為業(yè)主的城市居民，因?yàn)橛辛俗鳛樗接胸?cái)產(chǎn)的房屋，也就享有住宅區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的共有權(quán)益。業(yè)主不僅擁有個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，而且擁有共有物業(yè)形成的集體財(cái)產(chǎn)。這些共有物業(yè)包括電梯、配電機(jī)房和配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、水泵、消防設(shè)施、管理用房、辦公設(shè)備、共有商業(yè)用房、架空層、地下室、會(huì)所、停車場(chǎng)、共有使用權(quán)土地、綠化草木和綠化設(shè)施、圍墻、安全監(jiān)控設(shè)施、維修和管理用物料、專項(xiàng)維修基金、共有物業(yè)租金收入，等等。城市居民擁有集體財(cái)產(chǎn)，是改革開放和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)。這種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該與農(nóng)村村民的集體財(cái)產(chǎn)，以及城市中農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的集體財(cái)產(chǎn)一樣，受到憲法和相關(guān)法律的保護(hù)。業(yè)主（集體）維權(quán)在很大程度上是維護(hù)他們的集體財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)常遭受到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、個(gè)別大業(yè)主，甚至政府部門的嚴(yán)重侵害。這就是"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"層出不窮的根本原因。三、業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容綜觀業(yè)主維權(quán)的眾多個(gè)案，業(yè)主維權(quán)的主要訴求，不外乎如下幾個(gè)方面。（1）與開發(fā)商的合同糾紛。包括交房拖期，質(zhì)量低劣，面積縮水，等等。（2）開發(fā)商侵占或出售作為集體財(cái)產(chǎn)的業(yè)主共有物業(yè)。比如侵占業(yè)主共有使用權(quán)土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會(huì)所，不移交停車場(chǎng)，等等。中國的開發(fā)商總想在樓盤出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過，通過合同霸王條款和其他辦法占為己有。業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業(yè)權(quán)益，便成了業(yè)主維權(quán)的主要訴求。（3）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度方面的糾紛，以及物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共利益方面的問題。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該是一種服務(wù)合同關(guān)系。但是有些物業(yè)管理企業(yè)是受開發(fā)商指派而進(jìn)駐住宅區(qū)的，缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和責(zé)任，讓業(yè)主感受到他們只是開發(fā)商利益的維護(hù)人。服務(wù)不到位，從業(yè)人員態(tài)度惡劣，甚至毆打業(yè)主的事例時(shí)有聽聞。在業(yè)主方?jīng)]有充分組織起來，維權(quán)監(jiān)督不力的情況下，同開發(fā)商一樣，物業(yè)管理企業(yè)為了利潤(rùn)**大化，也會(huì)侵犯業(yè)主的共同利益，包括多收費(fèi)、亂收費(fèi)、帳目不清、侵占業(yè)主共有專項(xiàng)資金、侵占共有物業(yè)的收益、為了經(jīng)營(yíng)收入而破壞居住環(huán)境，等等。（4）政府部門對(duì)業(yè)主權(quán)益的漠視和侵害也是業(yè)主維權(quán)的重要內(nèi)容。業(yè)主在自己權(quán)益受到侵犯時(shí)，首先想到的是向政府相關(guān)部門投訴報(bào)告，希望政府部門采取行政執(zhí)法來解決問題。比如住宅區(qū)內(nèi)商鋪林立，破壞居住環(huán)境的問題，業(yè)主一般都會(huì)向環(huán)保部門、國土規(guī)劃部門、租賃管理部門等進(jìn)行投訴尋求解決辦法。開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共物業(yè)等問題，業(yè)主也會(huì)首先向國土規(guī)劃部門、房屋住宅管理部門進(jìn)行投訴，尋求制止和糾正侵權(quán)行為。這說明居民們還是信任和寄希望于政府的?？墒牵行┱块T不能依法處理，甚至利用公權(quán)來協(xié)助或參與對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵犯。有些部門或某些公務(wù)員對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)有誤，也會(huì)造成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵害。比如，違規(guī)確權(quán)登記的問題，業(yè)主維權(quán)個(gè)案中就占有相當(dāng)?shù)谋壤?。所以，主管部門的執(zhí)法管理的不法、不力和不公，也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。（5）業(yè)主委員會(huì)是否代表業(yè)主多數(shù)的意愿，是否執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，是否侵犯業(yè)主的公共利益和民主權(quán)利，也是業(yè)主維權(quán)的內(nèi)容。如同其它組織機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)一樣，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)的成員也可能為了謀取私利而損害業(yè)主的公共利益，政府和企業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)貪官污吏，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)出現(xiàn)小貪和犯罪分子，更多的可能會(huì)因觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)的不同而在業(yè)委會(huì)中產(chǎn)生意見分歧，或在業(yè)主中產(chǎn)生意見對(duì)立，影響業(yè)主的公共利益。一般說，只要沒有外部因素的惡意介入，通過在主管部門指導(dǎo)下建立和執(zhí)行正常的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的民主決策機(jī)制，業(yè)主內(nèi)部的維權(quán)問題應(yīng)該比較容易解決。但是，如同農(nóng)村村民委員會(huì)一樣，保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)也應(yīng)該是"業(yè)主維權(quán)"的重要內(nèi)容。

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• 問 開發(fā)商欺騙消費(fèi)者怎樣維權(quán)?對(duì)于開發(fā)商維權(quán)怎樣做**好?
  答

  我點(diǎn)錯(cuò)了、我不買房

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• 問 ??開發(fā)商欺騙消費(fèi)者怎樣維權(quán)?對(duì)于開發(fā)商維權(quán)怎樣做**好?
  答

  1、回答：買房貸款是你與銀行發(fā)生關(guān)系，并非開發(fā)商很銀行發(fā)生關(guān)系。貸款是你的事，不是開發(fā)商的事。至于銷售員口頭承諾這個(gè)沒有辦法。也不可能會(huì)有賠償合同里沒有有關(guān)于你貸款批不下來而需要賠償?shù)臈l款，并且有你截止限定時(shí)間里沒有繳款的賠償違約金。處理建議：你可以自己找?guī)准毅y行幫助或者貸款公司看看是否可以貸款。如果開發(fā)商不讓你找別的銀行，那就是開發(fā)商的問題了。2、回答：關(guān)于備案應(yīng)該是在房地產(chǎn)交易中心備案，這個(gè)和貸款無關(guān)。步驟應(yīng)該是這樣的，銀行把你的個(gè)人資料提交給銀行，具體一般有（合同、**款發(fā)票復(fù)印件、身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證（離婚證、單身證明）、收入證明、個(gè)人納稅證明（銀行流水資金清單）等等）然后銀行審批結(jié)束并且確認(rèn)可以給你貸款后 去交易中心辦理他相權(quán)益證，當(dāng)然你是看不見的。處理建議：合同都可以取消就是比較麻煩，要你本人和房地產(chǎn)開發(fā)商一起去交易中心取消。并且?guī)夏愕纳矸葑C件。所承擔(dān)的費(fèi)用一般在1000元左右3、回答：你不能要求97折付余款，因?yàn)楹贤呀?jīng)生效。處理建議：和開發(fā)商簽訂一份你取消合同后 還會(huì)繼續(xù)購買該房屋 所承擔(dān)的費(fèi)用由你一個(gè)人支付。去房地產(chǎn)交易中心取消合同，然后按照97折支付。在簽訂一份新的合同。4、回答：沒有不能修改的合同，但是一旦生效，并且你自己簽字了，就沒有辦法了。開發(fā)商只要收到錢都沒問題。付款方式并沒有修改。你應(yīng)該仔細(xì)看一下合同，會(huì)由**后付款日期的。5、回答：開發(fā)商沒有辦法私下賠償給你。處理建議：備案可以修改 沒有不能取消的 這個(gè)是在忽悠你

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• 問 ??買房子時(shí)如何選對(duì)開發(fā)商?對(duì)于開發(fā)商維權(quán)怎樣做**好?
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  選大的開發(fā)商好嗎大的開發(fā)商相對(duì)于小的開發(fā)商而言還是要好很多的，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、品牌實(shí)力大開發(fā)商的品牌實(shí)力讓購房者覺得更有實(shí)力，更有保障。2、施工質(zhì)量大開發(fā)商讓購房者覺得房子質(zhì)量更好，即使是維權(quán)，也是大開發(fā)商更講規(guī)矩。3、配套設(shè)施大開發(fā)商提供的硬件配套設(shè)施更加完備。4、問題大開發(fā)商在操盤項(xiàng)目中，往往能引入好的幼兒園，這極具吸引力。另外大開發(fā)商的品牌影響力讓購房者相信買房能夠保值。買房應(yīng)該如何選開發(fā)商1、看業(yè)績(jī)相信大多數(shù)的朋友在買房之前都會(huì)先了解一下該樓盤的信息，值得信賴的開發(fā)商大家都喜歡，購買的人也會(huì)更多，樓盤的業(yè)績(jī)也會(huì)更好，業(yè)績(jī)好主要指的是開發(fā)商推出的樓盤銷售數(shù)量多、銷售快捷，這從側(cè)面可以反映出購房者對(duì)開發(fā)商樓盤的肯定。2、看開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模光看開發(fā)商承接過很多樓盤項(xiàng)目并不能說明開發(fā)商有多可靠，還要結(jié)合所開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，項(xiàng)目數(shù)量多，規(guī)模比較大的開發(fā)商基本不會(huì)有什么資金問題；如果項(xiàng)目總開發(fā)量很大，但項(xiàng)目規(guī)模很小的話，購房者就要慎重了。3、看證書開發(fā)商承建樓盤都是要具備合格的資質(zhì)證書的，齊全的證書是開發(fā)商實(shí)力的基本保障，如果開發(fā)商連證書都沒有，那么購房者千萬不要購買其開發(fā)的房子。基本的證件包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這些證書缺一不可。4、看資歷其實(shí)開發(fā)商也是要分等級(jí)的，開發(fā)商的資質(zhì)從高到低依次分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)。第一級(jí)的注冊(cè)資本**多，從事時(shí)間**長(zhǎng)，竣工面積**大。這樣的開發(fā)商所承建的房屋雖然不一定是**好的，但總歸不會(huì)太差。5、看口碑開發(fā)商的口碑好，實(shí)力也不會(huì)太差。購房者可以在網(wǎng)上搜索開發(fā)商的相關(guān)新聞，看看開發(fā)商的口碑情況。一般口碑比較好的開發(fā)商有良好的資金周轉(zhuǎn)能力，不會(huì)因?yàn)橘Y金不足、開發(fā)無力而導(dǎo)致爛尾、延遲交房等現(xiàn)象，更有保障。

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• 問 ??開發(fā)商維建業(yè)主如何維權(quán)？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
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  回答你的問題： 1、首先看你們有沒有業(yè)主委員會(huì)。 2、如果沒有，看你們的前期服務(wù)協(xié)議。 3、物業(yè)公司有沒有資質(zhì)證。 4、物業(yè)公司有沒有物價(jià)局核發(fā)的收費(fèi)許可證。 5、進(jìn)駐你們小區(qū)有沒有經(jīng)過招投標(biāo)。 近年來，物業(yè)公司和業(yè)主的糾紛比較多。很多老舊小區(qū)由于開發(fā)商遺留問題較多。很多矛盾點(diǎn)都轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，這樣對(duì)物業(yè)公司也是不公平的。有些業(yè)主維權(quán)，但是不懂物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)。跟物業(yè)公司頂著干，到**后。受傷的不單是物業(yè)公司，業(yè)主的傷害**大。 總的來說，業(yè)主和物業(yè)公司的目標(biāo)是一致的，都是想把社區(qū)搞好。 但是，也別忘了，物業(yè)公司是法人，是企業(yè)。也需要盈利。 業(yè)主可以要求物業(yè)公司接受業(yè)主的監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開。

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