??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補交出讓金？應該怎么查詢呢？

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• 147****8161

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農用地、建設用地和未利用地。土地性質主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  其次，土地性質和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:37
• 154****3633

  土地性質是不能隨意更改的，以取得土地時的設計規(guī)劃用途為準，再者不管是商業(yè)用地還商住用地都是交過出讓金的。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:28
• 148****3054

  你這是屬于要改變土地用途性質，的確需要改變該副土地建設用途的，應當要去當?shù)氐膰了k理，報原批準用地的人民政府批準，如果在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，也要經過城市規(guī)劃局容易才行，

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:19
• 147****8175

  經過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:13

相關問題

• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補交出讓金
  答

  關于法律依據(jù)你去搜下補繳土地出讓金，應該就有，但是如果土地性質變了，你規(guī)劃條件就變了，容積率肯定得增加，增加的話就按照核定增加面積*現(xiàn)在評估時點的原規(guī)劃、新嘩姬糕肯蕹廄革詢宮墨規(guī)劃條件下的樓面單價、和原成交價格按評估時點進行期日修正后的價格，三者取高值補交。這是大原則，具體的操作方式，各個地方還不一樣的

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• 問 ??商業(yè)用地變更商住用地出讓金怎么算？
  答

  土地出讓就是各個地方的級別政府因為土地的使用權利所需要收到一次性收到的出讓價款，也是每個地方的政府部門收入資金的一個重要來源。而在房地產主要開發(fā)的經濟開發(fā)活動中，憑借著因為開發(fā)商在爭取拿地時候是有需要繳納土地的出讓金，比如說是二類經濟適用房或者是已經購買的公房，但是要在上市前所需要繳納（補交）土地的適用金。首先現(xiàn)在要了解什么是土地出讓金，土地出讓金的全名是國有土地的使用權出讓金。（1）由于各個級別層的政府土地相關部門的使用權讓出去給其他人使用，也要按照規(guī)定提出向接受讓出去的一方用來收取土地，價格是按照收取土地的規(guī)則向受讓人收取的土地全部計算的；（2）當土地的可使用期期滿，土地的使用者是需要向相關的土地管理部門續(xù)期土地出讓價款的；（3）按照規(guī)定是房地產經濟活動中，要對已經購買的公房市民在上市前是需要補交土地的給出相應的出讓金額的。那么土地出讓金是怎么計算的呢，首先開發(fā)商的拿地過程中是需要去繳納土地出讓金，按照規(guī)定某個某個地方的政府出讓是有一定的年限，而這些建筑物的使用期限包括：住宅用地為七十年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)用地為40年，然后再把以上提及到的土地使用權再分給開發(fā)商，然后再由開發(fā)商再一次性把在一定的期限內繳納完全部需要繳納的土地出讓金。然后是關于土地出讓的方式是，對于在住宅方面，住宅方面包括住宅的項目，以及采用招標和拍賣，掛牌，協(xié)議等出讓的方式

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• 問 ??商業(yè)用地改住宅怎樣補交出讓金
  答

  對于依法經土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關規(guī)定：“經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。”

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• 問 ??商業(yè)用地改住宅怎樣補交出讓金？應該怎么辦理呢？
  答

  　1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經過規(guī)劃部門批準，需要土地部門的領導簽字意見。　　2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢?到時候又是很多家公司競爭怎么辦?學學人家高手吧，碧桂園能做的到的(書上可沒寫教你如何拿地哦)!如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則(如果不想交差價，那就另當別論了)?！　〉?，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易(招拍掛)，又如只要按經認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應補交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權已經被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則;但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易?！　∷痉ń忉專骸秶鴦赵恨k公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》(國辦發(fā)[2003]70號)第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻洜I性用地的，必須先經城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓?！薄　?、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲?！　∷痉ń忉專骸冻擎?zhèn)國有土地使用地價是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

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• 問 出讓得的教育用地可以變更為商業(yè)用地嗎？
  答

  你的審批方式說的2點，都必須經過。1、先去國土部門的收購土地處室，你的土地首先要被收儲，然后才能土地性質的轉變。2、教育用地用途轉變成經營性土地，你必須去規(guī)劃部門對接，控規(guī)上面是否對你的土地做了調整，如果還是教育用地，就很麻煩了，還是要找規(guī)劃部門繼續(xù)對接。如果已經是住宅用地，就是走國土部門的程序。3、經營性用地必須通過招標，拍賣或掛牌方式出讓。除非這塊地你是協(xié)議出讓，就可以不用走招標、掛牌或出讓的程序。

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