??開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?應該如何維護自己權(quán)益?

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• 145****4678

  開發(fā)商不按時交房，這是令購房者頗為頭疼的事。很多剛需購房者買房就是為了更快住進新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種“不可抗拒”的理由推脫責任，這讓很多購房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)。那么，在開發(fā)商延期交房的情況下，購房者應該如何維護自身權(quán)益？延期交房開發(fā)商如何賠償？
  
  對此，業(yè)內(nèi)人士提醒，遇到延遲交房，購房者應仔細查看之前與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果雙方已在購房合同中約定逾期交房的處理方式，則按照合同中約定的條款執(zhí)行，例如：在一定的期限內(nèi)不能交房，開發(fā)商每天支付一定數(shù)額的違約金。如果合同中對延遲交房沒有明確規(guī)定，而購房者與開發(fā)商對延遲交房問題協(xié)商又無法達成一致的情況下，購房者可以向法院提起訴訟，維護自身的合法權(quán)益。
  
  同時，法律界相關(guān)人士提醒，購房者在買房中遇到延期交房問題，要學會依法維護自身的合法權(quán)益。
  
  審查相關(guān)證明材料
  
  通常情況下，交房必須符合入住條件，即房屋具備能夠居住使用的條件，如生活用水、用電、用氣等能夠正常提供。如果合同約定將入住作為交付條件，則入住就成為判斷交付條件是否具備的標準。
  
  關(guān)于房屋在約定時間尚未達到入住條件，開發(fā)商即要求購房者入住，那么購房者應審查開發(fā)商是否辦理了商品房綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實際上，有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者領鑰匙。
  
  因此，在開發(fā)商通知交房時，購房者應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書等材料。否則，購房者有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
  
  常見“不可抗力”延期交房
  
  在遇到延期交房的情況下，購房者**常聽到開發(fā)商給出的理由就是“不可抗力”，以此來推脫自己延期交房的責任。但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)具體情況來定。不可抗力是一項免責條款，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當事人無法預見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等）或自然災害（如地震、火災、水災等），以致合同當事人不能依約履行職責或不能如期履行職責，發(fā)生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行職責或推遲履行職責。
  
  在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關(guān)機構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。
  
  如果開發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成，根據(jù)具體情況逾期交房責任部分或全部免除。如果開發(fā)商延遲交房的理由不屬于不可抗力，那么，購房者有權(quán)起訴解除合同或提起仲裁。訴訟時效為自合同規(guī)定的交房之日起兩年內(nèi)，購房者應在訴訟時效內(nèi)主張權(quán)利，雙方協(xié)商不成的可以向法院起訴。
  
  保留相關(guān)證據(jù)材料
  
  律師提醒購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當收集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應當保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。
  
  掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，購房者都能夠明確開發(fā)商的違約事實，這樣既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分維護自身的合法權(quán)益。鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。
  
  **后，提醒廣大購房者，買房必須擦亮眼睛，選擇誠信度較高的“五證”齊全的樓盤，這樣能夠盡量避免此類情況的發(fā)生。

  查看全文↓ 2019-07-10 17:29:06
• 145****4209

  開發(fā)商不能交付房屋的原因往往很復雜，導致業(yè)主手足無措，不知道該怎么做，如發(fā)生該情形建議業(yè)主一定要想辦法搞清楚開發(fā)商不能交付房屋的真正原因，不能聽開發(fā)商或者售樓人員的一面之詞，針對真實性的原因采取一些相關(guān)的應對措施。
  (一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，可以要求開發(fā)商賠償?shù)慕?jīng)濟損失。
  (二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護業(yè)主的利益!可見延期交房除了合同中有特別約定的，購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。
  目前，開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。

  查看全文↓ 2019-07-10 17:28:58
• 133****3719

  一、合同法中關(guān)于開發(fā)商逾期交房的規(guī)定
  
  1、購房人有合同解除權(quán)
  
  （1）購房人如欲解除合同，應當先進行催告。
  
  （2）經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第1開發(fā)商延遲交房；第2經(jīng)過催告；第三催告后滿三個月仍未交房。
  
  （3）購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永遠性地喪失了解除權(quán)（當然以其它理由如嚴重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。
  鑒于以上規(guī)定，開發(fā)商延遲交房，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措；二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。要知道催告是解除合同的前提條件。
  
  2、購房者要求支付違約金或者賠償損失
  
  出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
  
  合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發(fā)生購房款利息的損失，該損失應當補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。
  
  二、開發(fā)商逾期交房應理性對待
  
  1、首先要確認開發(fā)商入住條件
  
  入住是普通公眾常用的概念，通常理解為房屋具備能夠滿足居住和使用的條件，如水、電、媒氣等能夠正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件，則入住就成為判斷交付條件是否具備的標準。
  
  2、審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明
  
  有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者入住，俗稱強交房。那么購房者應審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。
  
  因此，應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則購房人有權(quán)拒絕收房，出現(xiàn)的后果應由開發(fā)商承擔。
  
  3、不可抗力導致延期不能全免責
  
  開發(fā)商因為不可抗力不能如期交房的，開發(fā)商無條件全部免責。如開發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成，根據(jù)具體情況逾期交房責任部分或全部免除。
  
  4、購房者需要保留的證據(jù)材料
  
  購房者應從購房一開始就要收集和保留購房過程中形成和出現(xiàn)的認購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、短信息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門證明等證據(jù)材料，以備在維權(quán)需要時所用。
  
  三、開發(fā)商逾期交房解決辦法
  
  1、與開發(fā)商進行協(xié)商。這種業(yè)主可以聯(lián)合其他業(yè)主進行維權(quán)，與開發(fā)商進行協(xié)商。在協(xié)商過程中注意維權(quán)方式的合法性，不能采取過激行為，更不能采取圍堵等擾亂公共秩序的行為。
  
  2、向法院起訴。若是和開發(fā)商協(xié)調(diào)不成，可以想法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償自己的損失。這里需要提供購房合同和相關(guān)發(fā)票證明。

  查看全文↓ 2019-07-10 17:28:52
• 138****6667

  違約的處理
  1、逾期交房構(gòu)成預售合同的違反，應當承擔繼續(xù)履行、采取被救措施或者賠償損失等違約責任。（《合同法》第107條。）
  2、如果預售合同中約定了違約金的標準的，則應當按照合同中約定的違約金標準支付違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。
  3、合同沒有約定逾期交付房屋的r損失賠償?shù)?，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。（《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第三款）
  4、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過損失的30%為標準適當減少；當事人約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。（《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

  查看全文↓ 2019-07-10 17:28:44

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?開發(fā)商延期交樓多久可以起訴?
  答

  1、維權(quán)前先弄清逾期原因開發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括：不可抗力的因素；開發(fā)商實力不足；建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，施工中止導致；因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成；業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃；開發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過有關(guān)驗收部門組織驗收合格等等。因此在維權(quán)前一定要了解逾期交房的原因。一般對于開發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环?，并符合合同條款約定的時間，購房者可以要求開發(fā)商承擔相應責任。如果非因為開發(fā)的責任導致的逾期交房，例如：自然災害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買房人自己的原因等，開發(fā)商的責任可相應地減輕或免。2、可按合同約定索賠或退房在了解了逾期交房的原因后，購房者還需要仔細查看與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對逾期交房是否有明確的規(guī)定。一般商品房買賣合同中都對逾期交房有相應的時間和違約金的約定。例如，在逾期不超過一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)后，買受人有權(quán)解除合同。如果合同中有違約責任約定，購房者可要求開發(fā)商按照違約條款來承擔責任。也就是說，如果逾期交房不超過合同約定時間的，購房者可向開發(fā)商索要相應的違約金，而逾期交房超過約定時間的，購房者可有權(quán)要求退房。對于購房時辦理按揭貸款的購房者來說，如開發(fā)商逾期交房超過約定時間的也可審請解除合同，如開發(fā)商不同意可到法院訴訟。

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• 問 ??開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?開發(fā)商延期交樓多久可以起訴?
  答

  　開發(fā)商延期交房，業(yè)主經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，就可以到法院起訴解決?！　　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　　第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。　　法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！　〉谑鶙l當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！　〉谑邨l商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！　∮馄诮桓妒褂梅课莸?，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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• 問 開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?該如何應對?
  答

  首先應當確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應承擔相應的違約責任。關(guān)于違約責任的承擔，一般商品房買賣合同中會有約定。有約定的，當然從其約定，如果合同未對違約責任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。而當開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以請求解除合同。購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

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• 問 ??開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?業(yè)主如何要求開發(fā)商違約賠償?
  答

  一、商品房交房注意事項：(一) 注意房款約定，如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。(二)注意三物業(yè)費可以按月交。在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業(yè)管理費用。(三)注意二物業(yè)費不能亂漲價。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。(四)注意繳納契稅簽協(xié)議。根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納。現(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。購房者**好與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。(五)注意五先驗房再辦理手續(xù)。目前，開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。此外，鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏，提醒購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協(xié)助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權(quán)，還可引起開發(fā)商的重視，促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。二、開發(fā)商延期交房怎么處理?開發(fā)商不能交付房屋的原因往往很復雜，而業(yè)主卻無法知道開發(fā)商不能交付房屋的真正原因，導致業(yè)主手足無措，不知道該怎么做，如發(fā)生該情形建議業(yè)主一定要想辦法搞清楚開發(fā)商不能交付房屋的真正原因，不能聽開發(fā)商或者售樓人員的一面之詞，要多方搜集信息以確保信息的真實性，然后有針對性地采取措施。(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補你的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟損失。(二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護業(yè)主的利益!可見延期交房除了合同中有特別約定的，購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。普通的購房者不具備相關(guān)的專業(yè)知識，即使有疑問也找不出什么好的解決辦法，只能叫辦手續(xù)就辦手續(xù)。不少購房者在辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵，找開發(fā)商理論時，開發(fā)商辯稱該房已由購房者驗收合格，為了避免這種情況，在簽訂補充協(xié)議或者收房時，請律師協(xié)助處理，維護自己的合法權(quán)益。

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• 問 開發(fā)商延期交樓業(yè)主要怎樣做?誰清楚？
  答

  首先應當確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應承擔相應的違約責任。關(guān)于違約責任的承擔，一般商品房買賣合同中會有約定。有約定的，當然從其約定，如果合同未對違約責任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。而當開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以請求解除合同。購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

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