開(kāi)發(fā)商怎樣賣(mài)房子?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要具備哪些證件才可以賣(mài)房?

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• 135****4799

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要具備“五證”、“二書(shū)”才可以賣(mài)房。房地產(chǎn)五證兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商合法銷(xiāo)售商品房的重要憑證，買(mǎi)房一定要審查五證兩書(shū)。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須具備五證兩書(shū)三表。交房程序應(yīng)該是業(yè)主先驗(yàn)房、開(kāi)發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時(shí)才交納合理的費(fèi)用。
  
  具體內(nèi)容：
  
  一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  
  建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地或者出讓土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
  
  二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  
  五證兩書(shū)相關(guān)圖片(6張)
  
  有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
  
  三、《國(guó)有土地使用證》
  
  經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
  
  四、《建筑工程施工許可證》
  
  建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
  
  五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》
  
  市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件
  
  六、“兩書(shū)”
  
  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

  查看全文↓ 2019-07-12 11:42:49
• 141****0009

  買(mǎi)房看五證原因：
  
  1、沒(méi)有五證購(gòu)房者簽訂的合同無(wú)法律效應(yīng)
  
  根據(jù)合同法可知，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”下簽約的合同均是部合法的，所以開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有 《房屋預(yù)售許可證》的情況下出售房屋屬于違法違規(guī)行為，從而也不具備法律效應(yīng);
  
  2、沒(méi)有五證開(kāi)發(fā)商可能會(huì)“偷梁換柱”
  
  如果沒(méi)有五證，又是期房小區(qū)，樓棟、樓層、單元、房號(hào)等沒(méi)有辦法確認(rèn)，可能會(huì)發(fā)生購(gòu)買(mǎi)的樓棟發(fā)生變化，購(gòu)買(mǎi)到超出規(guī)劃的樓層等現(xiàn)象;
  
  3、沒(méi)有五證開(kāi)發(fā)商可能會(huì)“一房多賣(mài)”
  
  如果購(gòu)房者和所購(gòu)的房屋不能通過(guò)合法的程序進(jìn)行銷(xiāo)售，某些開(kāi)發(fā)商可能利用這個(gè)空子進(jìn)行一房多賣(mài)!
  
  4、無(wú)法辦理按揭手續(xù)
  
  在沒(méi)有五證的情況下，購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭手續(xù)，不能通過(guò)按揭方式支付房款。如果購(gòu)房者通過(guò)某種渠道貸款購(gòu)買(mǎi)了無(wú)預(yù)售許可證的商品房，一旦該公司違約，購(gòu)房者不但沒(méi)有房子，還要向銀行還款。
  
  5、無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)
  
  沒(méi)有五證，開(kāi)發(fā)商是無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的，購(gòu)房者所購(gòu)商品房就無(wú)法在房屋登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證。就算是交房入住了，也依然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。
  
  6、房子可能隨時(shí)被拆除
  
  如果開(kāi)發(fā)商是在集體用地上建房，卻沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，也是無(wú)法取得五證的，這時(shí)所購(gòu)買(mǎi)的房子就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房屬于違規(guī)建筑，會(huì)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-12 11:42:39
• 152****5472

  1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：擬建單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)使用或征用、劃撥土地前，是城鄉(xiāng)交通規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)擬建項(xiàng)目的申請(qǐng)位置和范圍與城鄉(xiāng)規(guī)劃相符的法定憑證，是擬建單位使用建設(shè)用地的法律憑證。
  
  2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是交通、規(guī)劃、用地、村建、環(huán)保、安全、城建、城管、市政、住建等部門(mén)的許可，個(gè)人執(zhí)行建設(shè)活動(dòng)，在接受執(zhí)法檢查時(shí)的施工依據(jù)。
  
  3、《建筑工程施工許可證》：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地，縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
  
  4、《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。辦理對(duì)象主要是各類(lèi)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。
  
  5、《商品房預(yù)售許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。

  查看全文↓ 2019-07-12 11:42:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 賣(mài)房預(yù)售證有哪些?  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要具備哪些證件才可以賣(mài)房？
  答

  是的，如果在房子未建設(shè)完成而需要銷(xiāo)售期房，需要取得預(yù)售許可證。一般取得預(yù)售許可證必須取得土地使用權(quán)在，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證

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• 問(wèn) 商品房有哪些證? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要具備哪些證件才可以賣(mài)房？
  答

  大家都知道買(mǎi)完房子要辦理產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也**終體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓上，那么產(chǎn)權(quán)有幾種呢？產(chǎn)權(quán)來(lái)源有哪些呢？一、房屋產(chǎn)權(quán)有哪幾種？屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 按房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行的分類(lèi)。

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• 問(wèn) 賣(mài)房不用辦理土地使用證過(guò)戶(hù)嗎? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要具備哪些證件才可以賣(mài)房？
  答

  　不可以，土地證不能證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，因此不可以買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的。必須有房產(chǎn)證才可買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)?！　》课莓a(chǎn)權(quán)：　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！　》课莓a(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來(lái)增收（即土地使用權(quán)出讓金），補(bǔ)的費(fèi)用**多不會(huì)超過(guò)5位數(shù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要繳納哪些稅和費(fèi)
  答

  營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5%繳納； 城建稅按繳納的營(yíng)業(yè)稅7%繳納； 教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅3%繳納； 地方教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅2繳納%； 土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納（按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過(guò)200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）； 建安合同按承包金額的萬(wàn)分之三貼花； 購(gòu)房合同按購(gòu)銷(xiāo)金額的萬(wàn)分之五貼花； 城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）； 房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納； 車(chē)船稅按車(chē)輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車(chē)型稅額不同，XX元/輛）； 企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額（調(diào)整以后的利潤(rùn)）繳納（3萬(wàn)元以?xún)?nèi)18%，3萬(wàn)元至10萬(wàn)元27%，10萬(wàn)元以上33%）；

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商要交哪些稅? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要繳納哪些稅和費(fèi)
  答

  （1）契稅。 建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門(mén)繳納3％～5％稅率的契稅。 （2）營(yíng)業(yè)稅。自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。（4）城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅 額計(jì)繳。年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起 計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。（5）房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×（1－10％～30％）×1.2％房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003] 89號(hào)文 件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅；但售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。（6）車(chē)船使用稅。以擁有自用的應(yīng)稅車(chē)船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、年稅額分別計(jì)稅。車(chē)船使用稅按年征收 ，分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車(chē)適用的車(chē)輛使用 稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在地， 對(duì)單位是指經(jīng)營(yíng)所在地，對(duì)個(gè)人是指住所所在地。

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