??怎樣才能避免購房風(fēng)險(xiǎn)?要注意些什么?

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• 158****3770

  　1、驗(yàn)明“五證兩書”
  
  　　五證是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那么，什么是開發(fā)商的五證呢？
  
  　　五證包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
  
  　　一般購房者無須記住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，購房時(shí)只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。
  
  　　此外，交房時(shí)還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”，即《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》。
  
  　　2、實(shí)地核實(shí)樓盤，謹(jǐn)防虛假宣傳
  
  　　購房者千萬不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，**好到樓盤實(shí)地看看，除了價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對房屋供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要詳細(xì)咨詢，并以書面形式確認(rèn)開發(fā)商的承諾。
  
  　　3、慎交購房定金，提防“霸王條款”
  
  　　購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發(fā)商通常會(huì)要求購房者交一些購房定金，在這里大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認(rèn)購書時(shí)，要注意認(rèn)購協(xié)議里的內(nèi)容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在簽認(rèn)購協(xié)議、交付定金前，要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責(zé)任等。
  
  　　凡是您認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，都應(yīng)該堅(jiān)持要求開發(fā)商對有關(guān)內(nèi)容細(xì)化、改進(jìn)，防止開發(fā)商簽訂“霸王合同”。
  
  　　4、預(yù)防“面積縮水”，面積以實(shí)測為準(zhǔn)
  
  　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)實(shí)際面積和合同面積誤差在3％以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差超出3％的，購房者有權(quán)退房，并約定退款及付息。

  查看全文↓ 2019-07-17 14:08:00
• 142****5632

  1 不輕信口頭宣傳和承諾
  無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。
  2 查驗(yàn)開發(fā)商售房的主體資格
  開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。購買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》、自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。
  3 查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)
  購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
  4 不購買集體土地上建設(shè)的房屋
  城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許在集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理
  房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
  5 審慎簽訂商品房買賣合同
  在簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本;對于車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定。一是簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是對于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。

  查看全文↓ 2019-07-17 14:07:52
• 142****8770

  一、買房簽合同要規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  （一）開發(fā)商利用自制的商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議損害購房人合法權(quán)益。
  不少開發(fā)商自行擬定認(rèn)購書或預(yù)訂協(xié)議，設(shè)法引導(dǎo)購房人盡快交付定金和簽訂正式合同，環(huán)環(huán)相套，步步緊逼。由于協(xié)議約定期限較短，購房人還來不及細(xì)致領(lǐng)會(huì)正式合同內(nèi)容，就不得不草率地簽訂了包含開發(fā)商自制不平等格式條款的合同正本，陷自身于不利境地。
  （二）開發(fā)商利用自制合同格式條款損害購房人合法權(quán)益。
  合同格式條款是指合同文本提供方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。它有著節(jié)省交易成本增進(jìn)安全等優(yōu)點(diǎn)，但也存在著不能協(xié)商等缺陷。部分開發(fā)商不惜違反法律、法規(guī)，以自制不平等合同格式條款的方式，利用消費(fèi)者急于購房的心理，強(qiáng)迫消費(fèi)者簽字表示認(rèn)可。
  （三）開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，損害購房人合法權(quán)益。
  《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！?br/>開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購房，通常會(huì)在售樓廣告、宣傳資料中對綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作美好的描述，卻不將這種承諾寫入合同里。如：開發(fā)商在合同中預(yù)先單方約定：“出賣人針對該商品房項(xiàng)目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標(biāo)準(zhǔn)以政府**后批準(zhǔn)的規(guī)劃方案及本合同約定為準(zhǔn)。”，借以排除銷售前期廣告內(nèi)容和宣傳資料作為要約的可能性，當(dāng)出現(xiàn)廣告中的內(nèi)容難以兌現(xiàn)的情況時(shí)，買房人討要說法，開發(fā)商便以合同已約定為由回絕消費(fèi)者。

  查看全文↓ 2019-07-17 14:07:43
• 134****4297

  一、新房買賣糾紛
  
  1、售房廣告糾紛
  
  商品房在預(yù)售階段尚未建成，購房者只能通過售房廣告了解房屋及小區(qū)環(huán)境的狀況，但大多數(shù)購房者到了**后會(huì)發(fā)現(xiàn)售房廣告或宣傳資料與實(shí)際存在較大出入，比如：在售房廣告中提到的小區(qū)里的河流、小區(qū)里的花園湖、綠化等。
  
  遇到這種情況，如果合同中有約定的則按照合同的約定處理，向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果已經(jīng)搬進(jìn)去了，這些事實(shí)改變不了，業(yè)主在這種情況下可以要求減少物業(yè)費(fèi)繳納比例。
  
  風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：
  
  作為購房者在簽訂合同正本及補(bǔ)充協(xié)議過程中就必須確定廣告宣傳的具體詞語、具體內(nèi)容，就雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，避免出現(xiàn)糾紛時(shí)無法維權(quán)。
  
  2、精裝房屋質(zhì)量糾紛
  
  目前訴訟**多的糾紛之一就是精裝房屋質(zhì)量糾紛。即：業(yè)主買到的是精裝修房屋，可以拎包入住。但是，當(dāng)業(yè)主拎包入住的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房屋的質(zhì)量存在明顯問題。
  
  風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：
  
  購房者在簽訂合同時(shí)，一定要約定好精裝修產(chǎn)品的品牌和型號，約定的越細(xì)越好，對于樣板間的展示，通過照片、錄像等形式將樣板間的設(shè)施及裝修固定下來，如有糾紛可作為證據(jù)使用。
  
  二、二手房買賣糾紛
  
  除了一手房糾紛之外，實(shí)踐中另一個(gè)房屋糾紛出現(xiàn)較多的領(lǐng)域就是二手房買賣，下面小編就二手房交易中常見的糾紛及其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防做簡單的匯總介紹，便于購房者在購房過程中預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛與損失。
  
  1、房價(jià)上漲毀約糾紛
  
  買賣雙方訂立合同時(shí)，房價(jià)較為穩(wěn)定，因買方準(zhǔn)備**，賣方處理房屋剩余貸款之際或買賣雙方在中介處訂立了《房屋買賣協(xié)議》后，房管局打印協(xié)議并過戶時(shí)，一方因房價(jià)上漲拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)。
  
  風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：
  
  購房者可以增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，這無形之中增加了賣方的違約成本，所以這樣可以盡量避免賣家因房價(jià)上漲而毀約的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20％，超過20％的部分，不具有定金罰則的效力。
  
  另外，購房者要盡量將合同條款約定的詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。
  
  2、隱瞞房屋真實(shí)信息導(dǎo)致的糾紛
  
  有一些賣家為了促成交易，往往會(huì)隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題等，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。
  
  風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：
  
  購房者在購房前可以向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并在合同里對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出明確的約定。

  查看全文↓ 2019-07-17 14:07:37
• 138****9814

  買賣房產(chǎn)實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓房屋的“所有權(quán)”，典當(dāng)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)是為房屋設(shè)定“抵押權(quán)”；根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅通過登記生效。 因此，為了規(guī)避買賣房產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)一定要及時(shí)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記，同時(shí)在房產(chǎn)買賣合同中約定出賣人不能按時(shí)交房時(shí)需要承擔(dān)的違約責(zé)任。
  有了合同違約責(zé)任和房屋登記這兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可以有效地規(guī)避買賣設(shè)定了抵押權(quán)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-17 14:07:29

相關(guān)問題

• 問 ??購房時(shí)將面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?怎樣才能避免購房風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、新房買賣糾紛1、售房廣告糾紛商品房在預(yù)售階段尚未建成，購房者只能通過售房廣告了解房屋及小區(qū)環(huán)境的狀況，但大多數(shù)購房者到了**后會(huì)發(fā)現(xiàn)售房廣告或宣傳資料與實(shí)際存在較大出入，比如：在售房廣告中提到的小區(qū)里的河流、小區(qū)里的花園湖、綠化等。遇到這種情況，如果合同中有約定的則按照合同的約定處理，向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果已經(jīng)搬進(jìn)去了，這些事實(shí)改變不了，業(yè)主在這種情況下可以要求減少物業(yè)費(fèi)繳納比例。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：作為購房者在簽訂合同正本及補(bǔ)充協(xié)議過程中就必須確定廣告宣傳的具體詞語、具體內(nèi)容，就雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，避免出現(xiàn)糾紛時(shí)無法維權(quán)。2、精裝房屋質(zhì)量糾紛目前訴訟**多的糾紛之一就是精裝房屋質(zhì)量糾紛。即：業(yè)主買到的是精裝修房屋，可以拎包入住。但是，當(dāng)業(yè)主拎包入住的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房屋的質(zhì)量存在明顯問題。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者在簽訂合同時(shí)，一定要約定好精裝修產(chǎn)品的品牌和型號，約定的越細(xì)越好，對于樣板間的展示，通過照片、錄像等形式將樣板間的設(shè)施及裝修固定下來，如有糾紛可作為證據(jù)使用。二、二手房買賣糾紛除了一手房糾紛之外，實(shí)踐中另一個(gè)房屋糾紛出現(xiàn)較多的領(lǐng)域就是二手房買賣，下面小編就二手房交易中常見的糾紛及其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防做簡單的匯總介紹，便于購房者在購房過程中預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛與損失。1、房價(jià)上漲毀約糾紛買賣雙方訂立合同時(shí)，房價(jià)較為穩(wěn)定，因買方準(zhǔn)備**，賣方處理房屋剩余貸款之際或買賣雙方在中介處訂立了《房屋買賣協(xié)議》后，房管局打印協(xié)議并過戶時(shí)，一方因房價(jià)上漲拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者可以增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，這無形之中增加了賣方的違約成本，所以這樣可以盡量避免賣家因房價(jià)上漲而毀約的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20％，超過20％的部分，不具有定金罰則的效力。另外，購房者要盡量將合同條款約定的詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。2、隱瞞房屋真實(shí)信息導(dǎo)致的糾紛有一些賣家為了促成交易，往往會(huì)隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題等，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者在購房前可以向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并在合同里對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出明確的約定。

  全部5個(gè)回答>
• 問 買期房要注意什么？怎樣才能規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  商品房預(yù)售已是非常普遍的做法。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。由于購買期房往往能享受相對較低的價(jià)格以及更大的選擇范圍，不少置業(yè)者都會(huì)選擇購買期房。業(yè)內(nèi)人士提醒廣大置業(yè)者，購買期房兩步規(guī)避糾紛：一看房企資質(zhì)，二審購房合同。

  全部3個(gè)回答>
• 問 如何避免購房定金陷阱 怎樣才能退定金
  答

  在法律層面，購房定金一旦寫入合同，就具有法律約束力，是不能退還的。因此，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商利用合同陷阱，讓購房者因?yàn)榻涣硕ń鸲坏貌毁I房的情況。那么，如何避免購房定金陷阱，怎樣才能成功退定金呢？ 如何避免定金陷阱 要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。 其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。 怎樣退定金才能成功 我們知道，退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通過合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

• 問 裝修客廳的時(shí)候要注意些什么？怎樣才能提升客廳的人氣？
  答

  客廳不宜陰暗，明亮的客廳能帶來家運(yùn)旺盛，所以客廳壁面也不宜選擇太暗的色調(diào)。 客廳地板不宜高低不平，家運(yùn)也會(huì)因地板的起伏而多坎坷。 客廳若有梁橫跨，應(yīng)以裝潢遮掩 客廳的天花板若有橫梁，將形成壓迫的感覺，人們坐在橫梁下容易造成精神緊張，而運(yùn)勢不振。應(yīng)盡速將橫梁遮掩在夾層的天花板里。 客廳應(yīng)多使用圓形造型的裝飾物 客廳是家人和親友相聚的地方，**需要營造出活潑、融洽的氣氛。圓形屬陽、是動(dòng)態(tài)的象徵，所以圓形的燈飾、天花造型、以及裝飾品具有引導(dǎo)溫馨、熱鬧的氣氛

• 問 買房時(shí)要注意些什么 如何避免"兇宅"風(fēng)險(xiǎn)
  答

  “有一種二手房**難賣，無論它在繁華鬧市或是景觀絕佳，只要一旦發(fā)生過惡性事件，戴上‘兇宅’的十字架就注定出售之途非常艱辛?！庇浾邘啄昵霸?jīng)探討過兇宅的問題，地產(chǎn)人士也表示由于信息發(fā)達(dá)，有殺人放火之類的事情發(fā)生，新聞報(bào)道巨細(xì)無遺描述過程，包括棟號和門牌號也一并曝光，業(yè)主攤上此事也無可奈何。"兇宅"很多時(shí)候是由租客原因發(fā)生不幸事件而造成，一位地產(chǎn)人士表示，作為地產(chǎn)中介，他們沒有通天眼，不會(huì)預(yù)知過去未來。租客簽約時(shí)斯斯文文，但后來發(fā)生不幸事件，的確讓人大跌眼鏡。 “兇宅”是小概率事件，不過若攤上某位買家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買家為避免買到兇宅已鍛煉成柯南的本事，走訪鄰居打聽房屋過往歷史，還要上網(wǎng)查詢小區(qū)新聞。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)律師的介紹，如果買家對“兇宅”非常忌諱，除了口頭向業(yè)主和中介查詢外，**有力的武器是合同條款。買家應(yīng)該在合同中清晰寫明有關(guān)事項(xiàng)，業(yè)主和中介隱瞞“兇宅”歷史就不能“側(cè)側(cè)膊”就過去。 故事一：妻子懷孕買到“兇宅” 仲裁撐腰退房 吳先生通過某中介看中海珠區(qū)某物業(yè)，并與該物業(yè)業(yè)主陳女士協(xié)商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，并主動(dòng)咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人，陳女士對此表示該房屋未曾有人去世。事后，吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》，并一次性支付全額房款120萬元，以及在中介公司協(xié)助下辦理過戶手續(xù)。 兩個(gè)月后，吳先生得知該房屋曾發(fā)生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協(xié)商退房事宜，但陳女士稱房屋并不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購房款120萬元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實(shí)向吳先生告知該物業(yè)曾發(fā)生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。**終，仲裁委根據(jù)《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規(guī)定，裁決支持吳先生的全部仲裁請求。 專家分析：隱瞞“兇宅” 誤導(dǎo)買家購買決定 《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！钡谖迨艘?guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定。” 本案中，買賣雙方在協(xié)商房屋買賣事宜時(shí)，吳先生已明確表示要求房屋吉利，并主動(dòng)咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人。但陳女士未如實(shí)向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠實(shí)信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人跳樓自殺會(huì)對購房者造成嚴(yán)重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購房的決定。 故事二：介紹買家買“兇宅” 經(jīng)紀(jì)賠5000元 李某打算與拍拖多年的女友在廣州結(jié)婚生活，遂委托某中介公司經(jīng)紀(jì)陳某尋找物業(yè)，并強(qiáng)調(diào)不得為“兇宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區(qū)某物業(yè)。李某與經(jīng)紀(jì)人員陳某商量交易事宜時(shí)，再三詢問該物業(yè)是否為兇宅。陳某表示該物業(yè)絕對吉利，并以書面形式向李某承諾：“若物業(yè)為‘兇宅’，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元?！笔潞?，李某就該物業(yè)與業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》，并向中介公司支付中介費(fèi)3萬元。 之后，李某在與附近市民閑聊時(shí)得知該物業(yè)內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，便找經(jīng)紀(jì)人員陳某要求返還中介費(fèi)3萬元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元。陳某表示“兇宅”事宜不屬于經(jīng)紀(jì)人員告知義務(wù)的內(nèi)容，故只愿返還中介費(fèi)3萬元，拒絕賠償經(jīng)濟(jì)損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀(jì)人員陳某返還中介費(fèi)3萬元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元。 法院經(jīng)審查，該物業(yè)曾發(fā)生過兇殺事件，但陳某在未調(diào)查清楚的情況下，以書面形式向李某承諾該物業(yè)非兇宅，并表示若為兇宅，將返還中介費(fèi)3萬元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元。**終，在法院的調(diào)解下，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬元及賠償經(jīng)濟(jì)損失5000元。 專家分析：非法定告知義務(wù)也要擔(dān)責(zé) 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)迫交易。”《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面說明下列事項(xiàng)：（二）中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況?！奔暗诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況?！? “兇宅”雖不屬于經(jīng)紀(jì)人員法定告知義務(wù)的內(nèi)容。但在當(dāng)事人雙方同意將該內(nèi)容作為合同（包括口頭合同）中的條件之一時(shí)，經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)對該內(nèi)容調(diào)查核實(shí)并如實(shí)告知對方，不得在未調(diào)查清楚的情況下，向消費(fèi)者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強(qiáng)調(diào)該物業(yè)不得為兇宅，但經(jīng)紀(jì)人員陳某在未調(diào)查清楚的情況下，依然向李某作出非兇宅的虛假承諾，導(dǎo)致李某遭受損失。 教你幾招識別“兇宅” 買家若對“兇宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)多方探聽業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)派出所了解或?qū)⑵滟徺I房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索。同時(shí)，買家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償10萬元”之類的合同條款。 這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟(jì)時(shí)有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等事實(shí)，應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則，主動(dòng)向買家說明，并以書面形式予以告知。 對于中介公司及經(jīng)紀(jì)人員在向消費(fèi)者提供中介服務(wù)時(shí)，除要按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實(shí)告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對于非告知義務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)秉承誠實(shí)信用原則，根據(jù)消費(fèi)者的要求如實(shí)調(diào)查、了解和反映情況，不應(yīng)未做調(diào)查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導(dǎo)或誘騙消費(fèi)者交易。若消費(fèi)者對“兇宅”有所避諱，且需中介公司及經(jīng)紀(jì)人員配合調(diào)查的，應(yīng)明確向其告知，并在合同中明確約定房屋的條件。