??房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算商品房和公共配套設(shè)施怎么劃分成本？

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  房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程
  先談?wù)剷?huì)計(jì)流程吧。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)流程與其他行業(yè)的會(huì)計(jì)流程大同小異。
  1、關(guān)于費(fèi)用的報(bào)銷。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負(fù)責(zé)人簽字，然后由會(huì)計(jì)部門的有關(guān)人員審核，**后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
  2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時(shí)支付工程款，有的企業(yè)由會(huì)計(jì)部會(huì)同工程部按定額或形象進(jìn)度測(cè)算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測(cè)算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實(shí)際上就是會(huì)計(jì)的《建筑會(huì)同》采用完工百分比法確定收入。
  3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對(duì)現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。
  4、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)記賬憑證審核。
  5、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
  6、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員審核，再記賬。
  7、填制會(huì)計(jì)報(bào)表、稅表。
  再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目與一般的制造業(yè)的會(huì)計(jì)科目基本相同。一般的貨幣資金、往來(lái)等都用。不同的是：
  工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個(gè)科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個(gè)二級(jí)科目，分別是：
  1.土地出讓及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
  2.前期工程費(fèi)、
  3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、
  4.建筑安裝工程費(fèi)、
  5配套設(shè)施工程費(fèi)、
  6.開發(fā)間接費(fèi)。
  一般房地產(chǎn)行業(yè)按項(xiàng)目、開發(fā)期設(shè)置三級(jí)科目。（必須說(shuō)明，在成本核算方面，**理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費(fèi)用的依據(jù)。但是，由于實(shí)際工作中，由于有關(guān)人員、收費(fèi)等是打包的形式，按上述方法分?jǐn)傒^難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項(xiàng)目、開發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫(kù)存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”；“制造費(fèi)用”改為“開發(fā)間接費(fèi)用”。
  二.再談?wù)動(dòng)嘘P(guān)稅費(fèi)情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，一般的按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，但是，國(guó)家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。也就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時(shí)候，就開始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。

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• 143****3356

  如何進(jìn)行成本核算：
  　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
  　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：
  　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
  　　2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響**大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.
  　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
  　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略
  　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。
  　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
  　　2.確定成本核算對(duì)象。
  　　對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。
  　　3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。
  　　正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
  　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
  　　對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)偅粚?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。
  　　5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。
  　　已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

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• 134****1101

  房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)成本的核算
  　　一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目
  　　房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。
  　　企業(yè)在房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：
  　　1．一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。
  　　2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。
  　　3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。
  　　開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：
  　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。
  　　其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。
  　　二、房屋開發(fā)成本的核算
  　?。ㄒ唬┩恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)
  　　房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。
  　　房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。
  　　房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
  　　（二）前期工程費(fèi)
  　　房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

  查看全文↓ 2019-07-18 08:49:04
• 135****6048

  為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出,并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本,對(duì)配套設(shè)施支出的歸集,可分為如下三種:
  1.對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出,可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本,并在"開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本"賬戶中歸集其發(fā)生的支出;
  2.對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出,應(yīng)先在"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本"賬戶進(jìn)行歸集,于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本;
  3.對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出,應(yīng)在"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本"賬戶進(jìn)行歸集.
  配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出,應(yīng)在"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本"賬戶進(jìn)行核算,并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算.對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出,可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目,并記入"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本"賬戶的借方和"銀行存款"、"應(yīng)付賬款--應(yīng)付工程款"等賬戶的貸方.對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出,應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的"配套設(shè)施費(fèi)"項(xiàng)目,并記入"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本--XX"賬戶的借方和"開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本--XX"賬戶的貸方.

  查看全文↓ 2019-07-18 08:48:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)成本核算方法
  答

  房地產(chǎn)成本核算方法有以下步驟：①確定成本核算對(duì)象。②設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，系統(tǒng)性的核算和歸集開發(fā)的相關(guān)成本及費(fèi)用。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法，標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。③編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表。正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。④開發(fā)成本含開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金，前期工程費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用。⑤正確劃分可售面積，不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積，不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。⑥編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況即可。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用，開發(fā)成本其實(shí)會(huì)直接決定到之后的房屋售價(jià)，對(duì)于每一個(gè)想要購(gòu)買房屋的人來(lái)說(shuō)，可以算得上是息息相關(guān)，開發(fā)成本越高之后的房?jī)r(jià)也就會(huì)越高。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：①土地，土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，最重要的是土地費(fèi)用，土地費(fèi)用主要包括置換成本，批租費(fèi)用，動(dòng)遷費(fèi)用等。②配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水，電，煤氣，大市政和公建配套費(fèi)，生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金，綠化保證金等，但難以全部收回，一般占項(xiàng)目總投資的10%。③管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)有建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo),是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4.代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:1.一般的開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。2.前期工程費(fèi):指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、**代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi):指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi):指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6.開發(fā)間接費(fèi):

• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo),是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4.代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:1.一般的開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。2.前期工程費(fèi):指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、**代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi):指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi):指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、**、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6.開發(fā)間接費(fèi):

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 物權(quán)法下物業(yè)公司對(duì)業(yè)主公共收益的會(huì)計(jì)核算
  答

  物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理利益的影響《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法，物權(quán)法的頒布和實(shí)施將對(duì)各民事主體的經(jīng)營(yíng)和生活產(chǎn)生重大影響。本文擬就本人對(duì)物權(quán)法條文的理解談?wù)勎餀?quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響。因?yàn)闀r(shí)間倉(cāng)促，難免掛一漏萬(wàn)，有些觀點(diǎn)也會(huì)有不妥之處，歡迎讀者批評(píng)指正。 一、物權(quán)法規(guī)定了建筑物的區(qū)分所有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場(chǎng)地、場(chǎng)地、場(chǎng)所的權(quán)利歸屬以及確定原則 1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。 2、建筑物以外相關(guān)場(chǎng)所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫(kù)權(quán)屬確定規(guī)則 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個(gè)人專有以及國(guó)家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。 但是，物權(quán)法對(duì)規(guī)劃的車庫(kù)、車位沒(méi)有直接規(guī)定所有權(quán)，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蔽餀?quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ” 上述制度的規(guī)定，一定會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個(gè)新概念，盡管沒(méi)有對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行詳細(xì)解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒(méi)有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來(lái)的業(yè)主大會(huì)制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來(lái)設(shè)立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù)；對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場(chǎng)地、場(chǎng)所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然，如何具體實(shí)施，還需要具體的法律解釋來(lái)規(guī)范。二、確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán) 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項(xiàng)由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個(gè)以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時(shí)產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過(guò)協(xié)商、征詢意見(jiàn)、會(huì)議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒(méi)有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！蓖瑫r(shí)規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”的義務(wù)。 物權(quán)法共同決定權(quán)的設(shè)立，方便了業(yè)主對(duì)共同管理權(quán)的行使，將有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)利，與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。 三、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán) 《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地, 因?yàn)槲飿I(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實(shí)踐中的“事實(shí)服務(wù)”“無(wú)因管理”等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)處于不利的地位。四、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán) 物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”“ 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。 隨著物權(quán)法實(shí)施，業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)可能會(huì)形成一個(gè)高潮，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)早有準(zhǔn)備，更重要的是改善服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。 五、業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)歸業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！?“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ” 該條規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過(guò)訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，但與此同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并與業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保持正常進(jìn)行。 物權(quán)法的基本作用就是定分止?fàn)?，通過(guò)確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭(zhēng)?，F(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復(fù)雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對(duì)物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場(chǎng)所、設(shè)施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時(shí)規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，這樣可能會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進(jìn)一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此應(yīng)當(dāng)給與足夠的重視。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和服務(wù)思路，通過(guò)改善管理和提高服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主的信任。

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