無(wú)房產(chǎn)證的如何交易?手里沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該如何進(jìn)行交易？

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• 133****3728

  房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)的房子買(mǎi)賣(mài)辦法：
  
  1、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)
  這種方式屬于二手房買(mǎi)賣(mài)，需要要繳納的稅費(fèi)會(huì)比新房多一些。包括：個(gè)人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡(jiǎn)單直接，能及時(shí)過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較低。不足之處就是稅費(fèi)相對(duì)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
  
  2、直接更名
  
  流程：賣(mài)房者需要首先還清銀行貸款；賣(mài)房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；注銷(xiāo)完成后由購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，然后再到房管局重新備案。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-01 00:34:17
• 144****7247

  合同房交易不違法，但是違規(guī)（建議不要買(mǎi)）。如果一定要買(mǎi)，注意三方面：
  權(quán)屬問(wèn)題，讓房東拿身份證去房管局“查無(wú)房”，驗(yàn)證房子是否屬于此人。并查看房東購(gòu)房合同與“查無(wú)房”上的權(quán)屬人是否同一人，（合同上為1人，查無(wú)房上為2人或多人都正常，），你與賣(mài)方簽署的合同，出賣(mài)人一欄簽名的人，以“查無(wú)房”為準(zhǔn)，上邊有多少人，就需要多少人本人到場(chǎng)簽字。
  
  錢(qián)的問(wèn)題，
  
  ①定金可以給，但必須少，這個(gè)量自己控制，看你能接受被騙多少，尾款需銀行托管，不可直接轉(zhuǎn)給房東，中介也不能托管（尤其）。
  
  ②稅費(fèi)怎么給，誰(shuí)給。 如果房子要下了產(chǎn)權(quán)證再交易給你，那么原房東需要交契稅，維修基金，這個(gè)錢(qián)誰(shuí)給，問(wèn)清楚，再次交易給你的時(shí)候，契稅，個(gè)稅，增值稅，誰(shuí)給，問(wèn)清楚。如果是更名的情況，契稅，維修基金誰(shuí)給，
  
  ③中介費(fèi)多少。
  
  ④假如此房有貸款，這筆貸款怎么解決，是你來(lái)幫忙先還（不要干這個(gè)傻事），還是找擔(dān)保公司墊資贖樓（有費(fèi)用不低）
  
  違約責(zé)任，如果單方違約怎么約定，想好！
  
  追問(wèn)
  太感謝了！我覺(jué)得完全解決了我的困擾。估計(jì)明天只會(huì)去看看，不會(huì)作交易了

  查看全文↓ 2019-08-01 00:34:11
• 153****1705

  事情是這醬紫的：這位朋友前段時(shí)間買(mǎi)了套房，已經(jīng)交了**，這會(huì)兒已經(jīng)在還房貸了，但是還沒(méi)有交房，現(xiàn)在家里遇上急事需要現(xiàn)金，他就想把房子轉(zhuǎn)賣(mài)了折現(xiàn)，但是手里沒(méi)有房產(chǎn)證，這該如何進(jìn)行交易呢？
  
  相信大家平常生活中也會(huì)遇到這類(lèi)問(wèn)題，今天小編和大家一起來(lái)捋一捋手里沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該如何進(jìn)行交易這個(gè)問(wèn)題。
  
  首先，我們先說(shuō)說(shuō)小編這位朋友的這種情況該怎么解決。
  
  情況一：正在還房貸，還沒(méi)有交房
  
  出現(xiàn)這種情況一般有兩種方式來(lái)解決。
  
  方式一：直接更名
  
  步驟：
  
  1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；
  
  2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；
  
  4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。
  
  注意事項(xiàng)：

  查看全文↓ 2019-08-01 00:34:07
• 156****8117

  周日｜ 2019.4.21
  
  
  
  【法律咨詢(xún)】
  
  沒(méi)房本的房，能買(mǎi)嗎？
  
  
  
  今天節(jié)目音頻在這里
  
  快點(diǎn)開(kāi)聽(tīng)聽(tīng)吧?。。?br/>
  
  
  20190421
  來(lái)自警法時(shí)空
  00:0013:37
  
  
  
  主持人：姚博
  
  
  嘉賓
  
  本市房產(chǎn)物業(yè)糾紛專(zhuān)業(yè)律師
  
  《警法時(shí)空》微信公眾號(hào)公益律師
  
  李洪云
  
  01
  
  沒(méi)有房產(chǎn)證的原因
  
  購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)是挺大的，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)了房子以后還沒(méi)有取得房產(chǎn)證就對(duì)外銷(xiāo)售，也就是你買(mǎi)的房子是從業(yè)主手里買(mǎi)的，那么這個(gè)房產(chǎn)證還是在開(kāi)發(fā)商名下，并沒(méi)有辦到業(yè)主名下。
  
  這種情況下，房產(chǎn)證有可能是正在辦理，比如說(shuō)一兩年以后房產(chǎn)證就辦下來(lái)了，那么你可以順利地過(guò)戶(hù)；也有可能開(kāi)發(fā)商本身一直辦不下產(chǎn)權(quán)證，如果開(kāi)發(fā)商辦不下產(chǎn)權(quán)證，這套房子就一直沒(méi)有房產(chǎn)證，那么你沒(méi)有房產(chǎn)證的話(huà)，會(huì)影響你的房子再次上市交易，當(dāng)然如果你居住的話(huà)，可能不受影響，但你不能取得物權(quán)。
  
  
  辦不下產(chǎn)權(quán)證的原因
  
  
  開(kāi)發(fā)商辦不下產(chǎn)權(quán)證有兩種原因，第一個(gè)原因是開(kāi)發(fā)的時(shí)候五證不全，比如說(shuō)沒(méi)有預(yù)售許可證或者沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃，那么它本身是不允許對(duì)外銷(xiāo)售的。在這種情況，如果他能補(bǔ)齊證件，那么房產(chǎn)證有可能辦下來(lái)，也有可能一直辦不下來(lái)。第二個(gè)原因是沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收，就是取得了前期的五證同時(shí)也允許對(duì)外銷(xiāo)售了，但是蓋完房子后沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收。沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收，有可能是規(guī)劃問(wèn)題，也有可能是質(zhì)量問(wèn)題，也有可能是消防安全問(wèn)題。
  
  總之只要不通過(guò)竣工驗(yàn)收是拿不到房產(chǎn)證的。
  
  
  （圖片來(lái)源于房天下）
  
  02
  
  沒(méi)有房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)
  
  第一種風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商方導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)你從業(yè)主手里買(mǎi)了這套房子以后，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商辦不下產(chǎn)權(quán)證，所以業(yè)主沒(méi)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，所以你一直不能取得房產(chǎn)證。如果開(kāi)發(fā)商的初始登記辦下來(lái)了，他也未必會(huì)把產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)給業(yè)主，也就是他可能取得產(chǎn)權(quán)證以后，把房子進(jìn)行抵押，或進(jìn)行二次交易，或開(kāi)發(fā)商欠了一大筆債，房子會(huì)被拍賣(mài)去還債，如果說(shuō)房子被拍賣(mài)去還債，那么業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的這套房子有可能是房款也退不回來(lái)，房子也沒(méi)有。

  查看全文↓ 2019-08-01 00:34:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子?手里沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該如何進(jìn)行交易？
  答

  一、沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，就要辦理合同更名。賣(mài)房人想要進(jìn)行房屋出售，首先要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買(mǎi)房人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書(shū)。 要是買(mǎi)房時(shí)能夠一次性交清就容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來(lái)比較麻煩。有兩種方法：1、如果這個(gè)商品房沒(méi)有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，一般為1%。同時(shí)，如為更名而非增加新的買(mǎi)受人與原買(mǎi)受人共同購(gòu)房，則新的單獨(dú)的買(mǎi)受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。二、交易流程：1、賣(mài)房者需要首先還清銀行貸款；2、賣(mài)房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；4、 注銷(xiāo)完成后由購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，然后再到房管局重新備案。甲乙雙方在本著平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)之上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)房產(chǎn)證的如何交易?沒(méi)有房產(chǎn)證房子怎么交易
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。原因如下：1、房產(chǎn)證購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證；2、前我國(guó)采取的是產(chǎn)權(quán)登記制度，取得房產(chǎn)證的房屋才可以進(jìn)行二次交易，沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的；

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)房產(chǎn)證的如何交易
  答

  簽訂好合同，約定好違約責(zé)任。到房管局辦理備案登記。相關(guān)法規(guī)：中華人民共和國(guó)合同法 　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款： 　?。ㄒ唬┊?dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所； 　　（二）標(biāo)的； 　　（三）數(shù)量； 　　（四）質(zhì)量； 　?。ㄎ澹﹥r(jià)款或者報(bào)酬； 　?。┞男衅谙?、地點(diǎn)和方式； 　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任； 　?。ò耍┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。 　　當(dāng)事人可以參照各類(lèi)合同的示范文本訂立合同。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證房子怎么過(guò)戶(hù)，如何進(jìn)行交易？
  答

  房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)不可以買(mǎi)賣(mài)。房產(chǎn)證辦理流程：1.買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶(hù)口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料；2.買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶(hù)口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房產(chǎn)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理；3.辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》；4.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)房產(chǎn)證的如何交易才安全
  答

  一、建議不要購(gòu)買(mǎi)無(wú)房產(chǎn)證的二手房。二、買(mǎi)無(wú)證二手房將面臨的風(fēng)險(xiǎn)：1）二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)　　賣(mài)房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定　　現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。3）房屋質(zhì)量難以保證　　現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。4）“一房二賣(mài)”不可不防　　無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人。　　三、二手房交易十大注意事項(xiàng)：1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。2、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。4、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。5、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。6、物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。7、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。8、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>