房貸杠桿是什么?杠桿機(jī)制是什么意思,還有杠桿貸款

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• 141****5265

  一般說借助資金買房，比如貸款。**30%，那么你有30萬，就可以貸款70萬?？梢再I個(gè)100萬房子等**。假如啊，1年或者10年，房價(jià)翻番，那么你賺100萬，去掉利息、手續(xù)費(fèi)，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。
  
  如果你當(dāng)初只是用30萬買房，房價(jià)翻番，你也就是賺30萬，去掉手續(xù)費(fèi)，賺二十多萬。
  
  2019年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報(bào)告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
  
  杠桿率即一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比(負(fù)債/所有者權(quán)益的值為杠桿率)。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。

  查看全文↓ 2019-08-28 06:54:05
• 135****4650

  互金投資手記前幾天分享了自己的2017年理財(cái)規(guī)劃后，有朋友問我，如果能夠全款買房，到底是選擇全款還是選擇按揭呢？手記的答案是，必須選擇按揭。因?yàn)檫@也是在充分利用杠桿，合理負(fù)債，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值**。
  
  這樣操作到底有多拿的收益呢？下面，手機(jī)舉個(gè)栗子給大家進(jìn)行說明。
  
  舉個(gè)例子
  
  假如老王有存款100萬，先要買一套總價(jià)為100萬的房子，**只需30%，銀行貸款利率4.9%。那么老王選擇全款和按揭有什么區(qū)別呢？
  
  選擇全款購房
  
  如果老王選擇全款購房，那么這100萬就沒有了，當(dāng)然后期的生活壓力會(huì)小點(diǎn)。
  
  選擇按揭購房
  
  如果老王選擇按揭，貸款65萬，期限20年，剩余的資金用作投資。那么情況如何呢？
  
  20年按揭的利息為37萬。
  
  如果老王同時(shí)把剩下的65萬拿來投資，每年投資收益率為5%，投資期限也為20年，每年復(fù)利一次，那么到期的利息為：107.5萬。
  
  也就說老王除了償還貸款產(chǎn)生的37萬利息，實(shí)際上還利用剩下的錢多賺了70萬。當(dāng)然前提是老王每個(gè)月要從以后工資收入中還房貸。
  
  即使不采用復(fù)利策略，使用一次性存20年，年利率為5%，到期的收益也有65萬，照樣不會(huì)虧。
  
  如果考慮貨幣貶值呢？

  查看全文↓ 2019-08-28 06:54:01
• 132****4326

  一些投資具有的以少量資金就可以進(jìn)行較大價(jià)值額的投資特點(diǎn)（如現(xiàn)貨、期貨、期權(quán)），被形象的成為：杠桿機(jī)制。杠桿機(jī)制使期貨交易具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。
  　　杠桿貸款是指一些私募公司通過向銀行、基金公司等金融機(jī)構(gòu)貸款，以大額舉債的方式去收購一些成熟行業(yè)中具有穩(wěn)定資金流的公司。

  查看全文↓ 2019-08-28 06:53:56
• 132****0054

  壹
  
  
  
  雖然昨天是周末，但想必金融圈、地產(chǎn)圈、媒體圈的朋友們都忙著加班開會(huì)。
  
  傍晚17：18，央行扔了個(gè)重磅新聞：貸款利率定價(jià)徹底變化，以前是參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例，現(xiàn)在變?yōu)椤耙?*近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。
  
  
  
  
  
  很多老百姓應(yīng)該都對LPR很陌生，甚至是第一次聽。
  
  
  什么是LPR?
  
  
  貸款市場報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate，簡稱LPR)，LPR的定價(jià)機(jī)制是公開市場操作利率加點(diǎn)的方式，用大白話說就是：由工農(nóng)建中四大行帶頭大哥，和底下的銀行小弟，一共18家商業(yè)銀行坐在一起，商量出來的一個(gè)利率。
  
  
  這個(gè)利率不恒定，會(huì)因?yàn)殂y行額度松緊而變。
  
  
  （18家LPR報(bào)價(jià)行分別為：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行、西安銀行、臺(tái)州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行、渣打銀行（中國）、花旗銀行（中國）、微眾銀行、網(wǎng)商銀行。）
  
  
  新政一出來，大家都是一陣懵，這時(shí)**積極站出來充當(dāng)人生導(dǎo)師的想必就是中介了，朋友圈發(fā)得可溜了，中心思想只有一個(gè)，趕緊買房。
  
  
  不管出什么新聞，中介都可以解讀為房地產(chǎn)的重磅突發(fā)大利好消息。
  
  畢竟730政治大會(huì)后，市場平靜了很多，好久沒有出熱點(diǎn)新聞了。
  
  回歸主題，央行的文件有點(diǎn)晦澀難懂，但核心觀點(diǎn)主要是以下四個(gè)：
  
  
  貸款利率定價(jià)徹底變化，以前是浮或者下調(diào)一定比例，現(xiàn)在變?yōu)椤耙?*近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。
  
  
  
  首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。
  
  
  照此計(jì)算，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%（約為4.85%上浮12%），與現(xiàn)有房貸實(shí)際**低利率水平基本相當(dāng)。
  
  
  
  在這個(gè)大原則基礎(chǔ)上，具體加點(diǎn)情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價(jià)。
  
  
  
  一旦加點(diǎn)數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改;但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，**短可“一年一調(diào)整”。
  
  
  
  新政策于2019年10月8日起實(shí)施;之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調(diào)整。
  
  
  簡而言之，一句話：
  
  10月8日起，新發(fā)放房貸以**近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
  
  
  你可以理解為：LPR相當(dāng)于過去的基準(zhǔn)利率，加點(diǎn)相當(dāng)于過去的利率上浮或折扣。
  
  
  貳
  
  
  
  新政的實(shí)施，其實(shí)是把利率交給市場、交給地方，畢竟以前實(shí)行的央行基本利率4.9%的基礎(chǔ)上下浮動(dòng)的計(jì)算方法，是非常不合理的。
  
  
  畢竟北京一套房子和鶴崗一套房子，總價(jià)不一樣、**不一樣、月供不一樣。
  
  
  北京的金融環(huán)境和鶴崗的金融環(huán)境更是天差地別，北京的房價(jià)冷熱和鶴崗的房價(jià)冷熱更是差異巨大，那北京和鶴崗都實(shí)現(xiàn)在4.9%基礎(chǔ)上下浮動(dòng)，肯定是有很大問題的。
  
  
  而新政實(shí)施之后，北京和鶴崗以后都可以根據(jù)本城市的實(shí)際情況來調(diào)控房貸利率，可以更靈活多變，更符合實(shí)際。
  
  
  例如鶴崗慘淡的行情，地方政府和地方銀行就可以商議，實(shí)行LPR不上浮，吸引當(dāng)?shù)鼐用褓I房，給予更加優(yōu)惠的房貸條件。
  
  
  關(guān)于LPR，央行行長在答記者問時(shí)也說了：新政頒布后，房貸利率在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)下降，保持穩(wěn)定。
  
  
  新政頒布之后，對于額度寬松的一二線城市，和金融發(fā)達(dá)的小城市，基本是沒有影響的。房貸利率和月供都不會(huì)有太大變化。
  
  
  如小城市珠海的金融是很發(fā)達(dá)的，70歲以下的老人都可以使用接力貸的方式，激活房票和杠桿。
  
  
  一個(gè)房貸利率計(jì)算方式的變化，顯然是對市場沒有什么影響的。
  
  
  但是對一些房貸利率虛高不下的三四線城市可能會(huì)有影響，例如首套房貸利率都要上浮30%的城市，可見這個(gè)城市的金融有多不發(fā)達(dá)，額度有多緊張。
  
  
  新政實(shí)施之后，小城市會(huì)比較糾結(jié)，調(diào)整彈性非常低。
  
  
  當(dāng)然，如果城市房價(jià)本身就低，那么房貸利率調(diào)整，月供也不會(huì)有太大變化。
  
  
  LPR,可以在宏觀面上去調(diào)節(jié)各城市的房價(jià)穩(wěn)定，也可以在微觀層面給購房者更科學(xué)合理的房貸，走向市場化。

  查看全文↓ 2019-08-28 06:53:51
• 134****5555

  **近市場討論**多的話題之一就是“新周期”。我們的看法是，老周期遠(yuǎn)沒有結(jié)束，未來的增長動(dòng)力在于周期升級(jí)。本文講的是去杠桿問題，正所謂“負(fù)重難行”，在如此沉重的債務(wù)壓力下談去杠桿，不是真傻，就是裝傻。
  
  《一瓣》大多以思想性的文章為主，筆者偶爾會(huì)精挑細(xì)選一些原創(chuàng)的時(shí)評(píng)文章與大家分享。這篇文章較為系統(tǒng)地梳理了我國的杠桿總量與結(jié)構(gòu)問題，并結(jié)合近幾年的政策動(dòng)態(tài)，勾勒出了去杠桿政策的“思維導(dǎo)圖”，歡迎大家批評(píng)指正。
  
  正文
  
  
  
  
  一、引言
  
  
  
  美國金融危機(jī)宣告了以“低通脹，高增長”為特征的“大穩(wěn)健”時(shí)期的結(jié)束，居民部門在危機(jī)前積累的巨額債務(wù)進(jìn)入到了清算階段，投資銀行和商業(yè)銀行部門作為杠桿累積的核心節(jié)點(diǎn)也不得不為自己的野心和輕率買單。危機(jī)以來，全球政經(jīng)格局大調(diào)整，美國自特朗普上臺(tái)以后，在貿(mào)易上開始戰(zhàn)略性收縮，歐洲則身處黑天鵝湖的中央，歐債危機(jī)讓歐元備受質(zhì)疑甚至一度處于崩潰的邊緣，英國脫歐也引發(fā)外界對歐盟未來的各種猜測。除此之外，地區(qū)沖突愈演愈烈，大國關(guān)系挑戰(zhàn)重重，資本市場亦是風(fēng)起云涌。身處全球化浪潮浪尖上的中國雖然未爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)，但面臨如此嚴(yán)峻的負(fù)外部沖擊，獨(dú)善其身實(shí)在是一種美好的愿望。
  
  
  
  為此，政府主導(dǎo)的應(yīng)對沖擊的逆周期需求管理措施依次鋪開。以四萬億財(cái)政刺激計(jì)劃為開端，海量的貨幣與信貸投放使得金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的債務(wù)逐漸累積，杠桿不斷抬高，銀行不良資產(chǎn)比率上升。同時(shí)，隨著實(shí)體投資預(yù)期回報(bào)率持續(xù)下滑，資金脫實(shí)向虛并在金融市場空轉(zhuǎn)，影子銀行急劇膨脹，資金鏈條拉長，資產(chǎn)價(jià)格快速拉升，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，釀成2013年6月的錢荒。至此，防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)開始引起更廣泛的關(guān)注，2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出了“著力防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”的任務(wù)。但是2013年之后債務(wù)杠桿無論是在總量上還是結(jié)構(gòu)上的矛盾都更加突出，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)，并將“去杠桿”作為明確的任務(wù)提出。
  
  
  
  至今為止，去產(chǎn)能和去庫存成效顯著，但去杠桿仍然任重道遠(yuǎn)。2017年7月14日和15日全國第五次金融工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)金融的初心是要服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是底線，金融安全是國家安全的重要組成部分?？梢娢磥硪欢螘r(shí)間，在宏觀上穩(wěn)住的前提下，去杠桿仍然是金融與經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。
  
  
  
  針對如何去杠桿，學(xué)界和業(yè)界都廣泛討論，經(jīng)濟(jì)史上來看也算是老生常談的問題了。對中國來說，國際可借鑒的經(jīng)驗(yàn)相對較少，危機(jī)前的主動(dòng)去杠桿和危機(jī)后被動(dòng)去杠桿有所差別，而且中國杠桿的結(jié)構(gòu)性特征決定了政策層面必須有所作為，在金融周期的“鎖模效應(yīng)”下，若依靠市場去杠桿，杠桿可能會(huì)越來越高，**終可能要重蹈他國覆轍。
  
  
  
  二、杠桿現(xiàn)狀：總量與結(jié)構(gòu)
  
  
  
  整體而言，自金融危機(jī)以來，我國實(shí)體部門債務(wù)存量不斷累積，根據(jù)國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的數(shù)據(jù)，至2017年一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門（政府、非金融企業(yè)和居民）的杠桿率（債務(wù)/GDP）上升到了237.6%，相比2016年底提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)。金融去杠桿初見成效，從2016年底的72.4%下降到2017年一季度的71.2%，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的杠桿率也從78.1%下降到77.3%。如果是按照麥肯錫或者是國際清算銀行（BIS）的數(shù)據(jù)來看，我國整體的杠桿率會(huì)高一些。例如按照BIS的統(tǒng)計(jì)，2015年底中國非金融企業(yè)部門的杠桿率為254.8%，比同期的中國社科院國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的數(shù)據(jù)高25.8個(gè)百分點(diǎn)左右。
  
  
  
  從全球比較的角度看，全球43個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體債務(wù)占GDP比重平均為235.3%，其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體268.2%，新興經(jīng)濟(jì)體179.3%，均高于危機(jī)前的水平?？梢?，我國整體杠桿率只是略微低于發(fā)達(dá)國家，但顯著高于新興經(jīng)濟(jì)體。但是，宏觀層面的分析并不能提供太多信息，結(jié)構(gòu)才是矛盾的主要方面。
  
  
  
  數(shù)據(jù)顯示，自2015年去杠桿任務(wù)提出以來，杠桿的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一些引人關(guān)注的新特征：
  
  
  
  對于政府部門，整體而言，杠桿從2015年開始出現(xiàn)了下降，按不同口徑計(jì)算的2016年底的杠桿率平均為45%。政府部門內(nèi)部，中央政府債務(wù)余額逐年上漲，地方政府從2015年開始緩慢下降，杠桿率約降到了30%左右?？梢哉f“地方移中央”還是取得了一定成效的，但是如果結(jié)合企業(yè)部門和居民部門一起看，實(shí)際上還是有些令人擔(dān)憂的地方。
  
  
  
  其中一個(gè)值得關(guān)注的地方就是居民部門，這一點(diǎn)大家都能感覺到。按照我們過去的想法，由于非金融企業(yè)部門的杠桿率較高，可“轉(zhuǎn)移”到居民部門，但目前來看畫面有些不太一樣，居民杠桿是增加了，但是非金融企業(yè)的杠桿不降反升。居民加杠桿的方式就是按揭買房，2015年到2016年房子又漲了一波，主要原因還是各地出臺(tái)了一些信貸寬松方面的政策，以及房價(jià)上漲與信貸之間本來就存在正反饋的機(jī)制。原本有去庫存方面的考慮，只是庫存去了，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有些難以把控，故去年國慶節(jié)期間各地紛紛出臺(tái)所謂史上**嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這才把一線城市的房價(jià)降了降溫，但是二三四線城市隨即快速補(bǔ)漲。從數(shù)據(jù)上看，居民部門的債務(wù)余額逐年上漲，2016年底達(dá)到了37萬億元，杠桿率約為46%，其中房貸占到了75%，2017年上半年還在繼續(xù)上漲。雖然從跨國比較來看，曾有研究指出居民部門的杠桿率紅線在85%的位置，但是對于儲(chǔ)蓄傾向較高的中國居民來說，相對比較保守的中國人能否有這么高的負(fù)債承受能力是值得懷疑的。
  
  
  
  再來看非金融企業(yè)部門，這一直是去杠桿的攻堅(jiān)戰(zhàn)，至少從目前來說，還沒看到顯著的效果，債務(wù)余額還在不斷上升，杠桿率也只是上升的慢了一些。從非金融企業(yè)內(nèi)部來看，民企去杠桿是成功的，很多資不抵債的企業(yè)直接宣布破產(chǎn)，債務(wù)也就清算了。癥結(jié)出現(xiàn)在國企部門，主要是與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門。一方面?zhèn)鶆?wù)還在累積，另一方面經(jīng)營績效還是上不去，但又不能破產(chǎn)，故出現(xiàn)了一批“僵尸企業(yè)”，只能靠不斷輸入流動(dòng)性才能生存。金融工作會(huì)議中明確提到了“僵尸企業(yè)”的問題，可見打破國企剛兌問題也提上日程了。分析非金融企業(yè)部門的債務(wù)結(jié)構(gòu)，主要還是來自于銀行的貸款，占融資總額的七成以上，其次才是企業(yè)債權(quán)，信貸加企業(yè)債加在一起超過了八成。

  查看全文↓ 2019-08-28 06:53:46

相關(guān)問題

• 問 房貸杠桿是什么意思?房貸杠桿率什么意思
  答

  不無防范風(fēng)險(xiǎn)的意味目前，雖然沒有誰能斷定房地產(chǎn)泡沫會(huì)何時(shí)破滅，但作為被地產(chǎn)商和購房者雙重綁架的銀行，實(shí)在是到了不得不為自己尋找一個(gè)安全而退的出口了。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房貸杠桿是什么?房貸杠桿率什么意思
  答

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場是一樣的意思。假設(shè)現(xiàn)在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時(shí)候，你可以**30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當(dāng)于你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時(shí)候，你用30萬的代價(jià)獲得了100萬的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個(gè)房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

  全部5個(gè)回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡單來說，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場向好時(shí)，這種模式帶來的高收益使人們忽視了高風(fēng)險(xiǎn)的存在，等到資本市場開始走下坡路時(shí)，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開始凸顯，風(fēng)險(xiǎn)被迅速放大。對于杠桿使用過度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價(jià)格一旦下跌，虧損則會(huì)非常巨大，超過資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險(xiǎn)開始為更多人所認(rèn)識(shí)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開始考慮“去杠桿化”，通過拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個(gè)過程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說法，“去杠桿化”就是一個(gè)公司或個(gè)人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??房貸杠桿是什么
  答

  **近，關(guān)于中國房貸杠桿已經(jīng)過高，從而判斷房價(jià)全面“泡沫化”的評(píng)論不絕于耳。其中主要的論據(jù)是中國房貸總水平、新增房貸按揭比率，及房貸還款負(fù)擔(dān)等指標(biāo)“國際對比”的結(jié)果。但是在就中國房貸杠桿水平蓋棺定論之前，有必要先將以上幾項(xiàng)主要指標(biāo)與美國、日本對應(yīng)可比指標(biāo)的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)客觀的比較。雖然得益于此前存量低、久期短，中國目前的房貸總水平還未達(dá)“警戒線”，但近來房貸杠桿上升速度明顯加快，其中不無隱憂。另外，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地政策帶來的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足導(dǎo)致房價(jià)虛高、風(fēng)險(xiǎn)積聚?？傮w而言，相對國際可比指標(biāo)，中國目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。主要由于之前房貸存量低，久期短。

  全部3個(gè)回答>
• 問 請問樓市杠桿是什么？
  答

  樓市的按揭本來就帶有一定杠桿性質(zhì)，以**來撬動(dòng)了更大的樓市價(jià)值。今年的樓市上漲更為瘋狂，是因?yàn)橐恍┲薪閷τ?*比例也采用了借貸方式，這樣樓市的杠桿就更高了。

  全部3個(gè)回答>