房貸杠桿是什么意思?房貸杠桿率什么意思

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• 144****9865

  不無防范風(fēng)險(xiǎn)的意味目前，雖然沒有誰能斷定房地產(chǎn)泡沫會(huì)何時(shí)破滅，但作為被地產(chǎn)商和購房者雙重綁架的銀行，實(shí)在是到了不得不為自己尋找一個(gè)安全而退的出口了。

  查看全文↓ 2019-08-15 04:42:09
• 131****9753

  　一，異地購房是指購房者的戶口所在地和要購房屋的所在地不在同一個(gè)省份。　　二，異地購房所需材料：　　1，借款人夫妻身份證原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件、　　2，借款人收入證明、連續(xù)一年以上的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳存單，或者和是滿一年以上的納稅證明。
  　　三，異地購房政策：4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
  這意味著異地購房客利用信貸杠桿炒房的可能性已不存在。異地購房者只有兩種選擇，要么全額付款，要么在當(dāng)?shù)丶{稅1年后拿到證明或提供社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。如果證明齊備，**比例30%，利率執(zhí)行85折。

  查看全文↓ 2019-08-15 04:42:04
• 135****0014

  杠桿率一般是指資產(chǎn)負(fù)債表中總資產(chǎn)與權(quán)益資本的比率。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反映出公司的還款能力。杠桿率的倒數(shù)為杠桿倍數(shù)，一般來說，投行的杠桿倍數(shù)比較高，美林銀行的杠桿倍數(shù)在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿倍數(shù)在2007年為33倍。
  財(cái)務(wù)杠桿概念：無論企業(yè)營業(yè)利潤多少，債務(wù)利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
  當(dāng)息稅前利潤增大時(shí)，每一元盈余所負(fù)擔(dān)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用就會(huì)相對(duì)減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。
  這種債務(wù)對(duì)投資者收益的影響，稱為財(cái)務(wù)杠桿。
  財(cái)務(wù)杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤而不是息前稅前利潤。
  財(cái)務(wù)杠桿率等于息稅前利潤與營業(yè)利潤之比，反映由于固定的債務(wù)存在，財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)利潤的影響程度。
  在一定程度上反映企業(yè)負(fù)債的程度和企業(yè)償債能力，財(cái)務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。
  簡(jiǎn)單的講就是把你的資金放大，這樣的話 你的資金成本就很小，同時(shí)你的風(fēng)險(xiǎn)和收益就放大了，因?yàn)橛澋陌俜直炔皇且罁?jù)原來的資金，而是根據(jù)放大后的資金來衡量的。
  巴塞爾銀行管理委員會(huì)在汲取2008年金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善新資本協(xié)議時(shí)，提出杠桿率作為監(jiān)管指標(biāo)，設(shè)置下限為3%。

  查看全文↓ 2019-08-15 04:42:00
• 141****3385

  居民杠桿率到底是什么意思？中國的居民杠桿率究竟有多高？抑制居民杠桿率對(duì)普通百姓意味著什么？北京青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，現(xiàn)在中國的居民杠桿率從絕對(duì)水平看并不是非常高，特別是與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，但近兩年居民杠桿率加速攀升，這才是**需要警惕的地方，也是監(jiān)管層提出抑制居民杠桿率的主要原因。
  
  日前召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議提出，2018年要打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，使宏觀杠桿率得到有效控制，其中一個(gè)重要工作就是努力抑制居民杠桿率，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。一時(shí)間，居民杠桿率成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)名詞。
  
  熱點(diǎn)
  
  抑制居民杠桿率說法并非首次出現(xiàn)
  
  事實(shí)上，抑制居民杠桿率的說法并非首次出現(xiàn)。1月中旬，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清接受媒體專訪，圈出了下一階段銀行業(yè)改革及防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的工作重點(diǎn)，其中，抑制居民部門杠桿率的說法為監(jiān)管部門首次提出，透露出監(jiān)管新風(fēng)向。
  
  提起杠桿率，就會(huì)與債務(wù)聯(lián)系到一起。從公開研究來看，居民杠桿率主要指居民債務(wù)和GDP之比，也有專業(yè)人士認(rèn)為這個(gè)比例不能準(zhǔn)確反映居民的債務(wù)償還能力，換作居民債務(wù)與可支配收入之比更準(zhǔn)確。居民的債務(wù)主要是指大家非常熟悉的房貸、車貸、信用卡透支等消費(fèi)貸款以及不在官方統(tǒng)計(jì)范圍里的各種個(gè)人貸款。
  
  不管是用哪種公式計(jì)算，居民杠桿率體現(xiàn)的都是居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)和償債能力。杠桿率越高，負(fù)擔(dān)越重，償還壓力越大，也越容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
  
  關(guān)注
  
  中國居民杠桿率接近危險(xiǎn)水平？
  
  那么中國的居民杠桿率到底有多高呢？
  
  海通證券去年11月發(fā)布的報(bào)告指出，如果按照居民債務(wù)和GDP之比計(jì)算，當(dāng)前我國居民杠桿率還低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。截至2017年9月，我國居民部門的杠桿率已經(jīng)達(dá)到54%，在主要經(jīng)濟(jì)體中屬于中等水平。美國（79%）、英國（88%）、歐元區(qū)（59%）、日本（58%）等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體居民杠桿率水平均超過中國，瑞士、澳大利亞、丹麥、荷蘭、挪威、加拿大等甚至超過了100%。
  
  但是我國居民杠桿率水平幾乎是新興經(jīng)濟(jì)體中**高的。例如，阿根廷居民杠桿率不到10%，印度僅11%，俄羅斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國的水平。我國居民債務(wù)水平比德國、奧地利、意大利還要高，甚至接近日本、法國的水平。美國在2007年房地產(chǎn)泡沫破滅前居民債務(wù)占可支配收入比重達(dá)到130%，日本在上世紀(jì)90年代初也曾在120%的高位，但隨后均爆發(fā)了危機(jī)，當(dāng)前均回落至100%左右。
  
  海通證券同時(shí)指出，如果考慮到居民部門的可支配收入，我國居民債務(wù)水平接近“危險(xiǎn)”區(qū)間。所以要衡量居民部門的償債能力，還要考慮收入分配的問題，看居民部門獲得的可支配收入有多少。
  
  追訪
  
  居民杠桿率上升過快
  
  “在過去十年，中國的杠桿率上升得很快，表面上企業(yè)杠桿率是**高的，但當(dāng)前我們更應(yīng)該警惕的是過去這幾年居民部門加杠桿加得很快，居民部門債務(wù)占居民部門可支配收入的增長(zhǎng)已經(jīng)接近90%到100%，去年是標(biāo)志性的一年，中國居民部門的貸款超過了居民部門存款的增量，居民部門杠桿率高和房?jī)r(jià)有關(guān)系，這是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！比涨埃桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國際投資研究室主任張明如此表示。
  
  中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼也直言，中國宏觀杠桿率在2017年出現(xiàn)下降，但是仍然相對(duì)偏高。分部門來看，主要是企業(yè)部門尤其是國有企業(yè)偏高，居民部門加杠桿速度較快。

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相關(guān)問題

• 問 房貸杠桿是什么?房貸杠桿率什么意思
  答

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一樣的意思。假設(shè)現(xiàn)在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時(shí)候，你可以**30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當(dāng)于你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時(shí)候，你用30萬的代價(jià)獲得了100萬的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個(gè)房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

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• 問 房貸杠桿是什么?杠桿機(jī)制是什么意思,還有杠桿貸款
  答

  一般說借助資金買房，比如貸款。**30%，那么你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個(gè)100萬房子等**。假如啊，1年或者10年，房?jī)r(jià)翻番，那么你賺100萬，去掉利息、手續(xù)費(fèi)，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。如果你當(dāng)初只是用30萬買房，房?jī)r(jià)翻番，你也就是賺30萬，去掉手續(xù)費(fèi)，賺二十多萬。2019年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報(bào)告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。杠桿率即一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比(負(fù)債/所有者權(quán)益的值為杠桿率)。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。

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• 問 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡(jiǎn)單來說，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場(chǎng)向好時(shí)，這種模式帶來的高收益使人們忽視了高風(fēng)險(xiǎn)的存在，等到資本市場(chǎng)開始走下坡路時(shí)，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開始凸顯，風(fēng)險(xiǎn)被迅速放大。對(duì)于杠桿使用過度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價(jià)格一旦下跌，虧損則會(huì)非常巨大，超過資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險(xiǎn)開始為更多人所認(rèn)識(shí)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開始考慮“去杠桿化”，通過拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個(gè)過程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說法，“去杠桿化”就是一個(gè)公司或個(gè)人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。

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• 問 房地產(chǎn)杠桿什么意思
  答

  房地產(chǎn)杠桿指的就是用少量的資金來獲得較大的利潤或是投資的機(jī)會(huì)，就像我們?cè)谫彿康倪^程當(dāng)中，借助于房屋抵押貸款的行為來購房，也是房地產(chǎn)杠桿的一種形式。通過**30%作為基礎(chǔ)，剩余的70%向銀行貸款來購買房屋其實(shí)就是杠桿效應(yīng)，而在整個(gè)操作的過程當(dāng)中提供杠桿的就是銀行相當(dāng)于購房者用30%的購房款就獲得百分百的房屋產(chǎn)權(quán)。杠桿在商品交易的過程當(dāng)中，用較小的成本來撬動(dòng)較高的回報(bào)，如果在市場(chǎng)行情比較好的情況之下，能夠帶來非?？捎^的效益，這也就是為什么在前期會(huì)有一大批炒房客的出現(xiàn)。但隨著市場(chǎng)的疲軟缺乏經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力的時(shí)候，杠桿效益就會(huì)出現(xiàn)負(fù)面作用，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)以倍數(shù)的形式放大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)還是很巨大的，如果房?jī)r(jià)一旦下跌對(duì)于一些投資者來說，嚴(yán)重者還會(huì)導(dǎo)致直接破產(chǎn)。

• 問 ?? 購房杠桿率是什么意思呢？是貸款利率嗎？
  答

  中國的居民房貸杠桿算不算高？若按國際標(biāo)準(zhǔn)，存量房貸占儲(chǔ)蓄的比例（29%）或占金融資產(chǎn)的比例（15%）等指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，并與西方國家相比，我國居民房貸杠桿率并不高。但筆者認(rèn)為，宏觀面上的指標(biāo)判斷和簡(jiǎn)單橫向比較，無法反映諸多結(jié)構(gòu)性問題，中國居民房貸杠桿結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)正在悄然降臨。房貸杠桿遠(yuǎn)遜于美日等發(fā)達(dá)國家首先，中國與美國、日本相比，在社保覆蓋水平和均等化程度上，差距很大，中國居民未來支出和不確定性支出要遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。同時(shí)，居民可支配收入（包括務(wù)工收入）增幅已從2012年的10%以上降至目前的5%-8%，經(jīng)濟(jì)疲軟或?qū)⒗^續(xù)拖累居民收入增長(zhǎng)。實(shí)際上，我國城鎮(zhèn)化率很難達(dá)到美日70%-80%的水平。所以，房貸占GDP的比重等指標(biāo)不能簡(jiǎn)單的與發(fā)達(dá)國家相比較。房貸時(shí)間分布不均，增量房貸風(fēng)險(xiǎn)大2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，這一數(shù)字在今年6月份達(dá)到16.4萬億元，翻了4倍。盡管官媒仍堅(jiān)持我國整體居民房貸杠桿率不高，但75%的房貸發(fā)放于房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，近一半發(fā)放于2013年以后，即近期**快的兩輪房?jī)r(jià)上漲周期。數(shù)據(jù)顯示，2013年之前的存量房貸，其風(fēng)險(xiǎn)已被房?jī)r(jià)上漲覆蓋，但房?jī)r(jià)單邊上漲近20年后，目前50個(gè)大城市房屋總價(jià)（219萬億元）已超美國的情況下，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)陡增。特別是去年初以來新增量房貸風(fēng)險(xiǎn)日益突出。房?jī)r(jià)快速上漲使大城市杠桿率偏高2015年和今年上半年，樓市銷售面積同比分別增長(zhǎng)6.5%和25%，銷售額增長(zhǎng)14.4%和46%，新增房貸分別增長(zhǎng)22%和96%，顯示東部熱點(diǎn)城市成交占比擴(kuò)大、杠桿率快速提升，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。shzyshange44以深圳為例，2015年新增房貸是2014年的2.2倍，平均貸款成數(shù)為6.5成；今年上半年深圳個(gè)人房貸余額（9900億元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三線、四線城市和部分二線城市30%左右的購房按揭率，大城市房貸杠桿率很高?！岸渭痈軛U”風(fēng)險(xiǎn)難以估量今年初，央行為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，對(duì)于首套房貸認(rèn)定全面放松，**比例低至二成，加杠桿受到鼓勵(lì)。但即使是這樣，付房貸**在一線城市也要?jiǎng)虞m數(shù)十萬甚至上百萬。于是，一些購房者正在通過信用和消費(fèi)貸款，甚至通過變相的“**貸”等，實(shí)現(xiàn)“二次加杠桿”。而筆者認(rèn)為，“二次加杠桿”等于是玩火，現(xiàn)在不僅是投機(jī)購房群體積極加杠桿，還有低收入人群也在加杠桿，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高買不起，只有高杠桿才能圓上住房夢(mèng)。但問題是，如果未來房?jī)r(jià)回調(diào)和收入下行，這部分杠桿風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇上升。全民快速“加杠桿”在吹大房?jī)r(jià)泡沫的同時(shí)，也在快速推升金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，全國個(gè)人房貸占總貸款的16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年全部新增貸款中，個(gè)人房貸占41.3%，為2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超過50%；究其原因，一方面由于制造業(yè)不景氣，傳統(tǒng)行業(yè)不良率快速上升，銀行信貸投放開始向個(gè)人房貸領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。另一方面，房貸利率創(chuàng)歷史新低，鼓勵(lì)了加杠桿的熱情。7月份全國首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低，重點(diǎn)城市房貸利率在4.1%-4.3%之間，銀行貸款結(jié)構(gòu)正明顯傾向于中長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款。加杠桿還是去杠桿？對(duì)于個(gè)人住房貸款是否在加杠桿，如何把握“去杠桿”和“加杠桿”的平衡，周小川的回答是：降低貸款條件（如降低**比例），貸款增多，從這個(gè)角度，個(gè)人住房的杠桿會(huì)有所提高，這個(gè)邏輯沒錯(cuò)。但是，從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，應(yīng)掌握好整個(gè)杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過高的問題，也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問題，從總量上來講個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。周小川認(rèn)為，中國個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。央行在加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核之外，將會(huì)給予銀行更大的自主權(quán)，對(duì)不同客戶采取不同具體政策。我國居民房貸杠桿高不高？如果按照國際算法，存量房貸占儲(chǔ)蓄比例或金融資產(chǎn)比例，或者是存量房貸占GDP的比重來算都不高。但是如果我們分析一下居民的房貸杠桿結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)趨勢(shì)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種加杠桿趨勢(shì)不可持續(xù)，邊際杠桿已近極限，房地產(chǎn)泡沫問題必須引起足夠警惕。

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