?? 購房杠桿率是什么意思呢？是貸款利率嗎？

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• 146****1867

  中國的居民房貸杠桿算不算高？若按國際標(biāo)準(zhǔn)，存量房貸占儲蓄的比例（29%）或占金融資產(chǎn)的比例（15%）等指標(biāo)進(jìn)行測算，并與西方國家相比，我國居民房貸杠桿率并不高。但筆者認(rèn)為，宏觀面上的指標(biāo)判斷和簡單橫向比較，無法反映諸多結(jié)構(gòu)性問題，中國居民房貸杠桿結(jié)構(gòu)性風(fēng)險正在悄然降臨。
  房貸杠桿遠(yuǎn)遜于美日等發(fā)達(dá)國家
  
  首先，中國與美國、日本相比，在社保覆蓋水平和均等化程度上，差距很大，中國居民未來支出和不確定性支出要遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。同時，居民可支配收入（包括務(wù)工收入）增幅已從2012年的10%以上降至目前的5%-8%，經(jīng)濟(jì)疲軟或?qū)⒗^續(xù)拖累居民收入增長。實際上，我國城鎮(zhèn)化率很難達(dá)到美日70%-80%的水平。所以，房貸占GDP的比重等指標(biāo)不能簡單的與發(fā)達(dá)國家相比較。
  房貸時間分布不均，增量房貸風(fēng)險大
  2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，這一數(shù)字在今年6月份達(dá)到16.4萬億元，翻了4倍。盡管官媒仍堅持我國整體居民房貸杠桿率不高，但75%的房貸發(fā)放于房價快速上漲時期，近一半發(fā)放于2013年以后，即近期**快的兩輪房價上漲周期。
  數(shù)據(jù)顯示，2013年之前的存量房貸，其風(fēng)險已被房價上漲覆蓋，但房價單邊上漲近20年后，目前50個大城市房屋總價（219萬億元）已超美國的情況下，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險陡增。特別是去年初以來新增量房貸風(fēng)險日益突出。
  房價快速上漲使大城市杠桿率偏高
  2015年和今年上半年，樓市銷售面積同比分別增長6.5%和25%，銷售額增長14.4%和46%，新增房貸分別增長22%和96%，顯示東部熱點(diǎn)城市成交占比擴(kuò)大、杠桿率快速提升，這是風(fēng)險所在。shzyshange44
  以深圳為例，2015年新增房貸是2014年的2.2倍，平均貸款成數(shù)為6.5成；今年上半年深圳個人房貸余額（9900億元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三線、四線城市和部分二線城市30%左右的購房按揭率，大城市房貸杠桿率很高。
  “二次加杠桿”風(fēng)險難以估量今年初，央行為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，對于首套房貸認(rèn)定全面放松，**比例低至二成，加杠桿受到鼓勵。但即使是這樣，付房貸**在一線城市也要動輒數(shù)十萬甚至上百萬。于是，一些購房者正在通過信用和消費(fèi)貸款，甚至通過變相的“**貸”等，實現(xiàn)“二次加杠桿”。
  而筆者認(rèn)為，“二次加杠桿”等于是玩火，現(xiàn)在不僅是投機(jī)購房群體積極加杠桿，還有低收入人群也在加杠桿，因為房價太高買不起，只有高杠桿才能圓上住房夢。但問題是，如果未來房價回調(diào)和收入下行，這部分杠桿風(fēng)險會急劇上升。
  全民快速“加杠桿”
  在吹大房價泡沫的同時，也在快速推升金融風(fēng)險。今年上半年，全國個人房貸占總貸款的16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個百分點(diǎn)；上半年全部新增貸款中，個人房貸占41.3%，為2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超過50%；
  究其原因，一方面由于制造業(yè)不景氣，傳統(tǒng)行業(yè)不良率快速上升，銀行信貸投放開始向個人房貸領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。另一方面，房貸利率創(chuàng)歷史新低，鼓勵了加杠桿的熱情。7月份全國首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低，重點(diǎn)城市房貸利率在4.1%-4.3%之間，銀行貸款結(jié)構(gòu)正明顯傾向于中長期個人住房貸款。
  加杠桿還是去杠桿？
  對于個人住房貸款是否在加杠桿，如何把握“去杠桿”和“加杠桿”的平衡，周小川的回答是：降低貸款條件（如降低**比例），貸款增多，從這個角度，個人住房的杠桿會有所提高，這個邏輯沒錯。
  但是，從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，應(yīng)掌握好整個杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對企業(yè)杠桿率過高的問題，也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問題，從總量上來講個人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。
  周小川認(rèn)為，中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發(fā)展的機(jī)會。央行在加強(qiáng)對銀行總體健康程度的考核之外，將會給予銀行更大的自主權(quán)，對不同客戶采取不同具體政策。
  我國居民房貸杠桿高不高？
  如果按照國際算法，存量房貸占儲蓄比例或金融資產(chǎn)比例，或者是存量房貸占GDP的比重來算都不高。但是如果我們分析一下居民的房貸杠桿結(jié)構(gòu)和增長趨勢，你就會發(fā)現(xiàn)這種加杠桿趨勢不可持續(xù)，邊際杠桿已近極限，房地產(chǎn)泡沫問題必須引起足夠警惕。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:21:27
• 154****7953

  不無防范風(fēng)險的意味目前，雖然沒有誰能斷定房地產(chǎn)泡沫會何時破滅，但作為被地產(chǎn)商和購房者雙重綁架的銀行，實在是到了不得不為自己尋找一個安全而退的出口了。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:21:11
• 138****3865

  引用：
  杠桿率即一個公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險與資產(chǎn)之比。杠桿率是一個衡量公司負(fù)債風(fēng)險的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。一般來說，投行的杠桿率比較高，美林銀行的杠桿率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿率在2007年為33倍。
  財務(wù)杠桿概念：無論企業(yè)營業(yè)利潤多少，債務(wù)利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
  當(dāng)息稅前利潤增大時，每一元盈余所負(fù)擔(dān)的固定財務(wù)費(fèi)用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。
  這種債務(wù)對投資者收益的影響，稱為財務(wù)杠桿。
  財務(wù)杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤而不是息前稅前利潤。
  財務(wù)杠桿率等于營業(yè)利潤與稅前利潤之比，反映由于固定的債務(wù)存在，財務(wù)費(fèi)用（利息）對保險企業(yè)利潤的影響程度。
  在一定程度上反映企業(yè)負(fù)債的程度和企業(yè)償債能力，財務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。
  
  個人觀點(diǎn)：
  就我看來，購房杠桿率應(yīng)該就是和財務(wù)杠桿率類似的一種比值。應(yīng)該是購房者貸款購房的風(fēng)險和資產(chǎn)的比值。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:20:44
• 144****3381

  指房地產(chǎn)**降低。以較低的**獲得其產(chǎn)權(quán)。引用股市名詞房地產(chǎn)加杠桿
  買房條件
  1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；
  2、貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；
  3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:20:31

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• 問 房貸杠桿是什么意思?房貸杠桿率什么意思
  答

  不無防范風(fēng)險的意味目前，雖然沒有誰能斷定房地產(chǎn)泡沫會何時破滅，但作為被地產(chǎn)商和購房者雙重綁架的銀行，實在是到了不得不為自己尋找一個安全而退的出口了。

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• 問 房貸杠桿是什么?房貸杠桿率什么意思
  答

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場是一樣的意思。假設(shè)現(xiàn)在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以**30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當(dāng)于你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機(jī)會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

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• 問 房貸杠桿是什么?杠桿機(jī)制是什么意思,還有杠桿貸款
  答

  一般說借助資金買房，比如貸款。**30%，那么你有30萬，就可以貸款70萬?？梢再I個100萬房子等**。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那么你賺100萬，去掉利息、手續(xù)費(fèi)，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。如果你當(dāng)初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續(xù)費(fèi)，賺二十多萬。2019年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個百分點(diǎn)，同比下降1.4個百分點(diǎn)。杠桿率即一個公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險與資產(chǎn)之比(負(fù)債/所有者權(quán)益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負(fù)債風(fēng)險的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。

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• 問 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡單來說，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場向好時，這種模式帶來的高收益使人們忽視了高風(fēng)險的存在，等到資本市場開始走下坡路時，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開始凸顯，風(fēng)險被迅速放大。對于杠桿使用過度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，資產(chǎn)價格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價格一旦下跌，虧損則會非常巨大，超過資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險開始為更多人所認(rèn)識，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開始考慮“去杠桿化”，通過拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個過程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說法，“去杠桿化”就是一個公司或個人減少使用金融杠桿的過程。把原先通過各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。

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• 問 買房貸款利率是什么意思?購房貸款利率抵個稅是什么意思？
  答

  這個你**好在你的貸款銀行進(jìn)行咨詢，現(xiàn)在各個銀行的政策并不完全一樣。如果還沒貸，就多找?guī)准毅y行比比，會有更多優(yōu)惠的可能。房貸中銀行利率上限與下限基準(zhǔn)利率都是央行同期利率，都是一樣的,只不過銀行間會有一些差別!這個上下之分是在于客戶的,如果是銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可能你就享受一些優(yōu)惠比如利率上的,同時如果銀行覺得你的還貸有一定困難或者條件一般就有可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率了,如果你有過一些不良記錄而且同時還有負(fù)債那肯定就要執(zhí)行上浮的利率了!

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