??農(nóng)村土地房屋買賣合法嗎?有哪些要注意的？

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• 136****6259

  一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
  二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
  《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。
  農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。

  查看全文↓ 2019-09-03 23:13:35
• 131****1361

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。
  
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。
  
  4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。
  
  5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

  查看全文↓ 2019-09-03 23:13:28
• 153****1209

  　　購買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)： 　　
  一、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。 　　
  二、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 　　
  三、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。 　　
  四、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。 　　
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)

  查看全文↓ 2019-09-03 23:13:23
• 158****3164

  一、農(nóng)村房屋買賣的合同效力
  涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件比較雜亂，因此，在司法實(shí)踐中對(duì)這一法律問題理解各異，各地各級(jí)法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別，但大部分是以無效合同對(duì)待。一方面，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)。所有權(quán)**核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對(duì)其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對(duì)其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，對(duì)農(nóng)民的利益當(dāng)然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當(dāng)事人意思自治，如果簡(jiǎn)單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。另一方面，農(nóng)民對(duì)房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。
  依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴(yán)格限制城市居民購買農(nóng)民宅基地。本意是因?yàn)槲覈硕嗟厣?，國家?duì)建設(shè)用地是嚴(yán)格控制的，因此規(guī)定每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著物，按法律規(guī)定地隨房走，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的同時(shí)也須辦理土地權(quán)屬過戶登記，我國農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，集體審批同意買賣雙方對(duì)宅基地使用權(quán)的變更登記是出賣農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前置條件。也就是說，得不到批準(zhǔn)則房屋產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！钡刹⑽磳?duì)農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行限制。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，實(shí)際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民，但對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房是予以禁止的。

  查看全文↓ 2019-09-03 23:13:17
• 133****4144

  一、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。
  
  二、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員分三種具體情況：
  
  1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);
  2、已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  
  3、已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。
  
  對(duì)上列情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
  
  二、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
  
  (1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  (2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
  
  總之，農(nóng)村的房屋買賣必須慎重，對(duì)于并非同一個(gè)村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(rèn)定其為無效。
  
  三、農(nóng)村宅基地買賣3大原則
  
  1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記
  《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。
  2、宅基地購買者的資格有限制
  宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購買者(受讓主體)，有資格限制。
  宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
  3、轉(zhuǎn)讓后原則：“一戶一宅”
  《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。

  查看全文↓ 2019-09-03 23:13:11

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村土地房屋買賣合法嗎?有什么要注意的？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣是否合法現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1 日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人(包括農(nóng)民在內(nèi))對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式。”從中我們可以看出，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。　二、農(nóng)村房屋買賣怎樣買賣才有效根據(jù)我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個(gè)條件：1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。4、買賣經(jīng)過村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

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• 問 農(nóng)村集體土地房屋買賣合法嗎？需要注意哪些問題？
  答

  　《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號(hào)）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住長放土地證和房地產(chǎn)證?！　∮纱丝梢姡r(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買賣行為違法，合約無效?！　‰m然法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的買賣不合法，不受法律保護(hù)，但是不少基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動(dòng)之下，很多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打著新農(nóng)村建設(shè)的名義進(jìn)行發(fā)展。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)情況下，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者——村一級(jí)或鎮(zhèn)一級(jí)政府可獲超額利益。　　再加上低售價(jià)、低租金，成為低收入人群搶購小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)力。相較于價(jià)格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)。　　但是小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)：　　（一）法律效力　　“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效?！　?duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！　?duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理?！　。ǘ┓慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響?！　。ㄈ┱唢L(fēng)險(xiǎn)　　購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地?！　≠彿亢笕绻龅絿艺鞯夭疬w，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微?！　。ㄋ模┍O(jiān)管缺位　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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• 問 農(nóng)村土地買賣合法嗎
  答

  私下買賣土地是違反土地管理法律、法規(guī)的行為。根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

  全部3個(gè)回答>
• 問 請(qǐng)問農(nóng)村土地買賣有哪些需要注意的？
  答

  　根據(jù)土地承包法、物權(quán)法以及現(xiàn)在**新的政策，農(nóng)村土地可以買賣，但前提條件是不能改變土地用途，具體怎么辦理還沒出臺(tái)。不過依據(jù)以前承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，如果是不改變土地用途且用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，由當(dāng)事雙方簽定協(xié)議即可，如果是轉(zhuǎn)讓需報(bào)土地發(fā)包方備案，也就是向村組報(bào)告一下，不需要村組批準(zhǔn)。如果要保護(hù)自己的權(quán)益，就**好去縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)管理部門辦理變更登記。如果是買土地搞商業(yè)開發(fā)或企業(yè)建設(shè)，則需要通過縣級(jí)以上土地管理部門辦理征用與轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??農(nóng)村集體土地房屋買賣合法嗎？需要注意什么問題？
  答

  《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號(hào)）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住長放土地證和房地產(chǎn)證。由此可見，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買賣行為違法，合約無效。雖然法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的買賣不合法，不受法律保護(hù)，但是不少基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動(dòng)之下，很多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打著新農(nóng)村建設(shè)的名義進(jìn)行發(fā)展。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)情況下，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者——村一級(jí)或鎮(zhèn)一級(jí)政府可獲超額利益。再加上低售價(jià)、低租金，成為低收入人群搶購小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)力。相較于價(jià)格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)。但是小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)：（一）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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