??集體土地能出租嗎？誰能說說呢？

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• 131****7783

  《農(nóng)村土地承包法》 第三十七條還規(guī)定：“ 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”。根據(jù)這一法律規(guī)定，土地的原承包者將自己承包的承包地依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是合法的，是法律允許的，但是，法律對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的前提要要求轉(zhuǎn)出方要與轉(zhuǎn)入方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，還要經(jīng)村委同意，并與發(fā)包方變更原土地承包合同。 特別提醒：轉(zhuǎn)讓是農(nóng)戶將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人。我要提醒的是，這種流轉(zhuǎn)方式將使農(nóng)戶喪失對(duì)承包土地的使用權(quán)，土地是農(nóng)民生存的生活保障，為了不讓轉(zhuǎn)讓承包地的的農(nóng)民可能遇到風(fēng)險(xiǎn)，造成流離失所的嚴(yán)重后果，建議只能在承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)收入來源才可以轉(zhuǎn)讓。如果沒有生活來源的保障，就不應(yīng)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 09:21:31
• 153****4657

  《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)才旦是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有一種情形可以例外，就是對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)（包括廠房等）發(fā)生轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設(shè)施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:21:27
• 143****7956

  一、問題的提出
  
  由于集體土地的租金相對(duì)比較便宜，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，租用集體土地興辦企業(yè)及建造廠房的情況在實(shí)踐中普遍存在。
  
  但是在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為；在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地，需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  二、國(guó)家法律政策背景
  
  目前為止，廣東省、大連市等部分省市相繼頒布了地方性法規(guī)，對(duì)“集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”問題進(jìn)行了明確規(guī)范。比如2005年10月1日起頒布實(shí)施的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第8條明確規(guī)定了“下列建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體建設(shè)用地：1.興辦各類工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來一補(bǔ)”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等；2……?！边@一地方法規(guī)的出臺(tái)，突破了《土地管理法》僅限于興辦集體企業(yè)才能使用集體建設(shè)用地的規(guī)定，其更重要的意義在于給工商企業(yè)通過出讓、租賃等方式取得集體建設(shè)用地確立了合法操作的政策基礎(chǔ)。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:21:23
• 131****5625

  土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者的行為，除政府土地管理部門外，其他如何單位、個(gè)人和組織都不得擅自出讓集體土地。集體土地所有權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。集體土地上建成房屋的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合一定的條件，主要包括：房屋所有權(quán)和占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記；受讓一方必須為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備條件的個(gè)人或集體經(jīng)濟(jì)組織。此外，居住房屋的轉(zhuǎn)讓，除符合上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 09:21:19

相關(guān)問題

• 問 ??集體土地能劃撥嗎？誰能說說呢？
  答

  1、所有權(quán)人不同：國(guó)有土地的所有權(quán)人是中華人民共和國(guó)的全體公民，任何一個(gè)中國(guó)公民均是國(guó)有土地的共有人，國(guó)有土地屬于“大眾”所有，由人民政府代表全體中國(guó)公民行使所有權(quán)。集體土地的所有權(quán)人是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡(jiǎn)稱“集體組織”）成員[1]，非集體組織成員對(duì)該集體組織所有的土地不享有所有權(quán)，故集體土地屬于“小眾”所有，一般由集體組織代表其成員行使所有權(quán)。2、用途不同：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用方式主要有2種，一是他用，即通過使用權(quán)出讓或劃撥，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展或社會(huì)發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場(chǎng)所、公益設(shè)施等。目前，自用的國(guó)有土地不能用于生活、經(jīng)營(yíng)用途，如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種，他用與國(guó)有土地類似，即將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，獲取收益；自用方面則與國(guó)有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營(yíng)自用，如作為宅基地分配給成員、建設(shè)集體住宅、娛樂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。3、收益渠道不同：由于政府自用的國(guó)有土地不能用于經(jīng)營(yíng)，故國(guó)有土地的收益主要來自出讓使用權(quán)獲得的出讓費(fèi)。集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權(quán)他用的轉(zhuǎn)讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經(jīng)營(yíng)收益。

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• 問 ??集體土地能繼承嗎？誰能說說呢？
  答

  土地承包權(quán)和宅基地不能繼承，能繼承的是房屋所有權(quán)。父母的房屋還是一起繼承的，除非有遺囑排斥了一方的繼承權(quán)。由于宅基地和房屋不能分離，只要房屋在，宅基地也就能免費(fèi)用了。土地是屬于國(guó)家和集體的，個(gè)人沒有土地所有權(quán)?！　≌氐乃袡?quán)屬集體，要有本集體成員的身份才可以有使用權(quán)，宅基地使用權(quán)不是遺產(chǎn)不能繼承。戶口不在農(nóng)村，可以繼承宅基地上的房子，但不能繼承宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)戶口不可以繼承父母的農(nóng)村宅基地，只可以繼承房屋?！　「鶕?jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不能得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。非農(nóng)業(yè)戶口不能擁有宅基地，但是可以繼承房屋（但并不是繼承宅基地），只要房屋不垮，就永久擁有，但是一旦毀損，不能申請(qǐng)重建。而房屋垮塌后，逐漸滅失，失去房屋也就失去了房屋所在土地的使用權(quán)。

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• 問 ??集體土地能轉(zhuǎn)國(guó)有嗎？誰能說說呢？
  答

  1、征地告知。在征地報(bào)批前，市、縣（市）國(guó)土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。2、征地調(diào)查確認(rèn)。3、組織征地聽證。被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑提出聽證書面申請(qǐng)的，市、縣（市）國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)土資源聽證規(guī)定》組織聽證。4、組織報(bào)批材料。5、報(bào)批審查。根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限，根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨(dú)選址項(xiàng)目用地等形式上報(bào)。6、繳納有關(guān)稅費(fèi)。用地經(jīng)批準(zhǔn)后，按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，稅費(fèi)繳清后方可領(lǐng)取用地批文。7、兩公告一登記。8、補(bǔ)償安置聽證。被征地農(nóng)民在該征地補(bǔ)償安置方案制訂之前有權(quán)申請(qǐng)聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。9、補(bǔ)償安置。

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• 問 ??集體土地房子能買賣嗎？誰能說說呢？
  答

  根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國(guó)有和集體兩種。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開方便之門。從資源保護(hù)的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不??；一切都完蛋，任你如何流動(dòng)，政府只管納稅、收費(fèi)；這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府管理資源的**高明手段。

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• 問 ??集體土地可以出售嗎？誰能說說呢？
  答

  不能買賣。只有國(guó)有土地才能出讓，也就是你所有的買賣。而集體土地必須通過土地征用才能變?yōu)閲?guó)有土地。也就是說，農(nóng)民集體的土地不能直接與土地開發(fā)生買賣，必須要有當(dāng)?shù)卣院艿偷膬r(jià)格收過去，然后賣翻幾十倍賣給開發(fā)商，當(dāng)然啦，這個(gè)賣是以土地出讓金和大量的規(guī)費(fèi)的形式出現(xiàn)的。你直接賣給開發(fā)商那就不合法，那叫小產(chǎn)權(quán)房，叫私搭亂建；你通過當(dāng)?shù)卣?，讓他們發(fā)一筆大的，那就合法了，那叫提高人民群眾居住條件。當(dāng)然啦，也這是房?jī)r(jià)高的主要原因之一。集體土地能干嘛呢？第一農(nóng)用，農(nóng)田耕地林地草地農(nóng)業(yè)設(shè)施用地等等，不說了；第二，分配給本集體村民的宅基地；第三、村辦企業(yè)用地，這里面比較復(fù)雜，水比較深，不說了。

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