問(wèn)一下賣二手房估價(jià)的方法有哪些？

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• 147****0195

  房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，也就是說(shuō)，由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。
  它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合

  查看全文↓ 2019-09-25 22:40:47
• 155****0134

  目前市場(chǎng)上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。
  所謂的市場(chǎng)比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例，與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。
  其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。

  查看全文↓ 2019-09-25 22:40:02
• 136****3540

  二手房評(píng)估通常有多種評(píng)估方法，但常用的主要有：
  1、成本法；
  2、市場(chǎng)比較法；
  3、租金收益法。

  查看全文↓ 2019-09-25 22:39:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)賣二手房估價(jià)的方法有哪些？
  答

  隨著人們對(duì)居住水平要求的提高和二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍，把舊房子賣掉換置新房已經(jīng)列入很多家庭的改善計(jì)劃。然而，自己想賣的房子到底值多少錢？賣什么價(jià)格才能獲得**大的利益？如果房?jī)r(jià)過(guò)高則賣不出去，房?jī)r(jià)過(guò)低則難免有所損失。那么，二手房估價(jià)渠道有哪些？1、經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)公司就是大家俗稱的房地產(chǎn)中介，因?yàn)槠鋸氖露址抠I賣交易，所以對(duì)房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)及所負(fù)責(zé)區(qū)域的二手房行情十分熟悉，通過(guò)其成交的二手房案例，可以大約估計(jì)出所售房屋的二手房?jī)r(jià)格。房東在挑選中介進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候需要注意，盡量選擇房屋所在區(qū)域的中介，相比其他經(jīng)紀(jì)公司，所在區(qū)域的中介由于更了解片區(qū)內(nèi)的房子情況，估價(jià)也會(huì)更加精準(zhǔn)。2、專門的評(píng)估人員專門的評(píng)估人員具備更加專業(yè)的評(píng)估方法以及良好的專業(yè)評(píng)估素養(yǎng)，在評(píng)估房源的時(shí)候會(huì)更加精準(zhǔn)。3、熟人可以找有過(guò)成交經(jīng)驗(yàn)和對(duì)二手房市場(chǎng)有所了解的熟人對(duì)自己的房子進(jìn)行估價(jià)，不過(guò)，無(wú)論找誰(shuí)，先讓自己心里有個(gè)數(shù)，總是好的。4、平均估價(jià)法把小區(qū)內(nèi)**近成交的同類型房子的成交價(jià)格，取平均值得到估價(jià)。由于二手房的特性，因樓層、朝向、裝修、位置等具體細(xì)節(jié)的不同，房屋價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大的差別。建議房東在比較時(shí)盡量選擇與自己房子面積、樓層、朝向等相似度高的出售房源進(jìn)行比較，更具有參考價(jià)值。

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• 問(wèn) ??有誰(shuí)告訴我二手房怎么估價(jià)的？二手房估價(jià)的方法有哪些?
  答

  一、二手房估價(jià)的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會(huì)是不小的開(kāi)銷，因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來(lái)，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會(huì)的房屋的價(jià)格了。2、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用**為普遍的方法，具體就是將市場(chǎng)上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來(lái)，對(duì)它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格，通常這樣比較出來(lái)的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。3、 路線價(jià)法地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。

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• 問(wèn) 問(wèn)一下，二手房交易稅費(fèi)和流程有哪些？
  答

  買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)？ 1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 交易費(fèi)：3元/平方米2、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）二手房買賣上稅內(nèi)容？贈(zèng)與要交納契稅和印花稅，雙方印花稅萬(wàn)分之五，受贈(zèng)人契稅百分之三，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估的房屋價(jià)值交納?，F(xiàn)在免征所得稅。（1）稅法規(guī)定的由銷售方交的稅（a）營(yíng)業(yè)稅5.5%如果房齡 >5年，普通住房（主要是144平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)）：免稅如果>5年，非普通住房； 或者<5年，普通住房：交易價(jià)與房子原價(jià)差額交稅如果<5年，非普通住房：全額2010年?duì)I業(yè)稅新政策中，已經(jīng)同“2年”這個(gè)期限沒(méi)有關(guān)系了?。╞）土地增值稅：免（c）印花稅：免（d）個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上，家庭唯一生活用房：免稅如果原業(yè)主是準(zhǔn)備賣了舊房以后，在一年內(nèi)買新房的話，根據(jù)相關(guān)稅收政策，他可以辦退個(gè)人所得稅（看有沒(méi)有機(jī)會(huì)少點(diǎn)錢？）計(jì)算時(shí)，有兩種方法選擇。如果可以向稅局提供原房子的購(gòu)房發(fā)票，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%交稅，公式為“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-稅金-合理費(fèi)用（包括裝修、貸款利息等）”；如果不能沒(méi)憑證支持房屋原值的，按1%-3%征收率直接按交易額核定征收（多數(shù)地區(qū)是1%）。兩種方法其實(shí)自己可籌劃選擇。（2）稅法規(guī)定由購(gòu)房者交的稅契稅：首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房：1%普通住房（主要是144平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)）：1.5% 非普通住房：3%（3）其實(shí)，無(wú)論稅務(wù)規(guī)定是應(yīng)該哪一方的納稅義務(wù)，交易過(guò)程中還是看談判，購(gòu)買方全部承擔(dān)了所有稅也常見(jiàn)，畢竟羊毛出在羊身上。（4）其他費(fèi)用（大致）貸款評(píng)估費(fèi) 貸款額*0.5%貸款手續(xù)費(fèi) 貸款額*1%（5）以上相關(guān)稅法的計(jì)算年限，以房產(chǎn)證或契稅憑證，哪個(gè)早算哪個(gè)。（6）給點(diǎn)中介費(fèi)，讓他幫你跑，省事一點(diǎn)。

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• 問(wèn) 問(wèn)一下二手房需要裝修嗎？
  答

  第一是水電安裝改造。二手房重新裝修中水電安裝改造是**重要的安全問(wèn)題來(lái)的，所以，業(yè)主一定要千萬(wàn)注意，不要為了趕工期，而忽視原來(lái)線路的電流容量和老舊程度，如果買來(lái)的二手房還比較新的話，線路一般沒(méi)有什么問(wèn)題，但是如果房齡較長(zhǎng)，就要考慮水電的重新鋪設(shè)了，注意根據(jù)自己的需要做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。水電安裝改造完成后，要注意做好強(qiáng)弱電的區(qū)分，同時(shí)給水管進(jìn)行加壓試驗(yàn)。 第二是墻面的處理。對(duì)各個(gè)房屋墻面進(jìn)行處理，主要項(xiàng)目包括：拆除舊墻重建新墻、墻面平整處理、裂縫修補(bǔ)等，然后重新上乳膠漆，注意在進(jìn)行前面這些施工前，做好櫥柜、衣柜、鞋柜和貯物柜位置的測(cè)量，因?yàn)檫@樣測(cè)量的尺寸才會(huì)精確，否則將影響今后的裝修效果。 第三是裝門裝窗。等刷完漆或在給墻面刷**后一遍漆的時(shí)候，安裝門和埡口，門窗的制作一般需要15天左右，所以可以根據(jù)這個(gè)時(shí)間提前去定制，然后是安裝燈、衛(wèi)生間潔具及其它面板等，如果有木材、板材制作的家具，這時(shí)可以進(jìn)行刷漆工作。 第四是鋪設(shè)瓷磚。在鋪設(shè)地磚墻磚前，要做好水電安全檢驗(yàn)，確認(rèn)沒(méi)有安全隱患后再進(jìn)行。注意鋪設(shè)瓷磚的順序，從衛(wèi)生間開(kāi)始到廚房，然后是陽(yáng)臺(tái)再到客廳和臥室墻磚鋪設(shè)，鋪設(shè)好墻磚再鋪設(shè)地磚，這樣才不會(huì)對(duì)墻磚造成不必要的損壞，也有利于今后搞清潔。

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• 問(wèn) 買二手房估價(jià)有什么方法嗎？
  答

  一些售房者在賣房子的時(shí)候不知道該如何給自己的房子定價(jià)，而部分購(gòu)房者在買房子的時(shí)候也不知道如何判斷自己支付的房款是否值得，這時(shí)就需要進(jìn)行房屋估價(jià)。那么，房屋估價(jià)的方法有哪些？具體是如何進(jìn)行房屋估價(jià)的？現(xiàn)在一起來(lái)看看吧。一、二手房估價(jià)的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會(huì)是不小的開(kāi)銷，因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來(lái)，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會(huì)的房屋的價(jià)格了。2、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用**為普遍的方法，具體就是將市場(chǎng)上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來(lái)，對(duì)它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格，通常這樣比較出來(lái)的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。3、 路線價(jià)法地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。二、房屋估價(jià)是如何進(jìn)行的？1、 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。2、 制定評(píng)估計(jì)劃專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃，包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。3、 實(shí)地進(jìn)行評(píng)估計(jì)劃制定好了之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開(kāi)始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、 撰寫評(píng)估報(bào)告評(píng)估完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫評(píng)估報(bào)告，分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。5、 交付評(píng)估報(bào)告報(bào)告撰寫完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告交給你，這時(shí)你就可以知道房屋的估價(jià)是多少了，不過(guò)千萬(wàn)別忘了支付評(píng)估費(fèi)。

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