怎樣算逾期交房?開發(fā)商逾期交房違約金怎么計算？

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• 141****0404

  是從2012年1.1日起開始算到4月1日前。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:48
• 145****3146

  雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:45
• 136****1901

  本文就開發(fā)商在實際交房中出現(xiàn)的延期交房的問題作出分析。房屋買受人享有哪些權利、開發(fā)商應該承擔什么責任
  
  一、購房人的合同解除權
  
  《合同法》第九十四條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
  
  以上法律規(guī)定的含義有三點：
  
  1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。
  
  2、經催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經過催告;第三催告后滿三個月仍未交房。
  
  3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。
  
  以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應當區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經過三個月取得解除權，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。
  
  
  
  鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。
  
  催告**好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。
  
  法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:39
• 148****4405

  引言：近年來，隨著人們的生活水平日益提高，買房潮持續(xù)不斷，全國的房價總體而言仍是居高不下的。在這股炒房的熱浪中，接踵而至的則是在買房中產生的法律糾紛。無論是財大氣粗的開發(fā)商，還是處于弱勢地位的購房者，都是公說公有理婆說婆有理。今天，我們就從開發(fā)商逾期交房，購房者主張逾期交房違約金的計算訴訟時效問題上來分析一下。
  
  關于按日累計的逾期交房違約金應如何計算訴訟時效，目前為止在現(xiàn)行法律法規(guī)中，尚未予以明確統(tǒng)一規(guī)定。也正是如此，各地法院在審判中由于理解上不一致，極易造成審判上對逾期交房時效起算認識不一致，導致同案不同判。
  
  一般來說，在各地法院裁判的案件中，主要分為三種確定訴訟時效的方式：
  
  第一種，自實際交房或合同解除之日的次日起計算訴訟時效。
  
  根據《廣東省高院關于按日累計的逾期交房違約金應如何計算訴訟時效的批復》可知，逾期交房違約金即自合同約定的交房日期次日起至實際交付之日止的違約金，是一個沒有履行期限的整體債務。上述違約金作為沒有履行期限的整體債務，則應當據以實際的履行情況來確定，即實際交房的以實際交房之日為債務**遲履行日，解除購房合同的以解除合同之日的債務**遲履行日。那么，**遲履行日的次日起即可計算訴訟時效。
  
  第二種，以合同約定的交房期限屆滿之次日為起算點。
  
  按照此種計算方式，則合同約定的交房期限屆滿開發(fā)商未履行交房義務的，次日起將在兩年或三年（現(xiàn)《民法總則》是三年）內，購房者的權利受法律保護，可以提起訴訟?？紤]到實際情況，有些樓盤可能在交房期限屆滿三年后，仍未通過竣工驗收和消防驗收并達到合格，在購房者尚未及時行使權利維護合法利益時，將按照上述規(guī)定的訴訟時效錯失維權的機會。
  
  第三種，以購房者向法院起訴之日起向前推算兩年或三年（現(xiàn)《民法總則》是三年），只保護這兩年或三年的違約金請求權。
  
  謝新民律師認為，開放商逾期交房的訴訟時效產生爭議，關鍵就是如何看待“權利被侵害時”這一起算點及“按日逾期違約視為整體還是分段計算”問題。我國《民法通則》、《民法總則》和《合同法》都規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。對于逾期交房權利被侵害起算點存在認識上不一致，我們認為可根據《**高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第六條的規(guī)定來處理，第六條規(guī)定未約定履行期限的合同，依照 合同法 第六十一條、 第六十二條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算;不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算，但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計算。同樣的，廣東省高院認為從合同約定的交房日期次日起至實際交付之日止的違約金，是一個沒有履行期限的整體債務，但該債務**遲應當在實際交房或合同解除之日履行。這些規(guī)定有利于充分保障購房人主張逾期交房違約金，不會因為實際交房遲延于合同約定交房日期二三年而導致訴訟時效已過。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:35
• 144****1873

  編輯：阿王
  
  
  
  買房本是一件高興的事，但開發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計劃都被打亂了。
  
  
  
  
  
  
  
  開發(fā)商延期交房，業(yè)主怎么維護權益
  
  
  
  （1）維權前先弄清逾期原因
  
  開發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見。業(yè)內人士表示，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開發(fā)商實力不足;建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，施工中止導致;因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房;開發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開發(fā)商的樓盤還未經過有關驗收部門組織驗收合格等等。因此在維權前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般對于開發(fā)商自己的原因導致的逾期交房，并符合合同條款約定的時間，購房者可以要求開發(fā)商承擔相應責任。如果非因為開發(fā)的責任導致的逾期交房，例如:自然災害、政府一些政策的調整、法律的變更、買房人自己的原因等，開發(fā)商的責任可相應地減輕或免除。
  
  （2）可按合同約定索賠或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，購房者還需要仔細查看與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對逾期交房是否有明確的規(guī)定。
  
  一般商品房買賣合同中都對逾期交房有相應的時間和違約金的約定。例如，在逾期不超過一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)后，買受人有權解除合同。
  
  如果合同中有違約責任約定，購房者可要求開發(fā)商按照違約條款來承擔責任。也就是說，如果逾期交房不超過合同約定時間的，購房者可向開發(fā)商索要相應的違約金，而逾期交房超過約定時間的，購房者可有權要求退房。
  
  對于購房時辦理按揭貸款的購房者來說，如開發(fā)商逾期交房超過約定時間的也可審請解除合同，如開發(fā)商不同意可到法院訴訟。
  
  
  
  
  
  購房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?
  
  購房者選擇解除合同的，也可要求開發(fā)商支付違約金。約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發(fā)生購房款利息的損失，該損失應當補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。
  
  不要怕麻煩，這是我們的合法權益，不容侵犯。不要因為怠于行使權利，喪失自己的既得利益，這是實打實的經濟損失。購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同，開發(fā)商延期交房是一種違約行為，應該承擔違約責任，應該按照合同約定或者法律規(guī)定的標準支付購房者違約金。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:30

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• 問 開發(fā)商交房逾期違約金怎么算
  答

  開發(fā)商交房逾期違約金的計算公式為：違約金=剩余交房費用×每日滯納金率×逾期天數(shù)其中：剩余交房費用：指剩余未交的房款；每日滯納金率：一般為0.05%；逾期天數(shù)：指交房期限延續(xù)到實際交房日之間的間隔天數(shù)。

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• 問 開發(fā)商逾期交房違約金怎么算？
  答

  開發(fā)商經常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因為合同法規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。但是根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義?！　τ谶@一點，我國的相關司法解釋規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，不能減輕責任。

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• 問 開發(fā)商逾期交房，違約金要怎么算?
  答

  胥劍鋒律師新浪圍脖

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• 問 ??開發(fā)商逾期交房違約金是多少？逾期交房的時間怎么算？
  答

  合同為準，這個日期是沒有正規(guī)的規(guī)定的。簽了合同就具有法律效應的

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• 問 ??開發(fā)商逾期交房應賠償多少違約金
  答

  一、在《商品房買賣合同》中將其對房屋交付的具體時間都作為一個明確的約定，在很多的實踐之中，許多開發(fā)商并沒有按照合同約定時間交房。當然其原因很多，有些則是有著正當合法理由的，開發(fā)商無需對逾期交房承擔違約責任，但沒有正當合法理由的，開發(fā)商則需承擔違約責任。二、開發(fā)商延期交房一般分為兩種情況：一是在合同上約定的入住的時間到來的，開發(fā)商未能完工，卻通知了買房者入??；二是房屋實際并沒有完工，也沒有達到入住條件，開發(fā)商未按合同約定時間辦理入住手續(xù)，也通知買房都入住。上述行為已構成開發(fā)商延期交房，開發(fā)商交房逾期一日應按房價款的比例作為延期交房違約金，直到賣房實際交付之日。如開發(fā)商交房超過了一定的期限，買方則有權解除房屋買賣合同，開發(fā)商退還房價款外，還要雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金，即已付房款×利率×逾期時間。

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