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買賣二手房賣家反悔一般要如何處理？

143****4103 | 2019-10-14 00:40:21

已有3個回答

  • 147****1547

    二手房買賣中會遇到賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現(xiàn)說明賣方反悔，不愿意完成交易，那買房應(yīng)當如何利用法律武器維護自己的權(quán)益呢?下面由房產(chǎn)糾紛法律咨詢小編以及社區(qū)法律咨詢小編結(jié)合我國現(xiàn)行法律和**高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。感謝您的關(guān)注!依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產(chǎn)，賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
    (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;
    (二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
    (三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?*高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋
    (一)》第17條第
    (二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定?？梢?，我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。在審判實踐中，按照**高法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。

    查看全文↓ 2019-10-14 00:40:49
  • 152****4775

    二手房買賣，賣方反悔，簽訂二手房買賣合同后 賣方毀約后果有：
    1、雙倍退還定金。
    2、買方請求法院要求賣方繼續(xù)履行合同。
    3、涉及房價上漲，賣房人將房高價售予他人的，房價增值部分應(yīng)付給原買房人。
    依據(jù)《合同法》：
    第七章　違約責(zé)任
    　　第一百零七條　當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
    　　第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責(zé)任。
    　　第一百零九條　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
    　　第一百一十條　當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
    　?。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦嵣喜荒苈男校?br/>　?。ǘ﹤鶆?wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；
    　?。ㄈ﹤鶛?quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
    　　第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。
    　　第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。
    　　第一百一十三條　當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
    　　經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責(zé)任。
    　　第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
    　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
    　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。
    　　第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。
    　　第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
    　　第一百一十七條　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
    　　本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
    　　第一百一十八條　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。
    　　第一百一十九條　當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
    　　當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
    　　第一百二十條　當事人雙方都違反合同的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。
    　　第一百二十一條　當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責(zé)任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
    　　第一百二十二條　因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔侵權(quán)責(zé)任。

    查看全文↓ 2019-10-14 00:40:42
  • 144****1130

    在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實際違反合同約定了。如果買賣合同中對違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。簽訂二手房買賣合同時就要注意下面幾個問題：
    1、列明基本情況：包括買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等。
    2、明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。
    3、涉及價款的問題：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。
    4、寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用。
    5、明確違約責(zé)任。
    6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。
    7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

    查看全文↓ 2019-10-14 00:40:35

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