??拆遷安置房居住權按什么比例出讓？拆遷安置房的購買權能否轉讓？

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• 137****9375

  安置房不是商品房，不允許買賣，無法過戶。
  規(guī)定安置房需要房主持有滿5年之后，憑安置補償協(xié)議，交納土地出讓金，契稅等稅費，辦理完畢商品房的房產證，契稅證明，出讓性質土地證，此時住房是商品房，才可以過戶他人。
  
  從性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定的經濟適用房屬于不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性;而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。
  
  從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置，而經濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。
  
  因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。拆遷安置房如果不滿五年轉讓的，當事人要求五年內過戶的，法院不會支持，但五年后可以要求過戶。

  查看全文↓ 2019-10-25 13:55:38
• 154****9479

  因限購等因數(shù)，部分購房者轉而關注起動遷房，一來價格較低，二來可規(guī)避新政，目前為了滿足部分動遷房主交易房屋之需要，上海市已將動遷房上市日期由5年將為3年，但部分購房人仍不愿等待3年后買賣，趕在3年內以各種方式購買尚不能上市交易的動遷房，購買權轉讓，借貸抵押、律師見證等各種方式層出不窮，孰不知這些方式因先天不足，必然會產生諸多問題。以下發(fā)生的一例購買權轉讓糾紛，就是產生了問題。案例介紹: 2005年，于某所在的小區(qū)因市政建設被動遷，根據與拆遷公司達成的協(xié)議，于某獲得位于閔行區(qū)的一套安置房的購買權。因其另有房屋居住，便打算將這套安置房的購買權轉讓，經朋友介紹，于某和杜某達成協(xié)議，雙方約定于某將安置房的購買權轉讓給杜某，轉讓費人民幣10萬元，由杜某以于某的名義向安置房的開發(fā)公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再將房屋產權由于某名下過戶至杜某名下。合同簽訂后，杜某按約向于某支付了轉讓費并以于某的名義向開發(fā)公司交付了房款。隨著房價的不斷走高，于某覺得10萬元的轉讓費太低了，如果自己拿到安置房后再出手轉讓，得到的收益肯定遠遠高于這筆轉讓費。于是于某起訴到法院，以房屋產權未經登記、合同未經拆遷主管部門批準為由，請求法院確認其與杜某簽訂的協(xié)議無效。案例結果：法院認為，于某與杜某簽訂的有關安置房購買權的轉讓協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，內容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此該協(xié)議系屬有效，雙方應當按約履行各自的義務。法院**后依法駁回了于某的訴訟請求。案例評析：本案涉及的是拆遷安置房的問題。所謂拆遷安置房是指因市政規(guī)劃、房產開發(fā)等原因進行拆遷，而提供給被拆遷人居住使用的房屋，是目前常見的拆遷補償方式之一。隨著城市建設的不斷發(fā)展，各地政府均出臺了不少政策法規(guī)對拆遷安置的方式、條件和程序作出明文規(guī)定，使得拆遷安置房的轉讓不僅受法律和行政法規(guī)的規(guī)范，還要受當?shù)夭疬w補償政策的約束，因而與一般商品房交易有一些不同。根據相關法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房可分為兩類，一類是因重大市政工程動遷而提供給被拆遷人的配套商品房，另一類是因房產開發(fā)拆遷而提供給被拆遷人的安置房，兩類安置房的相同點是房屋產權均屬于被拆遷人個人所有，不同點在于前者在取得所有權的五年之內不能上市交易（目前上海市已改為三年），而后者則沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。 由于拆遷安置房的價格遠遠低于同類商品房的市場價格，不少購房者將目光轉向了安置房市場；但是從拆遷安置協(xié)議的簽訂到安置房的竣工交付使用往往持續(xù)相當長的時間，在房屋建成前，許多有意轉讓安置房的被動遷人往往采用轉讓安置房購買權的方式來獲取利益，前述案例中的于某即屬典型。那么，安置房的購買權能否轉讓呢？回答是肯定的。 根據我國《合同法》第52條第
  （五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所謂強制性規(guī)定是指規(guī)定人們必須履行一定行為或禁止人們從事某種行為的規(guī)范。因目前并沒有任何法律或行政法規(guī)禁止人們轉讓安置房的購買權，因此，于某與杜某簽訂的合同沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定。且合同的內容由雙方自愿協(xié)商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，應當認定合同是雙方的真實意思表示?；谏鲜鲈颍梢哉J定雙方就安置房購買權轉讓而訂立的合同是有效合同。 于某所主張的因房屋產權未經登記、合同未經拆遷主管部門批準而導致合同無效的觀點能否站得住腳呢？筆者認為這一觀點不能成立。首先，我國《城市房地產管理法》規(guī)定房地產所有權的轉讓應當辦理權屬登記，但本案中安置房尚未建成，于某還無法獲得房屋所有權并轉讓，其轉讓的僅僅是安置房的購買權，即向房產開發(fā)公司購買安置房的請求權，這類購買權的轉讓無需辦理也無法辦理權屬登記。其次，關于拆遷主管部門的批準能否影響合同效力的問題，我國《合同法》司法解釋已經給出了明確的規(guī)定，除非法律明確規(guī)定合同必須經批準后才生效，否則沒有辦理批準手續(xù)不影響合同效力。到目前為止，尚沒有任何法律明確規(guī)定安置房購買權的轉讓合同必須經拆遷主管部門批準后才生效，所以，沒有拆遷主管部門的批準，雙方之間的合同仍然是有效的。 值得注意的是，杜某通過合同獲得的是安置房的購買權，在其得到房屋的所有權之前，交易風險比較大，主要表現(xiàn)在：一是杜某以于某的名義向開發(fā)公司交付房款，開發(fā)公司仍以于某為購房人，所以需先將房屋產權登記至于某名下，再由于某名下過戶至杜某名下，兩次產權變更登記將產生相當?shù)亩愘M負擔，如果合同約定不明，將極易產生糾紛；二是杜某以于某的名義交付房款，一旦于某反悔或不愿將產權過戶給杜某，杜某必須舉證證明于某僅是名義的購房人。因此，參與這類交易的購房者對以上述及的交易風險應有所防范，不僅需要對合同條款仔細斟酌，而且在交易的過程中要注意收集、保存證據，以備不時之需。相關鏈接：《中華人民共和國合同法》第52條 有下列情形之一的，合同無效：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?*高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋
  （一）》第9條 依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。

  查看全文↓ 2019-10-25 13:55:08
• 152****3295

  拆遷安置房的購買權是無法對外轉讓的，但是在家庭內部的拆遷受益人中可以互相調劑，然后經動遷組同意，寫入電子合同報備。
  一、拆遷安置房能買賣嗎
  
  拆遷安置房一般需五年才能進行上市交易。
  
  房屋能不能上市交易，簡單的可以根據土地性質判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質。
  
  如果是國有土地，即可辦理到房產證，就可以上市交易，有些是永遠拿不到房產證的，比如集體土地，除非他進行土地性質變更。有些是拿到了短時間內不能交易的，比如一些拆遷安置房。
  
  國家在這方面都是有相關規(guī)定的。
  
  房產一般有兩證，房產證和土地證，房產證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經相關部門批準。
  
  土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。
  
  二、拆遷拿安置房注意事項
  
  安置房是否能取得房產證不能一概而論，這需要看其擁有的產權是否是全產權，以及拆遷協(xié)議上的相關規(guī)定。首先，弄清安置房的性質對于房產證辦理是至關重要的，調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的。安置房的所有權一般歸屬當?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產權證。
  
  安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書（房產證）是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產證不具有同等法律效力。不管是什么性質的房屋只有在取得房產證后才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。
  

  查看全文↓ 2019-10-25 13:55:02
• 134****8672

  需要繳納土地出讓金。
  
  1、被拆遷人辦理拆遷安置房土地證無需繳納土地出讓金，但轉讓（交易）除外。未取得房屋所有權證，國有土地使用證、契稅證，不能交易或變更土地使用權登記。
  
  2、如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓;如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業(yè)主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。
  
  國有土地出讓金繳納的標準：
  
  1、我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標準至關重要。
  
  2、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。
  
  3、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規(guī)定允許轉讓的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。
  
  4、由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。
  
  5、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業(yè)用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取

  查看全文↓ 2019-10-25 13:54:54

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• 問 ??拆遷安置房居住權按什么比例出讓？拆遷安置房的拆遷安置權？
  答

  法律規(guī)定的年限只是土地的使用年限，你有房屋產權證房子就永久是你的，只是以后你要繼續(xù)住，可能又要交錢，交的錢也是拿來租土地的，中國的土地是不能買賣的，政府征地的話 也會給你補償?shù)模w土地使用年限沒有正規(guī)的規(guī)定哈，只有住宅是70年，綜合用地50年，商業(yè)用地40年。土地使用權出讓年限：居住用地**高 70 年；工業(yè)用地**高 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地**高 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地**高 40 年；綜合或者其他用地**高 50 年。

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• 問 ??拆遷安置房居住權按什么比例出讓？拆遷安置房的購買權能不能轉讓??？
  答

  拆遷安置房能夠進行買賣是不能一概而論的。一、 首先從土地性質開始解釋。（一）、土地根據所有權可以劃分為兩類，一類是國有土地，一類是集體土地。（二）、 取得建筑用地使用權的方式有兩種：劃撥和出讓。1、國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地劃撥是指國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等，通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產經營的場地。2、通過國有土地出讓取得國有土地使用權的方式有協(xié)議、招標、拍賣。通過國有土地劃撥取得國有土地使用權需要通過征地獲得。劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。3、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的除外?！备鶕藯l法律規(guī)定，集體土地使用權原則上不允許出讓、轉讓或者出租。二、接下來我們分析拆遷安置房的性質。（一）、所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。（二）、 根據相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。2、另一類是因房產開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。這兩類拆遷安置房是否可以買賣的規(guī)定是不同的。（三）、拆遷安置房是否能夠進行買賣，要看該拆遷安置房是否具有全產權。1、房產一般有兩證，房產證和土地證，房產證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經相關部門批準。 土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。2、我們經常聽到“小產權房”，那么什么是小產權房呢？國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”。第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。（四）、具有完全產權的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書（房產證）是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產證不具有同等法律效力。不管是什么性質的房屋只有在取得房產證后才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。

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• 問 ??拆遷安置房居住權按什么比例出讓？一般拆遷安置房的拆遷安置權？
  答

  拆遷安置房的購買權是無法對外轉讓的，但是在家庭內部的拆遷受益人中可以互相調劑，然后經動遷組同意，寫入電子合同報備。一、拆遷安置房能買賣嗎 拆遷安置房一般需五年才能進行上市交易。 房屋能不能上市交易，簡單的可以根據土地性質判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質。 如果是國有土地，即可辦理到房產證，就可以上市交易，有些是永遠拿不到房產證的，比如集體土地，除非他進行土地性質變更。有些是拿到了短時間內不能交易的，比如一些拆遷安置房。 國家在這方面都是有相關規(guī)定的。 房產一般有兩證，房產證和土地證，房產證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經相關部門批準。 土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。二、拆遷拿安置房注意事項 安置房是否能取得房產證不能一概而論，這需要看其擁有的產權是否是全產權，以及拆遷協(xié)議上的相關規(guī)定。首先，弄清安置房的性質對于房產證辦理是至關重要的，調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的。安置房的所有權一般歸屬當?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產權證。 安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書（房產證）是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產證不具有同等法律效力。不管是什么性質的房屋只有在取得房產證后才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。

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• 問 什么是拆遷安置房，能否購買拆遷安置房？
  答

  公務員就不是人呀，公務員就不能低價買呀，你又不是以職權之便買這套房子的！不過哥們，以后做這事要三思而后行。怎么能光憑口頭協(xié)議呢，現(xiàn)在很多地方的特別是靠楚州那一帶的貓叼的。

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• 問 怎樣購買拆遷安置房？什么樣的拆遷安置房可以購買，怎樣降低拆遷安置房的購買風險？
  答

  安置房總樣購買降低風險?

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