??房產(chǎn)分割如何進行？房產(chǎn)分割法律的方式是怎樣規(guī)定的?

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• 132****3090

  一、協(xié)議分割
  分割共有物，共有人之間能夠協(xié)商的，按照協(xié)商的分割方式進行。所謂協(xié)商，必須經(jīng)共有人一致同意。這與處分共有財產(chǎn)和對共有財產(chǎn)作重大修繕不同。分割協(xié)議不僅在共有人之間發(fā)生效力，而且一共有人將其分得部分讓與第三人，該協(xié)議對第三人也有約束力。共同共有，是指各共有人不分份額地共同享有房產(chǎn)權利，一般基于共同生活關系產(chǎn)生，如夫妻共有房產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)等。按份共有，則是指各共有人按特定份額享有共有房產(chǎn)權利，如通過繼承、贈與等方式確定了各共有人的具體份額，或者共同購房時各共有人約定按照出資比例享有房產(chǎn)份額等。按照《中華人民共和國物權法》第九十九條規(guī)定，在共有人之間無特別約定的情況下，按份共有人可以隨時請求分割房產(chǎn)，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割房產(chǎn)，例如離婚時夫妻要求分割共同共有的產(chǎn)權房屋。
  二、裁判分割
  1、起訴要件
  ①對按份共有財產(chǎn)進行分割，其結果是共有關系消滅，對共同共有財產(chǎn)進行分割，雖不消滅共有關系，但對全體共有人都有利害關系，因此該訴訟為必要共同訴訟，全體共有人都應該參加到訴訟中來。
  ②原告須有分割請求權。
  2、分割形式
  《中華人民共和國物權法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，共有房屋析產(chǎn)包括實物分割、折價分割和變價分割三種方式。具體而言：
  （1）實物分割，是指直接分割房產(chǎn)，在各共有權人均主張取得房屋，并且房屋滿足實物分割的條件時適用。舉例而言，如一棟兩層樓的房屋，兩個產(chǎn)權人等份共有，則可以考慮各分得一層房屋的所有權。
  （2）折價分割，是指房屋作價補償，即由其中一個或者部分共有人取得房屋全部所有權，并對放棄產(chǎn)權的其他共有人作出補償。
  （3）變價分割，是指所有共有人均不愿取得房屋所有權，通過將房屋出售或者拍賣等方式，將賣得的價款按照產(chǎn)權份額進行分配。

  查看全文↓ 2019-11-10 11:23:54
• 131****7863

  首先，要簽訂房屋買賣合同或購房合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣贈與等轉讓行為，轉讓當事人必須簽訂書面轉讓合同。
  合同應當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權證的編號），土地使用權取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。
  

  查看全文↓ 2019-11-10 11:23:44
• 148****7630

  　　一、房產(chǎn)歸屬的一般原則
  　　根據(jù)物權法的相關規(guī)定，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其物權的的設立、變更、轉讓、消滅遵循物權登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，那個房產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴格適用上述登記公示原則。根據(jù)婚姻法的相關規(guī)定，一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)轉化為共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產(chǎn)，婚后購置的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。
  　　二、司法實踐中離婚房產(chǎn)問題的表現(xiàn)形式及處理方式
  　　(一)婚后夫妻共同還貸離 婚房產(chǎn)問題的規(guī)定
  　　根據(jù)婚姻法解釋(三)第十條，對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了**款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在**款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權登記方的個人債務，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權益的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。
  　　(二)司法實踐中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式
  　　1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都歸屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權要求的對該房產(chǎn)及其增值進行分割。
  　　2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權登記在個人名下的。我們認為應認定為個人財產(chǎn)，因為根據(jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質(zhì)上仍屬于個人財產(chǎn)。
  　　3、婚前一方支付**款，婚前取得房屋產(chǎn)權證，產(chǎn)權證登記在**款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應認定為**款支付方個人財產(chǎn)。但是對于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的爭議。筆者認為，對于增值部分房屋產(chǎn)權人應該對另一方進行補償，補償可以依據(jù)婚姻法解釋(三)第十條的補償原則。
  　　4、婚前一方支付**款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權證，并登記在**款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認定為個人財產(chǎn)，有的認定為夫妻共同財產(chǎn)。第一、認定為個人財產(chǎn)的認為房屋買賣牽涉到物權和債權兩個權利，當事人訂立買賣合同建立了債權債務關系，房屋所有權即發(fā)生了轉移，買賣合同是房屋所有權轉移的原因，房屋所有權轉移時買賣合同的履行結果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產(chǎn)的性質(zhì)，此時婚后共同還的貸款，應返還一半給另一方。第二、主張認為室共同財產(chǎn)的依據(jù)是物權法規(guī)定的不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力和婚姻法規(guī)定的夫妻關系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進行了規(guī)定，它既沒有認定該房產(chǎn)為一方婚前個人財產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權登記一方。在這里，規(guī)定上用的是可以，而不是應該，說明法院對此還可以根據(jù)具體情況認定房產(chǎn)的歸屬。
  　　對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋(三)也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進行補償。此條僅僅規(guī)定了補償堅持的原則標準：根據(jù)財產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權益，沒有明確補償?shù)木唧w標準，給了法院很大的自由裁量空間。
  　　5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應屬夫妻共同財產(chǎn)。
  

  查看全文↓ 2019-11-10 11:23:39

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• 問 房產(chǎn)分割如何進行？房產(chǎn)分割法律的方式是如何規(guī)定的?
  答

  首先，要簽訂房屋買賣合同或購房合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣贈與等轉讓行為，轉讓當事人必須簽訂書面轉讓合同。合同應當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權證的編號），土地使用權取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。

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• 問 房產(chǎn)如何進行遺產(chǎn)分割
  答

  一，房屋遺產(chǎn)在繼承上，跟別的遺產(chǎn)原則上跟別的遺產(chǎn)并無區(qū)別，也是有遺囑的以遺囑為準，沒有遺囑，按法定繼承，所區(qū)別的是，房屋遺產(chǎn)過戶，一般需要經(jīng)過遺產(chǎn)繼承公證。二，關于遺產(chǎn)繼承后的分割問題：繼承開始后，同一序位繼承人之間，應該均等分配遺產(chǎn)，一般不能多分或者少分。如果繼承各方對此有異議，可以各方協(xié)商，協(xié)商不成可以請有公信力的第三人調(diào)解，調(diào)解不成，還可以向法院提起訴訟（遺產(chǎn)繼承不適用于仲裁）。三，房產(chǎn)繼承需要公證處開據(jù)公證書以及兩個證明和兩個證件：1、要到派出所開死者的死亡證明。2、該套房屋的產(chǎn)權證明或其他憑證；3、要到死者所在單位（或者居委會、村委會）開法定繼承人證明。內(nèi)容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經(jīng)過世等。4、如果法定繼承人不只一個，而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產(chǎn)的繼承。5、繼承人的身份證件。四，繼承開始后的分配原則：(一)一般情況下，同一順序繼承人，繼承遺產(chǎn)的份額，應當均等。即各繼承人在對被繼承人所盡扶養(yǎng)義務和各自經(jīng)濟狀況、勞動能力大致相同的情況下，對遺產(chǎn)應作大體均等的分配。(二)特殊情況下可以不均等分配遺產(chǎn)。(1)對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，應當予以照顧。(2)對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。(3)有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務的，分配遺產(chǎn)時，應當不分或者少分。但是，屬于繼承人雖然有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件，也愿意盡扶養(yǎng)義務，但由于被繼承人有獨立生活來源，明確表示不需要該繼承人提供生活來源和勞務的情況;屬于被繼承人確實需要接受繼承人扶養(yǎng)，繼承人也愿意對其進扶養(yǎng)，但由于繼承人本身是生活有特殊困難且缺乏勞動能力的人，因而無法對被繼承人盡扶養(yǎng)義務的情況，分配遺產(chǎn)時，不能取消或減少他們的應得的遺產(chǎn)份額。

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• 問 ??房產(chǎn)如何進行遺產(chǎn)分割？房產(chǎn)的遺產(chǎn)分割應該如何分？
  答

  首先，法律上她們肯定有權利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務，但你們沒權剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權，有人收錢放棄房屋所有權等方式進行分配。繼承房屋后如房屋出售轉讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。

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• 問 ??房產(chǎn)如何進行遺產(chǎn)分割？房產(chǎn)的遺產(chǎn)分割應該怎么分？
  答

  首先，法律上她們肯定有權利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務，但你們沒權剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權，有人收錢放棄房屋所有權等方式進行分配。繼承房屋后如房屋出售轉讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。

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• 問 房產(chǎn)分割如何進行？房產(chǎn)和土地如何做分割？
  答

  可以辦理房產(chǎn)分割登記?！　　斗课莸怯涋k法》第十條　房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間?！　型恋胤秶鷥?nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。　　非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記?！　「鶕?jù)上述規(guī)定，你的房屋可以分層辦理房屋產(chǎn)權登記，登記流程如下：　　《房屋登記辦法》　第三十六條　發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：　　（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；　?。ǘ┓课葑涞慕值?、門牌號或者房屋名稱變更的；　　（三）房屋面積增加或者減少的；　?。ㄋ模┩凰袡嗳朔指?、合并房屋的；　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形?！　〉谌邨l　申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?；　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明；　?。ㄈ┓课菟袡嘧C書或者房地產(chǎn)權證書；　?。ㄋ模┳C明發(fā)生變更事實的材料；　?。ㄎ澹┢渌匾牧?。

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