??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？費用標準是什么？

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• 155****9827

  土地出讓金交納方式如下：
  
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。全產(chǎn)權單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金，交易后的房屋應為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權時間是自產(chǎn)權證發(fā)放之日算起。
  
  房改房是指按照國家規(guī)定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權證基本可分為兩種：按成本價購買的產(chǎn)權證和按標準價購買的產(chǎn)權證。
  
  成本價的產(chǎn)權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產(chǎn)權人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。
  
  房改政策規(guī)定：原以標準價購買公房的職工，可以根據(jù)本人意愿理順到成本價，在補交購房時標準價與成本價差價款后，獲得全部產(chǎn)權，并換新的產(chǎn)權證書。全產(chǎn)權，可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的，按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規(guī)定執(zhí)行。
  
  

  查看全文↓ 2019-11-15 14:50:26
• 143****4039

  劃撥土地出讓金標準：
  
  市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：
  
  (1)轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。
  
  (2)轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

  查看全文↓ 2019-11-15 14:50:19
• 153****1334

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。
  
  土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  
  

  查看全文↓ 2019-11-15 14:50:17

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• 問 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？費用標準是哪些？
  答

  劃撥土地出讓金標準：市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：(1)轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。(2)轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

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• 問 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影響著土地收益年期的長短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發(fā)生改變，為了維護國家利益，就需要補交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。讀者問題中提出兩種補交土地出讓金的計算方法：一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－原用途價格×門市分攤土地面積×22％，其中評估價格把同一時點的出讓土地原用途價格扣除；另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價格×分攤土地面積。在回答此問題前，筆者要先提出幾個問題。基于以上問題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價上來說，對于改變用地性質(zhì)所要補交的土地出讓金，一般應該在當前情況下重新評估土地性質(zhì)變更前后的價值，補交額應當是當前不同用途土地出讓金的差額，具體計算如下：所需補交出讓金＝當前商業(yè)用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例在實際操作中，住宅類用地轉為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認為土地面積應是首層總的分攤土地面積，具體到每個門市分攤的土地面積應該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進行分擔，具體公式如下：每個門市分攤土地面積＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分攤土地面積因為出讓金指的是土地產(chǎn)生的收益，所以筆者認為應該按照每個門市分攤的土地面積進行補交土地出讓金，由此得出每個門市所需補交的土地出讓金，計算公式如下：每個門市補交的土地出讓金＝當前商業(yè)用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例需要說明的是，改變土地性質(zhì)所需要補交的土地出讓金數(shù)額，并不是當前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因為貨幣存在增值或貶值的情況，所以必須對當前土地的商業(yè)和住宅用途重新進行評估，然后才能正確、合理的確定需要補交的土地出讓金。也就是說，無論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當前時點的土地評估價格，所需補交的土地出讓金應是當前不同用途土地出讓金的差額。對于文中所提到的“無論樓層高低都不應該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會發(fā)生變化，所以首層分攤的土地面積也是已經(jīng)確定的固定面積，不應該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分攤面積分別計算，才會引起政府收益的不同。在這里筆者認為，不應把建筑面積和土地分攤面積混合計算。

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• 問 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？劃撥土地改變用途如何交土地出讓金？
  答

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。所以，您需要先報人民政府審批，準予轉讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金。

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• 問 ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問 土地出讓金如何評估？土地出讓金標準是什么?
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  土地出讓金收取標準是什么？如何計算土地出讓金？在此特收集相關資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款土地出讓金計算方法土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。 相關閱讀：東莞土地出讓金標準 東莞土地出讓金標準調(diào)整廣州土地出讓金標準調(diào)整 算算你要補交多少錢？中國大陸土地出讓金的具體管理辦法有哪些？石家莊土地出讓金的標準及土地出讓的手續(xù)土地出讓金標準是怎樣的？該如何確定？

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