拆遷 如何談？征地拆遷談判，如何談可以提升安置補償？

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• 151****6822

  拆遷談判是指拆遷各方，包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門之間關(guān)于拆遷補償事項進行協(xié)商，尋求利益平衡點的行為。拆遷談判貫穿于拆遷的全線，是拆遷程序中不可缺少的一部分，拆遷談判更是一種學問，是一種心理戰(zhàn)。怎么運用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，做好心里準備，想好每一次談判的方式和技巧，可以讓自己獲得滿意的拆遷補償是每一位被拆遷戶必修課。
  
  　　1、合理定位，目標明確
  
  這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。
  
  對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。
  
  談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么?
  
  　2、掌握主動權(quán)，善于判斷
  
  拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。
  
  在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權(quán)，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:51
• 152****5925

  在拆遷中給自己一個定位，對于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證件，還可以考慮下周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，這些因素都會影響到拆遷補償款的多少。
  知彼：因為什么而拆遷，是公益性建設還是商業(yè)開發(fā)；拆遷方是誰，有沒有按照法律規(guī)定的程序進行拆遷，補償是否按照標準還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。
  多聽少說，尋找對方弱點，聽對方的口氣把握對方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽對方說話的內(nèi)容或者是誘導對方多說，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說：不要暴露自己的底線和心理。
  談判如果取得成果，一定要落實在紙面上，千萬不能只停留在口頭上。
  在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:41
• 155****6932

  一、首先，簽字要謹慎，確保政策和法律都無差錯！
  雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字
  某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之后發(fā)現(xiàn)補償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預期安置補償，因此在簽字之前一定要謹慎。
  建議：應該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據(jù)理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。
  二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。
  孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預測對方接下來的行動。這時作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關(guān)鍵問題。
  拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)
  目前實際的拆遷進度?(這個很容易)
  其他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)
  目前拆遷方給出來**高的價格是什么?(了解上限)
  要求信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。
  雷區(qū)：信息不準確，往往會因小失大
  建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實時掌握第一手的信息，便于自己決策。了解關(guān)鍵問題。不因小失大。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:35

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• 問 ??拆遷 如何談？征地拆遷談判，怎么談可以提升安置補償？
  答

  企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點。如何在企業(yè)拆遷談判當中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個企業(yè)拆遷談判高手所應該思考和采取措施手段實際處理的問題。談判環(huán)節(jié)有一個高地起伏的過程，如何報價？談到哪個位置？后面雙方如何介入？第三方評估結(jié)構(gòu)、政府上級機關(guān)如何介入？什么時機介入？我們要對評判環(huán)節(jié)和時機到了哪一步和談判進度有充分的認識。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點》。

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• 問 ??拆遷 如何談？如何談判來提高拆遷補償？
  答

  在拆遷中給自己一個定位，對于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證件，還可以考慮下周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，這些因素都會影響到拆遷補償款的多少。知彼：因為什么而拆遷，是公益性建設還是商業(yè)開發(fā)；拆遷方是誰，有沒有按照法律規(guī)定的程序進行拆遷，補償是否按照標準還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。多聽少說，尋找對方弱點，聽對方的口氣把握對方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽對方說話的內(nèi)容或者是誘導對方多說，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說：不要暴露自己的底線和心理。談判如果取得成果，一定要落實在紙面上，千萬不能只停留在口頭上。在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。

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• 問 拆遷 如何談？怎么談判來提高拆遷補償？
  答

  　　1、合理定位，目標明確這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么?　2、掌握主動權(quán)，善于判斷拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權(quán)，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點?！　?、注意細節(jié)，善用技巧首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

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• 問 廠房拆遷如何談判??？
  答

  對于普通老百姓來說，一般國家征收居民住房比較常見，而國家征收廠房很多人都不是很了解。國家征收廠房賠償標準就更不得而知了。對于集體土地上的廠房又是按照什么標準賠償?shù)哪?那么下面就由律師就給大家講講吧!一、集體土地上的廠房征收賠償項目1、房屋拆遷費：要按廠房的標準給予補償，標準各地不一，不能按農(nóng)房的標準，如果沒有房產(chǎn)證，至少也要爭取參照廠房或是靠近廠房標準。2、構(gòu)附著著物補償費：包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等，各類標準不一，但都是政策規(guī)定死了的，清點時不遺漏時就行。3、設備折舊處理。廠房內(nèi)不能搬遷的設備、設施，由你提供購入發(fā)票(收據(jù))，作折舊處理補償。4、搬遷費包括可以移動的設備、廠房內(nèi)的其他設施搬遷費用，由你自己根據(jù)搬遷數(shù)量、距離做測算，雙方商定。若提前搬遷還有獎勵費用。5、如果有合法手續(xù)，如果你租地合同未到期，完全可以通過與政府談判，爭取更大的補償。因為作為廠房，搬遷必然影響生產(chǎn)從而造成損失，在補償中也會相應加以考慮，但不是瞞天喊價，不然雙方談不攏。二、集體土地上的廠房征收賠償標準1、由于廠房是在劃撥土地上，所以拆遷時，是沒有土地補償金的，賠償?shù)姆秶幸韵聨醉棧悍课?、建筑物補償應當以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。2、設備重置補償，設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：（1）可搬遷設備;（2）不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。3、拆遷費用補償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可給予適當補償。對于停產(chǎn)停業(yè)損失應當由評估機構(gòu)進行評估確定，針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營業(yè)務、經(jīng)營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保公平的實現(xiàn)，當然具體數(shù)額可由拆遷當事人協(xié)商確定。4、設備搬遷安裝費，對于可搬遷的設備，應當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。5、在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。國家征收廠房賠償標準是按照房屋拆遷費、構(gòu)附著著物補償費、設備折舊處理、搬遷費等等賠償?shù)?。而集體土地上的廠房征收賠償是沒有土地補償金的，設備搬遷的損失、停產(chǎn)停業(yè)的損失等等又是應當補償?shù)?。國家對于迅速搬遷的會給予一定的獎勵費用的。

  ??拆遷 如何談？在拆遷談判中如何掌握談判技巧？

  答

  企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點。如何在企業(yè)拆遷談判當中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個企業(yè)拆遷談判高手所應該思考和采取措施手段實際處理的問題。談判環(huán)節(jié)有一個高地起伏的過程，如何報價？談到哪個位置？后面雙方如何介入？第三方評估結(jié)構(gòu)、政府上級機關(guān)如何介入？什么時機介入？我們要對評判環(huán)節(jié)和時機到了哪一步和談判進度有充分的認識。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點》。

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