拆遷 如何談？征地拆遷談判，如何談可以提升安置補(bǔ)償？

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• 151****6822

  拆遷談判是指拆遷各方，包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門(mén)之間關(guān)于拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，尋求利益平衡點(diǎn)的行為。拆遷談判貫穿于拆遷的全線，是拆遷程序中不可缺少的一部分，拆遷談判更是一種學(xué)問(wèn)，是一種心理戰(zhàn)。怎么運(yùn)用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，做好心里準(zhǔn)備，想好每一次談判的方式和技巧，可以讓自己獲得滿意的拆遷補(bǔ)償是每一位被拆遷戶必修課。
  
  　　1、合理定位，目標(biāo)明確
  
  這是貫穿整個(gè)談判過(guò)程的核心工作，對(duì)于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對(duì)于自己的定位也包括對(duì)于拆遷方的定位。
  
  對(duì)于自己的定位是一項(xiàng)重要但是很復(fù)雜的過(guò)程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價(jià)格來(lái)進(jìn)行綜合的考量。對(duì)自己的正確定位會(huì)使自己的拆遷中掌握主動(dòng)的地位，定位過(guò)高或是過(guò)低都不好，若是過(guò)高會(huì)導(dǎo)致對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂，過(guò)低的定位又會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。
  
  談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來(lái)**高的價(jià)格是什么?
  
  　2、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷
  
  拆遷中很多被拆遷戶就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見(jiàn)，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個(gè)好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說(shuō)，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰(shuí)。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。
  
  在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項(xiàng)目的盡早啟動(dòng)與完成，因此對(duì)于非原則性的問(wèn)題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動(dòng)權(quán)，利用對(duì)方的心理特點(diǎn)，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時(shí)，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過(guò)度利用反而容易激怒對(duì)方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對(duì)方的心理特點(diǎn)是一門(mén)技術(shù)，如何利用則是一門(mén)藝術(shù)。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:51
• 152****5925

  在拆遷中給自己一個(gè)定位，對(duì)于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證件，還可以考慮下周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這些因素都會(huì)影響到拆遷補(bǔ)償款的多少。
  知彼：因?yàn)槭裁炊疬w，是公益性建設(shè)還是商業(yè)開(kāi)發(fā)；拆遷方是誰(shuí)，有沒(méi)有按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行拆遷，補(bǔ)償是否按照標(biāo)準(zhǔn)還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。
  多聽(tīng)少說(shuō)，尋找對(duì)方弱點(diǎn)，聽(tīng)對(duì)方的口氣把握對(duì)方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話的內(nèi)容或者是誘導(dǎo)對(duì)方多說(shuō)，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說(shuō)：不要暴露自己的底線和心理。
  談判如果取得成果，一定要落實(shí)在紙面上，千萬(wàn)不能只停留在口頭上。
  在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:41
• 155****6932

  一、首先，簽字要謹(jǐn)慎，確保政策和法律都無(wú)差錯(cuò)！
  雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字
  某些地方公司給出的拆遷政策往往會(huì)在某些個(gè)環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補(bǔ)、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽(tīng)過(guò)一些這樣的例子，簽了字之后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償卻沒(méi)有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動(dòng)的情況，無(wú)法得到預(yù)期安置補(bǔ)償，因此在簽字之前一定要謹(jǐn)慎。
  建議：應(yīng)該在熟知國(guó)家法律的前提下，找到違法點(diǎn)，保持定力據(jù)理力爭(zhēng)，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當(dāng)然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無(wú)理取鬧。
  二、消除信息偏差，拆遷項(xiàng)目摸底。
  孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對(duì)方的反應(yīng)。在交涉的過(guò)程中，及時(shí)清楚對(duì)方的反應(yīng)不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動(dòng)，還可以幫助我們預(yù)測(cè)對(duì)方接下來(lái)的行動(dòng)。這時(shí)作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
  拆遷施工工期是多少?(不能按時(shí)完成拆遷對(duì)方有損失)
  目前實(shí)際的拆遷進(jìn)度?(這個(gè)很容易)
  其他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動(dòng))
  目前拆遷方給出來(lái)**高的價(jià)格是什么?(了解上限)
  要求信息公開(kāi)，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。
  雷區(qū)：信息不準(zhǔn)確，往往會(huì)因小失大
  建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實(shí)時(shí)掌握第一手的信息，便于自己決策。了解關(guān)鍵問(wèn)題。不因小失大。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:31:35

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• 問(wèn) ??拆遷 如何談？征地拆遷談判，怎么談可以提升安置補(bǔ)償？
  答

  企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點(diǎn)。如何在企業(yè)拆遷談判當(dāng)中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個(gè)企業(yè)拆遷談判高手所應(yīng)該思考和采取措施手段實(shí)際處理的問(wèn)題。談判環(huán)節(jié)有一個(gè)高地起伏的過(guò)程，如何報(bào)價(jià)？談到哪個(gè)位置？后面雙方如何介入？第三方評(píng)估結(jié)構(gòu)、政府上級(jí)機(jī)關(guān)如何介入？什么時(shí)機(jī)介入？我們要對(duì)評(píng)判環(huán)節(jié)和時(shí)機(jī)到了哪一步和談判進(jìn)度有充分的認(rèn)識(shí)。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點(diǎn)》。

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• 問(wèn) ??拆遷 如何談？如何談判來(lái)提高拆遷補(bǔ)償？
  答

  在拆遷中給自己一個(gè)定位，對(duì)于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證件，還可以考慮下周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這些因素都會(huì)影響到拆遷補(bǔ)償款的多少。知彼：因?yàn)槭裁炊疬w，是公益性建設(shè)還是商業(yè)開(kāi)發(fā)；拆遷方是誰(shuí)，有沒(méi)有按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行拆遷，補(bǔ)償是否按照標(biāo)準(zhǔn)還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。多聽(tīng)少說(shuō)，尋找對(duì)方弱點(diǎn)，聽(tīng)對(duì)方的口氣把握對(duì)方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話的內(nèi)容或者是誘導(dǎo)對(duì)方多說(shuō)，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說(shuō)：不要暴露自己的底線和心理。談判如果取得成果，一定要落實(shí)在紙面上，千萬(wàn)不能只停留在口頭上。在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。

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• 問(wèn) 拆遷 如何談？怎么談判來(lái)提高拆遷補(bǔ)償？
  答

  　　1、合理定位，目標(biāo)明確這是貫穿整個(gè)談判過(guò)程的核心工作，對(duì)于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對(duì)于自己的定位也包括對(duì)于拆遷方的定位。對(duì)于自己的定位是一項(xiàng)重要但是很復(fù)雜的過(guò)程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價(jià)格來(lái)進(jìn)行綜合的考量。對(duì)自己的正確定位會(huì)使自己的拆遷中掌握主動(dòng)的地位，定位過(guò)高或是過(guò)低都不好，若是過(guò)高會(huì)導(dǎo)致對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂，過(guò)低的定位又會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來(lái)**高的價(jià)格是什么?　2、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷拆遷中很多被拆遷戶就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見(jiàn)，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個(gè)好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說(shuō)，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰(shuí)。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項(xiàng)目的盡早啟動(dòng)與完成，因此對(duì)于非原則性的問(wèn)題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動(dòng)權(quán)，利用對(duì)方的心理特點(diǎn)，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時(shí)，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過(guò)度利用反而容易激怒對(duì)方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對(duì)方的心理特點(diǎn)是一門(mén)技術(shù)，如何利用則是一門(mén)藝術(shù)。對(duì)于上述心理特點(diǎn)的善加利用有的時(shí)候有著很大的收效，但是更多的時(shí)候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點(diǎn)與上一點(diǎn)是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來(lái)出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對(duì)于漏洞的查找，需要談判者具備對(duì)案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識(shí)。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點(diǎn)?！　?、注意細(xì)節(jié)，善用技巧首先談判一定是一個(gè)善于傾聽(tīng)的過(guò)程，可以說(shuō)，傾聽(tīng)是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對(duì)方信息的主要渠道，在談判的時(shí)候要善于使用各種方法誘使對(duì)方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會(huì)再談判開(kāi)局的時(shí)候就將底牌亮出來(lái)，而是在獲取對(duì)方的信息之后，通過(guò)冷靜的分析，將對(duì)方的底牌摸清，知道對(duì)方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場(chǎng)談判。但是這系列的行為一定不要給對(duì)方以驚動(dòng)，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗(yàn)，這對(duì)一般的拆遷戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，談判的時(shí)候一定要避免對(duì)抗式的談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。若是談判中出現(xiàn)僵局，此時(shí)首先通過(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。

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• 問(wèn) 廠房拆遷如何談判?。?/a>
  答

  對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，一般國(guó)家征收居民住房比較常見(jiàn)，而國(guó)家征收廠房很多人都不是很了解。國(guó)家征收廠房賠償標(biāo)準(zhǔn)就更不得而知了。對(duì)于集體土地上的廠房又是按照什么標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)哪?那么下面就由律師就給大家講講吧!一、集體土地上的廠房征收賠償項(xiàng)目1、房屋拆遷費(fèi)：要按廠房的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)各地不一，不能按農(nóng)房的標(biāo)準(zhǔn)，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，至少也要爭(zhēng)取參照廠房或是靠近廠房標(biāo)準(zhǔn)。2、構(gòu)附著著物補(bǔ)償費(fèi)：包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等，各類標(biāo)準(zhǔn)不一，但都是政策規(guī)定死了的，清點(diǎn)時(shí)不遺漏時(shí)就行。3、設(shè)備折舊處理。廠房?jī)?nèi)不能搬遷的設(shè)備、設(shè)施，由你提供購(gòu)入發(fā)票(收據(jù))，作折舊處理補(bǔ)償。4、搬遷費(fèi)包括可以移動(dòng)的設(shè)備、廠房?jī)?nèi)的其他設(shè)施搬遷費(fèi)用，由你自己根據(jù)搬遷數(shù)量、距離做測(cè)算，雙方商定。若提前搬遷還有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。5、如果有合法手續(xù)，如果你租地合同未到期，完全可以通過(guò)與政府談判，爭(zhēng)取更大的補(bǔ)償。因?yàn)樽鳛閺S房，搬遷必然影響生產(chǎn)從而造成損失，在補(bǔ)償中也會(huì)相應(yīng)加以考慮，但不是瞞天喊價(jià)，不然雙方談不攏。二、集體土地上的廠房征收賠償標(biāo)準(zhǔn)1、由于廠房是在劃撥土地上，所以拆遷時(shí)，是沒(méi)有土地補(bǔ)償金的，賠償?shù)姆秶幸韵聨醉?xiàng)：房屋、建筑物補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。2、設(shè)備重置補(bǔ)償，設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：（1）可搬遷設(shè)備;（2）不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。3、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，針對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況、贏利情況進(jìn)行個(gè)案評(píng)估，才能確保公平的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然具體數(shù)額可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。4、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)，對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。5、在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。國(guó)家征收廠房賠償標(biāo)準(zhǔn)是按照房屋拆遷費(fèi)、構(gòu)附著著物補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備折舊處理、搬遷費(fèi)等等賠償?shù)?。而集體土地上的廠房征收賠償是沒(méi)有土地補(bǔ)償金的，設(shè)備搬遷的損失、停產(chǎn)停業(yè)的損失等等又是應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)?。?guó)家對(duì)于迅速搬遷的會(huì)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??拆遷 如何談？在拆遷談判中如何掌握談判技巧？
  答

  企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點(diǎn)。如何在企業(yè)拆遷談判當(dāng)中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個(gè)企業(yè)拆遷談判高手所應(yīng)該思考和采取措施手段實(shí)際處理的問(wèn)題。談判環(huán)節(jié)有一個(gè)高地起伏的過(guò)程，如何報(bào)價(jià)？談到哪個(gè)位置？后面雙方如何介入？第三方評(píng)估結(jié)構(gòu)、政府上級(jí)機(jī)關(guān)如何介入？什么時(shí)機(jī)介入？我們要對(duì)評(píng)判環(huán)節(jié)和時(shí)機(jī)到了哪一步和談判進(jìn)度有充分的認(rèn)識(shí)。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點(diǎn)》。

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