辦理房產(chǎn)過戶要多少天？**三成即要求賣家過戶他用這種方式騙買了10套房

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• 138****7662

  "一直以來,總有朋友問小編,應不應該買小產(chǎn)權房?總結起來,他們想買小產(chǎn)權房的原因,大概可歸納為三點:1、沒有購房資格;2、小產(chǎn)權房比商品房價格便宜得多;3、寄望未來拆遷,能獲得大筆賠償金額。
  
  什么是小產(chǎn)權房?
  
  小產(chǎn)權房并不是法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的,所以叫做""鄉(xiāng)產(chǎn)權"",又叫""小產(chǎn)權""。
  
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案,所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
  
  小產(chǎn)權房有哪些類型?
  
  1、通常意義上的小產(chǎn)權房:占用集體用地或耕地違法建設,將農民集體用地使用權流轉,用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個是**常見的)
  
  2、限制銷售的小產(chǎn)權房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產(chǎn)權糾紛的不完全產(chǎn)權房。
  
  3、軍產(chǎn)房:在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā),之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱""軍產(chǎn)房""
  
  4、部分二手房:一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易,該類房屋的買賣合同會被視為無效。
  
  小產(chǎn)權房的特點?
  
  相對于""大產(chǎn)權房"",小產(chǎn)權房的特點還是十分明顯的:
  
  1、價格優(yōu)勢明顯:
  
  小產(chǎn)權房建設在集體土地上,這些集體用地的地理位置相對偏遠,一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū),本身土地價值較低。**重要的一點是,無須繳納國有土地出讓金和相關稅費,于是土地建設成本極低。
  
  2、產(chǎn)權不完整:
  
  國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權房的過戶登記手續(xù),也不能上市交易。并且,依照相關法律法規(guī)規(guī)定,小產(chǎn)權房買賣合同屬于無效合同,并不受《合同法》的保護。既無法律保障,也不可以上市交易。嚴格上來說,小產(chǎn)權本質上是無產(chǎn)權。
  
  3、不合法性:
  
  小產(chǎn)權房建設在農村集體土地之上,與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利,是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,小產(chǎn)權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
  
  4、法律風險大:
  
  小產(chǎn)權房在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題,更重要的是,購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋""所有權""不能正常行使,在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制,相關權益難以得到保障。
  
  小產(chǎn)權房的**新政策
  
  根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只享有使用權,村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定,""對于借戶籍制度改革或擅自通過'村改居'等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或'小產(chǎn)權房'等違法用地,不得登記發(fā)證。""
  
  無論是宅基地轉讓還是小產(chǎn)權房買賣都具有較大法律風險,大家務必謹慎對待。若是集體經(jīng)濟組織內成員間互相轉讓,也應該給自己敲響一個警鐘,避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:25
• 158****7901

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  共有產(chǎn)權房正逐漸走入人們的視野，顧名思義，這類房子就是購房者和政府共同擁有房子的產(chǎn)權，從而降低了購房者的支付價格。截至目前，已有北京、上海、南京、煙臺、福州等多個城市推出了共有產(chǎn)權房項目。9月10日，福州今年首批共有產(chǎn)權房開始申請；11日，廣東也發(fā)布相關指導意見，公開征求意見。注意到，關于“共有產(chǎn)權房能否轉為普通商品房”，各地政策有所不同。廣東擬規(guī)定10年后可轉商品房3個月前，廣東提出，在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產(chǎn)權住房政策，試點時限為1年。9月11日，廣東發(fā)布的《關于推進共有產(chǎn)權住房發(fā)展的指導意見(征求意見稿)》提出，滿足購買共有產(chǎn)權住房不少于10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持有的產(chǎn)權份額取得完全產(chǎn)權，住房性質轉變?yōu)樯唐纷》??！皬V東的政策比較靈活，允許共有產(chǎn)權房轉為商品房，主要是為了鼓勵購房者積極認購此類住房。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。在屬性轉變方面，上海的政策則更為寬松，取得共有產(chǎn)權房的不動產(chǎn)權證滿5年，就可以購買政府產(chǎn)權份額，也可以上市轉讓共有產(chǎn)權保障住房。辦理手續(xù)之后，共有產(chǎn)權房就能變更為商品房。南京的共有產(chǎn)權房也可以上市交易。南京提出，自購房發(fā)票記載時間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權人同意，共有產(chǎn)權保障房可上市交易，交易價格按屆時市場價執(zhí)行。北京禁止轉變共有產(chǎn)權房屬性與上海等城市不同，北京的共有產(chǎn)權房并不能轉為商品房。北京規(guī)定，同等價格條件下，代持機構可以優(yōu)先購買。如果代持機構放棄優(yōu)先購買權，那么其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭也可以買。購買之后，房屋產(chǎn)權性質仍是共有產(chǎn)權住房，所占房屋產(chǎn)權份額比例不變。“目前全國共有產(chǎn)權政策執(zhí)行力度**大的城市是北京?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，首先，目前來看，北京已經(jīng)供應和即將供應的共有產(chǎn)權房超過6萬套，是數(shù)量**多的城市；其次，北京的政策設計是規(guī)定共有產(chǎn)權房不可以轉商。嚴躍進說，北京不允許轉變共有產(chǎn)權房的屬性，是為了**大限度地保障此類房源的供給。而且，為了防止房價過快上漲，更需要強調住房的保障屬性，所以不會輕易允許轉商?！暗潜仨毘姓J，關于此類房源的政策，未來也是可以調整的。”嚴躍進說，關鍵就看未來共有產(chǎn)權住房是否比較稀缺，若是稀缺，則會限制轉商品房；若是房源較多，那么有可能會鼓勵更為靈活的產(chǎn)權比例和流通模式。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)采訪時說，總體來看，近些年，京滬廣三地都在有計劃、有效、因地制宜地推進共有產(chǎn)權和廉租房等保障政策落地。他說，可以預期，京滬廣三地**終能將成功經(jīng)驗傳遞到全國，滿足更多居民合理的購房需求，對于建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，實現(xiàn)讓全體人民住有所居的目標有著重要意義，對于落實房地產(chǎn)調控長效機制、支持合理購房需求有著立竿見影的效果。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:22
• 143****2016

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  商用房使用權續(xù)期費用不到房價1成，浙江海寧的偏低收費標準，確實容易讓人接受，但其收費標準多少才算真正合適，或許還需立法層面加以明確。商業(yè)土地的使用權到期之后該如何續(xù)期，續(xù)期該交多少錢？近日，這個問題在浙江海寧市有了明確答案。海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈，拿地時間為1998年5月，屬于商業(yè)土地，土地使用權僅為20年，如今已經(jīng)到期，后續(xù)該如何處理，讓不少業(yè)主感到困惑。近日，海寧市國土資源局發(fā)布公告：只要海寧龍祥大廈的業(yè)主提出申請，補繳3137元/平方米的土地出讓金后，土地使用權就可再續(xù)20年。這也是浙江出臺的首個商地使用權續(xù)期方案。對大廈業(yè)主來說，這是個好消息。畢竟，在我國現(xiàn)有法律制度下，土地使用權續(xù)期問題關系重大，一旦土地使用權到期，房子既不能向銀行抵押貸款，也不能交易過戶，業(yè)主無論是公司還是個人，都要面臨經(jīng)濟損失。補繳土地出讓金，使用權就能順延20年，這給相關業(yè)主解決了一塊心病。也要看到，該做法存在法律效力不足的問題?？雌饋?，這樣的“偏低續(xù)期費用”不無依據(jù)——根據(jù)2018年9月海寧市出臺的《國有建設用地使用權出讓（租賃）到期土地處置管理辦法》，商地使用權續(xù)期**長20年，且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過40年，并按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。問題是，從性質上講，這只是規(guī)范性文件，還沒有達到設區(qū)市的立法“位階”。由這樣一份地方性文件解決《物權法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)中都尚未解決的商業(yè)土地使用權續(xù)期問題，“分量”顯然還不夠。盡管《物權法》明確規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但是工業(yè)、商業(yè)用地使用權到期后怎么辦仍是立法“模糊地帶”，只是以預設性條款規(guī)定，“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。至于“兩不一正常”的過渡性辦法，也主要適用于住宅用地。審視《城市房地產(chǎn)管理法》，雖有“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”規(guī)定，但對于出讓金的比例多少等，也未作出詳細規(guī)定。立法空白，或許也是立法契機。一些地方已經(jīng)試水突破，如深圳市2004年頒發(fā)《到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定商業(yè)用地有償續(xù)期，業(yè)主須補繳相應的土地出讓金。土地使用權續(xù)期問題，屬于民事基本法律的重要內容，關系公民、法人代表和其他組織的切身利益，以地方政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件“立法”，顯然有違上位法。更重要的是，在續(xù)期費用多少、程序上的混亂，也會造成各地的差異不公，有損法律制度的統(tǒng)一性、權威性。土地使用權的續(xù)期問題，關乎社會安定和發(fā)展，無論是住宅，還是工業(yè)、商業(yè)用地，都應有**完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。要解決這個問題，除了要在民法典草案中加入續(xù)期條款外，還應對相關法律作相應修訂，在民事基本法律、行政法規(guī)上形成銜接配套，才能讓有產(chǎn)者更有恒心。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:35:20

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