二手房房齡重要嗎？

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• 137****4489

  二手房房齡重要。因?yàn)榉魁g會(huì)影響到評(píng)估的價(jià)格，評(píng)估的價(jià)格不一樣，那么貸款的金額和年限也不一樣，二手房的貸款年限會(huì)受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響，一般來(lái)說(shuō)，房齡越大，貸款年限就會(huì)越短。
  如果房齡超過(guò)了30年，那么獲貸的難度就會(huì)增大。

  查看全文↓ 2022-05-19 17:56:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房房齡多久可以買?買二手房房齡重要嗎?
  答

  房齡過(guò)大可能會(huì)遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問(wèn)題。1、影響房屋貸款房齡過(guò)大會(huì)影響房屋貸款評(píng)估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示，商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計(jì)算方法顯示，房齡越大，貸款年限越短。貸款年限計(jì)算方法舉個(gè)例子：25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購(gòu)買一套房齡為25年和30年的住房，商業(yè)貸款**多能貸多少年？計(jì)算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進(jìn)行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久，但是土地使用年限**多為70年。一般來(lái)說(shuō)，房齡大的二手房其土地使用年限也比較短，因?yàn)橥恋厥褂媚晗奘菑拈_發(fā)商拿地之日算起的。目前，關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒(méi)有出臺(tái)明確的法律規(guī)定。2017年兩會(huì)明確在續(xù)期法律出臺(tái)前，住宅土地使用權(quán)到期的，可采用“兩不一正?！边^(guò)渡性辦法免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短，購(gòu)房成本隨之增加。同時(shí)，房齡太大的話，房屋維修費(fèi)用可能會(huì)相應(yīng)的會(huì)增加，物業(yè)的維護(hù)成本可能也會(huì)相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會(huì)遇到上下水管道使用的問(wèn)題，管道的老舊，還可能發(fā)生上下水不通。實(shí)際中，老房居住成本是否真的會(huì)比較新的房屋成本高，還得具體問(wèn)題具體分析。4、影響再次出售同等條件下，房齡較小的房屋折舊率小，易進(jìn)行再次轉(zhuǎn)售。

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• 問(wèn) ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡到底有多重要?
  答

  現(xiàn)在很多人購(gòu)買了二手房后，都會(huì)在糾結(jié)二手房的產(chǎn)權(quán)年限，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)剩余年限決定著房屋所有權(quán)年限。如果二手房房齡太老，就沒(méi)有購(gòu)買的可能性，因此銀行不會(huì)放貸，再轉(zhuǎn)手不容易。那么，二手房的產(chǎn)權(quán)年限如何算呢?二手房產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算?通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場(chǎng)上主流的房子有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限。在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開始計(jì)算的。那么這些房子在二手房市場(chǎng)出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不倒，你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時(shí)間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計(jì)算的?不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準(zhǔn)確地說(shuō)，是拿到國(guó)有土地使用證那天算起。舉個(gè)例子，開發(fā)商2005年拿地，購(gòu)房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了，土地使用權(quán)到期時(shí)間是2000+70=2070年。2、老公房老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開始計(jì)算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時(shí)要補(bǔ)交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。舉個(gè)例子，一個(gè)建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時(shí)間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時(shí)候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計(jì)算方式不同，前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。二、如何判斷二手房的真實(shí)年限1)靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門的房屋信息**準(zhǔn)確。2)觀察法：這種方法只能大體估計(jì)房屋年齡，如果是新裝飾過(guò)的房屋，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。3)從未轉(zhuǎn)手過(guò)的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位房則時(shí)間更長(zhǎng)，**少往前推兩三年時(shí)間。4)簽訂合同，規(guī)定房齡。購(gòu)房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問(wèn) ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?房齡的大小真的有那么重要嗎?
  答

  1、房齡會(huì)影響房子的硬件設(shè)施。房齡愈高，一般而言，其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴(yán)重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會(huì)帶來(lái)系列的安全隱患。2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過(guò)35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù)，公積金貸款成數(shù)與房齡關(guān)聯(lián)密切，房齡10年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為6成，10-15年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為5成，15-20年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為4成；20-30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為3成，而且商業(yè)貸款中，個(gè)別銀行會(huì)對(duì)房齡高的房屋降低貸款成數(shù)?？偟膩?lái)說(shuō)，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對(duì)一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的。二手房如何看房齡？一、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢買二手房，辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔，一般是住建委所在地或不動(dòng)產(chǎn)登記中心，那里能查到**準(zhǔn)確的房齡，但是這個(gè)對(duì)于買家來(lái)說(shuō)比較困難，需要由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件去查詢，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，很多賣家都不愿意配合，尤其是在沒(méi)拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買家需要查詢也是要等到簽過(guò)合同進(jìn)入貸款階段才行，也就是說(shuō)，如果賣家不主動(dòng)配合，那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢。二、查看產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過(guò)下面這個(gè)方法推算，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是公房則時(shí)間更長(zhǎng)，**少前推兩三年時(shí)間，而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代，有些房屋的房產(chǎn)證上會(huì)顯示建成年代，有的房產(chǎn)證上會(huì)有測(cè)繪頁(yè)，上面會(huì)有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。三、觀察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)買二手房看房的時(shí)候也應(yīng)該注意房齡問(wèn)題，特別是剛剛粉飾過(guò)的墻面，很有可能是為了出售而翻新，看房的時(shí)候需要注意觀察廚房、衛(wèi)生間，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修關(guān)系到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。四、多方打聽收集信息一個(gè)是通過(guò)中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對(duì)房屋的真實(shí)年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會(huì)告知你真實(shí)信息，二是通過(guò)小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽，通過(guò)旁敲側(cè)擊獲得答案，了解真實(shí)的房齡。

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• 問(wèn) ??二手房買幾年的房子好?二手房房齡重要嗎?
  答

  建議不要買房齡太長(zhǎng)的，以免影響貸款申請(qǐng)二手房按揭貸款，一般來(lái)說(shuō)，有這幾方面限制：產(chǎn)權(quán)證：已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房;房齡：不超過(guò)20年的普通住房和不超過(guò)15年的其他房產(chǎn);貸款成數(shù)：普通住房**高8成，而其他房產(chǎn)**高6成;貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過(guò)30年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過(guò)20年(且貸款期限**長(zhǎng)不超過(guò)10年);貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過(guò)65周歲。利率選擇因人而異：收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因?yàn)槲磥?lái)可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學(xué)教授、公務(wù)員等，則建議選擇浮動(dòng)利息，因?yàn)樗麄冊(cè)阢y行貸款客戶中屬于優(yōu)質(zhì)客戶，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動(dòng)利率比較優(yōu)惠。收入證明與還款能力：銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供收入證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時(shí)開具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會(huì)作參考的。特別提醒，有一些二手房是無(wú)法貸款的，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時(shí)候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權(quán)證。

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• 問(wèn) ??買幾年的二手房**好?買二手房房齡重要嗎?
  答

  在買二手房的時(shí)候，它的真實(shí)房齡有多重要，對(duì)于我們大家都清楚。二手房房齡和貸款額度、**空間、居住成本、剩余土地使用年限都息息相關(guān)。所以我們?cè)谶x二手房時(shí)一定要弄清二手房的真實(shí)房齡。 ①去建委查詢房屋檔案 這種方式是查詢房齡穩(wěn)妥的方式?，F(xiàn)在有的地方已經(jīng)建立了不動(dòng)產(chǎn)登記，也可以去那查詢。這種方式雖然萬(wàn)無(wú)一失，但需要房主的配套，詳細(xì)點(diǎn)是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢。問(wèn)題來(lái)了，很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，基本上沒(méi)有房主愿意配合買家來(lái)查詢真實(shí)房齡的。風(fēng)險(xiǎn)也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問(wèn)題。②房產(chǎn)證 房產(chǎn)證雖然不能判斷真實(shí)房齡，但也能夠通過(guò)它來(lái)推測(cè)。對(duì)于次在二手房市場(chǎng)銷售的房子來(lái)說(shuō)，房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右。如果購(gòu)房者知道房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)手不止一次，則可以查看房屋建成時(shí)間，有些產(chǎn)權(quán)證上面會(huì)寫明建成時(shí)間、有些則有測(cè)繪說(shuō)明，這些都是判斷房齡的有效參考。③房屋使用狀況 房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常是重新粉刷過(guò)，對(duì)外出售的二手房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間居住，墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。 如果你無(wú)法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過(guò)一些難以更換的物件來(lái)判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實(shí)房齡。如果你對(duì)建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過(guò)裝修風(fēng)格來(lái)判斷建筑年代。④問(wèn)詢小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)或中介 別不好意思，這是在為自己規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)小區(qū)都會(huì)有很多家中介，他們?yōu)榱诉_(dá)成交易也愿意向購(gòu)房者提供房屋的真實(shí)房齡，除非業(yè)主在掛牌轉(zhuǎn)讓時(shí)隱瞞了真實(shí)房齡。如果你對(duì)業(yè)主提供的真實(shí)房齡有所懷疑，也可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手，得到的結(jié)果往往真實(shí)性很高。 當(dāng)然為了規(guī)避因?yàn)榉魁g而產(chǎn)生的貸款問(wèn)題，購(gòu)房者買房時(shí)也應(yīng)該在購(gòu)房合同中寫明相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)條款，維權(quán)也有保障。

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