房屋評(píng)估怎么評(píng)估?

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• 144****2561

  ①委托方先到房地產(chǎn)估價(jià)單位咨詢。
  ②委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具房地產(chǎn)估價(jià)委托書。
  ③委托方向估價(jià)單位提供房屋土地資料。
  ④委托方與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察。
  ⑤委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，一月后領(lǐng)取房屋評(píng)估報(bào)告書。

  查看全文↓ 2022-05-19 18:01:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋評(píng)估怎么評(píng)估房子
  答

  在進(jìn)行房屋評(píng)估的時(shí)候，需要找到專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房子所處的位置，年代以及其他的實(shí)際情況給出一個(gè)大概的數(shù)值，這個(gè)數(shù)值也就是所謂的評(píng)估價(jià)，銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)來(lái)確定能夠發(fā)放的貸款額度。對(duì)于房屋評(píng)估一般是在進(jìn)行房屋抵押貸款的時(shí)候進(jìn)行的，購(gòu)買房子的價(jià)格和評(píng)估價(jià)之間存在有一定的差異，特別是像二手房，實(shí)際操作中評(píng)估值一般為房子實(shí)際成交價(jià)格的70%或80%。在進(jìn)行房屋評(píng)估的時(shí)候，房屋的房齡以及所處的位置對(duì)于評(píng)估價(jià)格的影響是比較大的，房齡越長(zhǎng)評(píng)估的價(jià)格就越低，而且大多數(shù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是由銀行指定，需要繳納一部分的評(píng)估費(fèi)用，之后會(huì)出去評(píng)估報(bào)告。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估報(bào)告在送出之后，如果有異議的話，由評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)解釋。

• 問(wèn) 評(píng)估房屋價(jià)值要怎么評(píng)估呢？
  答

  1、看房齡2、看戶型3、看樓層4、看朝向5、看裝修6、看物管7、看位置8、看配套9、看小區(qū)10、看市場(chǎng)根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率，如下：1、房屋總價(jià)100萬(wàn)元以下（含100萬(wàn)元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0.42%。2、100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的（含500萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。3、500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%。4、2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%。5、5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。

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• 問(wèn) 評(píng)估房屋評(píng)估價(jià)怎么算?
  答

  估價(jià)房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開(kāi)問(wèn)、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價(jià)房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時(shí)的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國(guó)有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價(jià)的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長(zhǎng)期還是短期租約,從租賃起止日開(kāi)始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時(shí),有些業(yè)主在購(gòu)買商鋪后,由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一的返會(huì)房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場(chǎng)租金,所以在評(píng)估房子時(shí)候要注意此類情況。3.對(duì)房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營(yíng)特色、市場(chǎng)常見(jiàn)消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場(chǎng)商鋪這一類用房的租金、售面積及價(jià)格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表;并且對(duì)估價(jià)房子拍照留證。

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• 問(wèn) 房屋怎么評(píng)估?
  答

  （一）計(jì)算全部建筑面積的范圍1、房屋按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算。2、假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋面其室內(nèi)凈高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面積計(jì)算。3、房屋天面上層高在2.20m以上（含2.20m）的樓梯間、電梯機(jī)房、按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。4、底層、夾層、地下室中以及獨(dú)立建造的自行車房、汽車庫(kù)，層高在2.20m以上（2.20m）的，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。5、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。不作為外墻僅為裝飾的，按結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。6、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。7、有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)和挑廊，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。9、復(fù)式、躍層建筑中的挑空層部分，不論層高多少，均按一層計(jì)算建筑面積。樓梯井不作為挑空層認(rèn)定。（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍1、敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)和挑廊，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2、房屋中挑陽(yáng)臺(tái)，其周邊設(shè)置欄桿等圍護(hù)結(jié)構(gòu)、無(wú)雨罩的，以敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)認(rèn)定，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3、無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。4、挑陽(yáng)臺(tái)的底層投影部分，設(shè)有類似于樓上陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平面積的一半計(jì)算。（三）不計(jì)算建筑面積的范圍1、在房屋屋頂周邊設(shè)置欄桿等圍護(hù)結(jié)構(gòu)形成的曬臺(tái)、露臺(tái)等，不計(jì)算建筑面積。2、房屋中與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。3、假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)凈高在2.00m以下（不含2.00m）的部分不計(jì)算建筑面積。4、挑樓、挑廊、挑陽(yáng)臺(tái)的底層投影部分不計(jì)算建筑面積。

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• 問(wèn) ?? 評(píng)估公司如何評(píng)估房屋裝修
  答

  專業(yè)的說(shuō)法: ?　　房地產(chǎn)評(píng)估方法常用的有成本法、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，針對(duì)土地估價(jià)還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法。另外還有路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 　　針對(duì)房屋評(píng)估，通常稱為重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。 市場(chǎng)比較法　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太成熟的時(shí)候較難適用，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價(jià)值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r(jià)值，使用價(jià)值即為房地產(chǎn)所有者帶來(lái)收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的內(nèi)在原因，通過(guò)一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價(jià)值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)法　　對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來(lái)進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價(jià)法　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。 實(shí)際的做法: 根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格,加上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評(píng)估價(jià)了

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