房產(chǎn)交易時簽合同要注意什么

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  一、房屋買賣合同定義房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方,另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
  二、房屋買賣合同注意事項(
  1.)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。(
  2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(
  3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  (4).土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。(
  5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  (6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。(
  7.)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者,對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時,單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  (8)物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,其物業(yè)管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  (9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務(wù),即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。(
  10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款
  1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話,那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
  2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中,標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容:房屋的坐落位置;所買賣房屋的面積,應(yīng)分別注明實得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;房屋是現(xiàn)房,還是期房;房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。
  3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格,即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度表,買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方。
  4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前,將房屋交付買方。買方應(yīng)在實際接收該房屋之日起,在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記,賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方,由買方支付有關(guān)的費用。
  5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時,該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛,保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛,由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。
  6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺而適當(dāng)?shù)芈男泻贤?保護(hù)非違約方的合法權(quán)益,維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用,同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。
  7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項。如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。
  四、房屋買賣合同范本(僅供參考)方:_______________________________(以下簡稱甲方)買方:_______________________________(以下簡稱乙方)
  一、為房屋買賣有關(guān)事宜,經(jīng)雙方協(xié)商,訂合同如下:甲方自愿下列房屋賣給乙方所有:
  1.房屋狀況:(請按《房屋所有權(quán)證》填寫)房屋座落幢號室號套(間)數(shù)建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積(平方)用途
  2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式"√":出讓()、劃撥()。
  二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元,(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:
  三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
  四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
  五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效,并對雙方都具有約束力,應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約,違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任,并賠償損失,支付違約費用。
  六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜,雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議,雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方愿向(___________)仲裁委員會申請仲裁。
  七、本合同一式四份,甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份,房管部門一份。
  八、雙方約定的其它事項:_____________________________________甲方(簽名或蓋章)_______________乙方(簽名或蓋章)_______________監(jiān)證機關(guān):_______________代理人(簽名或蓋章)_____________________代理人(簽名或蓋章)______________________簽訂日期:___________年____月____日

  查看全文↓ 2022-06-21 10:22:28

相關(guān)問題

• 問 買房時簽合同需要注意什么
  答

  買房時簽合同的注意事項：①在簽訂合同的過程中應(yīng)當(dāng)保障合同文本的規(guī)范性，并且不要對于合同進(jìn)行隨意的修改，對于文本所列的條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的進(jìn)行填寫。②在購買房屋的時候，還要看一下房屋的土地性質(zhì)，因為有一些商住房屋土地使用年限不是70年而是40年。③檢查開發(fā)商的資質(zhì)其實是比較重要的，而且預(yù)售的商品房還應(yīng)當(dāng)五證齊全。④許多開發(fā)商在簽訂正式合同前，會要求購房者簽訂房屋定購協(xié)議書，并且還要交付一定的定金，其實這并不是購買房屋的必經(jīng)程序，這樣如果自己不想購買房屋了，那么還會陷入到定金糾紛之中。⑤在合同當(dāng)中會對于交房的日期以及房屋的面積等相關(guān)問題進(jìn)行約定，仔細(xì)檢查一下合同，可能會發(fā)現(xiàn)賠償?shù)慕痤~其實是不對等的，這時候可以和開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)商。

• 問 買房時簽合同要注意些什么
  答

  期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。但是在現(xiàn)實生活中，俗稱的期房是在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。在開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》以后就可以根據(jù)自身的付款情況簽訂購房合同了，銀行按揭付款的，交齊**款后就可以簽訂購房合同了；一次性付款的需要全款到位后才可以簽訂購房合同的。

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• 問 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過程中要注意哪些問題？
  答

  一、買方應(yīng)該注意的事項1、核實賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒有被遷出，如果沒有，打算什么時候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實費用結(jié)清問題交房時，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等費用的結(jié)清情況，看看賣家有沒有將這些費用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費用都將由買方自己承擔(dān)。二、賣方應(yīng)該注意的事項1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售，這時要記得除了明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會同賣方議價，如果賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會要求保管定金，賣方對此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時賣方要記得將房屋的狀況如實告知買方，要提供“三項證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，也需買方，如果買方不，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。

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• 問 房產(chǎn)交易時，注意事項有哪些？
  答

  第一：五證。1.復(fù)印件要注意看原件。2.有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3.對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可在合同中約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。第二：公攤面積。1.在合同中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2.在附件中列明公攤面積的構(gòu)成。3.按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。第三：房產(chǎn)證。將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。第四：所售房屋的抵押。有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。第五：物業(yè)管理公約。出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

• 問 房產(chǎn)交易過戶的時，有哪些細(xì)節(jié)是需要注意的？
  答

  房產(chǎn)交易過戶的時候，需要注意以下細(xì)節(jié)：首先1.開發(fā)商預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)具備五證，五證”中**重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。注意事項：在審查“五證”時一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。如果對原件還有疑惑，可以請專業(yè)律師到相關(guān)部門核實真?zhèn)?，確保所購房屋萬無一失。2.簽訂商品房買賣合同注意：1.在簽訂買賣合同的時，要認(rèn)真、不厭其煩、完整地閱讀合同，不明確的內(nèi)容不可輕信銷售人員的解釋，必要時咨詢有關(guān)專業(yè)人士，修訂完善后方可簽字。2.要簽訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本，在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。3.善用補充協(xié)議和合同附件。對于合同里沒有提及的又認(rèn)為重要的可要求簽訂補充協(xié)議，或要求把小區(qū)平面圖、樓宇分層平面圖和所購房屋平面圖都作為合同附件。4.附件或其粘貼處要加蓋出賣人的公章，買受人應(yīng)在附件上簽字，以免將來雙方就附件有無及真?zhèn)萎a(chǎn)生爭議。5.合同簽完后，買受人**好要求將合同復(fù)印一份，由出賣人加注“本合同原件暫存出賣人處，此復(fù)印件與原件無異”，并加蓋公章，以免買受人在取得合同原件前與出賣人發(fā)生爭議時陷于被動。3.購房款付款方式：1.買受人合同簽訂前已先行支付的定金、訂金、預(yù)付款如何處理應(yīng)約定清楚，免得付款時發(fā)生爭議。選擇分期付款，應(yīng)盡可能對付款次數(shù)及付款期限作詳細(xì)約定。 2.如果選擇了按揭貸款的付款方式，對于不能取得按揭貸款如何處理要約定清楚，**好約定可以解除合同。 3.對于買受人的逾期付款違約責(zé)任的約定和出賣人逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)實質(zhì)性對等。約定的交房期限不宜過長，要增加開發(fā)商逾期交房的違約成本。在簽約時購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。4.當(dāng)開發(fā)商堅持填寫“城市規(guī)劃變更與實施”、“市政工程施工”等作為順延交房的條件時，可考慮接受，但須約定以“取得有關(guān)部門證明”且“該情形必然影響施工工期”作為條件。