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1、認購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售,俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數(shù)額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向**有關(guān)管理機關(guān)舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
全部10個回答>審核商品房買賣合同需要注意哪些內(nèi)容？
181****2001 | 2025-01-29 18:32:27
已有3個回答
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130****8882
聽說合同里要仔細看交付標準、面積誤差和違約責任。還有，貸款部分要問清楚，別到時候還不起。
查看全文↓ 2025-01-30 08:53:18 -
155****8715
注意合同中的付款方式和時間，特別是貸款條款。確保了解利率、還款期限和提前還款的條款，以免日后產(chǎn)生不必要的費用。
查看全文↓ 2025-01-29 19:20:55 -
180****5814
合同里要看清房子的面積、位置、價格，還有交房時間。別忘問清楚物業(yè)費、維修基金這些費用，還有房子的保修期。
查看全文↓ 2025-01-29 19:14:02
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1.驗證開發(fā)商的五證，二書應該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費，這些都是合理的費用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補！另外還有合同公證費，則是可以選擇，不是強制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標準，盡量把開發(fā)商的承諾寫進合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應，否則后果由開發(fā)商承擔！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應該留存！注意物業(yè)費是否是承諾的金額！
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你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護購房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至會陷入一場糾紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風險。 (7)關(guān)于裝修標準和設(shè)備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時應與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關(guān)的違約責任。 (9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責任，因此在簽約時購房者應注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。 (10)違約責任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責任應盡可能用可以衡量的標準確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當雙方當事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。
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“認購定金難歸還”被中消協(xié)列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。 中國消費者協(xié)會發(fā)布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權(quán)，減免責任巧設(shè)計，模糊標的好圈錢，面積誤差設(shè)陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。 目前，商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證，建設(shè)工程用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認真閱讀研究，弄清自己的權(quán)利義務，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關(guān)，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。 中消協(xié)有關(guān)人士稱，正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信一百零六封，涉及十八個省，條款一百八十三條。其中，關(guān)于商品房方面的來信二十八封。下一階段點評的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險、中介服務等。
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簽訂商品房買賣合同時，請注意貸款額度、利率、還款方式等條款。建議提前了解銀行的貸款政策，選擇合適的貸款方案。如有疑問，歡迎咨詢，我們將為您提供專業(yè)的貸款建議。
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