商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱

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• 153****3373

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護(hù)購房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強(qiáng)烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓黾m紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進(jìn)行核實，并在合同中進(jìn)行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應(yīng)在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護(hù)自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應(yīng)根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進(jìn)行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:55

相關(guān)問題

• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！

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• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  大多數(shù)購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細(xì)解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！? 也就是說，當(dāng)買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當(dāng)存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強(qiáng)加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護(hù)購房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應(yīng)負(fù)的義務(wù)、或是加重購房人責(zé)任的條款，如約定認(rèn)購定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應(yīng)注意：一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當(dāng)場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應(yīng)以書面形式明確載入合同文本。

• 問 商品房買賣合同注意事項有哪些 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》及營業(yè)執(zhí)照;交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用(除各項的過戶費(fèi)、維修基金等國家要求交納的) 9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項目為哪些，交房時應(yīng)提前繳納幾個月的物業(yè)費(fèi)， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務(wù)，日后無法履行 14、對于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。 15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對于違約條款要明確到具體情況。 對于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
  答

  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷售預(yù)售許可證》該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。四、付款方式及期限購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購房者逾期付款的違約責(zé)任時，購房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。五、面積差異處理對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理條款。八、逾期交房的違約責(zé)任購房者應(yīng)注意以下幾點：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計變更約定因設(shè)計變更的原因?qū)е沦彿空咄朔康模_發(fā)商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購房者利息。十、權(quán)利保證購房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進(jìn)行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責(zé)任。十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價?！笔?、產(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書的條件和期限進(jìn)行約定，并要約定開發(fā)商的違約責(zé)任。如因開發(fā)商的原因在約定的時限內(nèi)無法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時間后，購房者有權(quán)解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責(zé)任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項權(quán)利（因為此時由買受人或業(yè)主行使此項權(quán)利也不現(xiàn)實），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買受人。十五、違約責(zé)任的對等問題在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會列出有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對等。十六、注意開發(fā)商填好的補(bǔ)充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補(bǔ)充條款，這些補(bǔ)充條款往往都是對開發(fā)商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問 簽訂商品房買賣合同，需要注意哪些問題？
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  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容三、需要查看的其他細(xì)節(jié)：一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的?！∫豢捶孔淤|(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》

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