《城市房地產管理法》規(guī)定了哪五項基本制度？

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• 146****9746

  國有土地有償有限期使用制度、土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度、房地產成交價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。

  查看全文↓ 2012-11-20 18:43:19

相關問題

• 問 房地產管理法實施條例
  答

  房地產管理法實施條例：① 以出讓方式獲得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須根據土地使用權出讓合同約定的土地用途。② 動工開發(fā)期限開發(fā)的土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿1年未動工開發(fā)的，可征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，滿2年未動工開發(fā)的，可無償收回土地使用權。③通常情況下，如果已經按照合同約相關條例支付土地使用權出讓金后，并獲得土地使用權證書而且按照出讓合同約定，再進行投資開發(fā)的情況，屬于房屋建設工程。如果已經完成開發(fā)投資總額25%以上，那么就屬于成片開發(fā)土地，就會形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。④ 出讓合同的效力及轉讓后取得土地使用權，如果生效，那么具有法律效力，受讓方轉讓其權利不會影響出讓合同的繼續(xù)履行，根據城市房地產管理法規(guī)定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利，義務也隨之轉移。

• 問 威海市《城市房地產管理法》對房地產轉讓或者變更時的房地產權屬登記程序是怎樣規(guī)定的？
  答

  《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府的土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

• 問 土地管理法屬于什么？ 土地管理法屬于房地產專門法律嗎？
  答

  土地管理法不屬于房地產專門法律，它只是屬于涉及了房地產用地方面的有關法律?！　　吨腥A人民共和國土地管理法》是為了為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展而制定的法律。1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，自1987年1月1日起

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• 問 關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答
  答

  **高院關于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據較高階位的法律制定。本解釋依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》的相關規(guī)定及精神制定，其效力高于相關部門或地方的法規(guī)、規(guī)章。如果相關部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時，將不會適用相關部門或地方的法規(guī)或規(guī)章。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素相當高，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場化程度的不同；個人私房的交易中，交易各方都不是開發(fā)商，他們之間的交易不經過生產到進入銷售領域的過程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產開發(fā)企業(yè)，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區(qū)別，就能弄清本解釋的適用范圍。 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 解讀或提示：《城市房地產管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”，該規(guī)定應理解為強制性規(guī)定。《城市房地產開發(fā)經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規(guī)定。根據合同法第52條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可，而無效的合同自始沒有法律約束力。作為有過錯的一方，開發(fā)商應該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內容，在以前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應及時取得預售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。 - 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質的原則。要約和要約邀請的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內容不同。要約的內容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同，發(fā)出要約邀請的人也不承擔法律后果。我國合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請?！?，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內容作為合同內容。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在購房人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化，根據《合同法》第１5條第二款關于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！??！督忉尅愤M一步明確規(guī)定應當將這類廣告內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發(fā)商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定其為合同內容，當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。本條解釋解決了以往司法實踐中長期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容能否作為開發(fā)商對購房人的正式承諾的爭議，更有利于保護需要購房人的合法權益。需要提示的是購房人應妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內容產生分歧時，作為證據使用。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購房人訂立認購書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔保的定金?！稉７ā返?9條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?。在此應當提示，購房人在與開發(fā)商簽定認購書并交付定金時應反復斟酌認購書條款，明確定金所擔保的交易內容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達成一致后，無法收回定金的后果。因為，根據本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會損失：第一，雙方**終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還買受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊，雙方就合同主要條款無法達成一致，導致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責于一方？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購房人這將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位，利益受損。 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。 解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉化應同時具備兩個條件：第一，該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，即“（一）-- 當事人的名稱或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情況；（三）-- 商品房的銷售方式；（四）-- 房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；（五）-- 交付使用的條件及日期；（六）-- 裝飾、設備標準承諾 ；（七）-- 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；（八）-- 公共配套建筑的產權歸屬；（九）-- 面積差異的處理方法；（十）-- 辦理產權登記的有關事宜；（十一） 解決爭議的方法；（十二） 違約責任；（十三）- 雙方約定的其他事項?！?；第二，開發(fā)商已經按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進交易和保證交易的穩(wěn)定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 解讀或提示：**高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！薄Ｎ覈F有法律法規(guī)未有商品房買賣預售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定。所以，合同登記與否不應影響合同效力。本條規(guī)定，進一步明確了商品房買賣預售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定體現了當事人意思自治的原則。但對于已經履行主要義務，且對方接受的合同仍應認定其有效。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補償安置協議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對被拆遷人予以補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下，補償安置協議效力優(yōu)先的處理原則 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 - 解讀或提示：本條是關于購房人因開發(fā)商私自將商品房設定抵押或一房多賣的行為而無法實現商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償的規(guī)定。本條解釋的**大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 - 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明或是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；或是訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等情形下，購房人可以在請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。

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• 問 大家好，我想知道：房地產土地管理法有什么內容？
  答

  土地儲備開發(fā)實施方式第十條 本市土地儲備開發(fā)計劃由市國土局會同市相關部門組織實施。第十一條 市政府確定的重點區(qū)域、重點建設項目用地的土地儲備開發(fā)，由市土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案；其他土地的儲備開發(fā)實施方案由區(qū)縣土地儲備機構組織編制。土地儲備開發(fā)實施方案主要包括待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。第十二條 土地儲備開發(fā)實施方案由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門就土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。第十三條 土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協議。第十四條 通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協議。

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