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房地產(chǎn)信托是什么,2013年房地產(chǎn)信托會如何發(fā)展?

151****6071 | 2012-12-17 10:32:39

已有4個回答

  • 143****4746

    房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛,按其性質(zhì)可分為: ?、傥袠I(yè)務(wù),如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等; ?、?**業(yè)務(wù),如***發(fā)行股票債券、***清理債權(quán)債務(wù)、***房屋設(shè)計等; ?、劢鹑谧赓U、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)?! ∠鄬︺y行貸款而言,房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能,可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新,使其成為**佳融資方式之一。

    查看全文↓ 2012-12-17 10:34:08
  • 157****9973

    結(jié)合2012年的風(fēng)險事件盤點(diǎn)一下出現(xiàn)風(fēng)險后的處置流程及主要對策?!⊥ǔ5膽?yīng)對措施是,首先房地產(chǎn)企業(yè)籌資自救,主要通過不同項(xiàng)目資金挪移、降價促銷、退地賣地等三個途徑;若自救失敗,則信托風(fēng)險轉(zhuǎn)移至信托公司。信托公司可采取的措施通常包括三種: ?。?)以舊換新或延期,代表產(chǎn)品中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托。此種方式以時間換空間,雖然能暫時度過風(fēng)險期,但這樣操作意味著風(fēng)險的遞延以及信托公司的信譽(yù)喪失。我們判斷這一做法在2013年不會普遍被采用。當(dāng)然,法律上,信托公司也可以申辯已盡到對信托財產(chǎn)的管理義務(wù)、無處理不當(dāng)行為,拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任,由投資者自擔(dān)風(fēng)險,但那意味徹底放棄信譽(yù),同時將面臨嚴(yán)厲監(jiān)管(暫停業(yè)務(wù)、吊銷牌照、停業(yè)整頓等),預(yù)計敢于這樣操作的信托公司少之又少。 ?。?)通過拍賣股權(quán)形式強(qiáng)制退出。股權(quán)型信托,即信托公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán),雙方已投入資產(chǎn)基本以土地、在建工程、已建成物業(yè)等形式體現(xiàn)在股權(quán)之中,信托公司可使用自有資金或股東資金購買全部股權(quán),從而通過拍賣股權(quán)的形式退出?! 。?)處理抵押品。主要通過兩張方式:一種是四大資產(chǎn)管理公司以收購不良資產(chǎn)的名義接盤房地產(chǎn)信托,資金來源除了其自有資金以外,還有銀行貸款。但目前四大資產(chǎn)管理公司對項(xiàng)目資質(zhì)要求很高,并非所有房地產(chǎn)信托的兌付都能通過此種方式解決。第二種方式是通過法律形式直接拍賣。目前已有信托公司采取,但效果不好。土地抵押作為房地產(chǎn)信托常用的增信方式,雖然是以實(shí)物進(jìn)行抵押,且抵押率常常低至3至4折,但實(shí)際操作中常常會遇到以下幾個問題。首先,評估價值的水分。例如某信托的一項(xiàng)集合房地產(chǎn)信托計劃,項(xiàng)目總?cè)谫Y3.845億元,抵押物**初評估為9.56億元,計算所得質(zhì)押率約為40%,為中等水平。但一年后項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營困難,在處置資產(chǎn)時,重新評估價僅為5.84億元,縮水達(dá)39%?! ∑浯?,流動性風(fēng)險。目前房地產(chǎn)調(diào)控并未結(jié)束,無論是對土地還是商品房,投資者熱情有待啟動。**后,“地”“房”分離的尷尬。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定,城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償(另有約定的除外)。

    查看全文↓ 2012-12-17 10:33:48
  • 135****9374

    如果說房地產(chǎn)信托有驚無險地度過了2012年,那么2013年房地產(chǎn)信托將面臨更大考驗(yàn)——再迎兌付新高。  由于房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右,信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托2011年共新增余額為2558億元,其中,四個季度分別為545.199億元、1183.0252億元、745.78億元、84.6億元,可推測2013年房地產(chǎn)信托兌付本息將達(dá)2800億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年的兌付本金金額1759億元。其中,2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn),達(dá)1301億元;在一季度將迎來第一個兌付高峰?! 》康禺a(chǎn)信托到期兌付具有時間剛性,銷售回款作為第一還款來源,直接影響著房地產(chǎn)信托的兌付,好在今年3月底以來房地產(chǎn)銷售觸底回暖,房地產(chǎn)信托短期償債能力大大提高??紤]到在2010年以后的房地產(chǎn)信托監(jiān)管就開始加強(qiáng),普遍采用了較為嚴(yán)格的風(fēng)控措施,大規(guī)模發(fā)生違約的概率較小。但小型開發(fā)商或者單體項(xiàng)目上兌付風(fēng)險仍在。

    查看全文↓ 2012-12-17 10:33:16
  • 142****9628

    房地產(chǎn)信托,就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢,通過實(shí)施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(Boston Personal Property Trust),但直到1920年以后,美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展,這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。
    房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛,按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、***業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國模式,另一種是日本模式。

    查看全文↓ 2012-12-17 10:32:55
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