咸陽(yáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法履行的職責(zé)是什么？

辦理《商品房預(yù)售許可證》所需提交資料 （一）《商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表》（由開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作后申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)填寫，一式三份） （二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法定代表人證》(其中營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)必須經(jīng)年檢合格，驗(yàn)原件后收復(fù)印件) （三）相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)文書(shū) 1、《國(guó)有土地使用證》及其附圖（如土地有抵押，還應(yīng)出具抵押權(quán)人同意開(kāi)發(fā)企業(yè)就該項(xiàng)目向我局申報(bào)預(yù)售的書(shū)面證明，驗(yàn)原件后收復(fù)印件） 2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）和相關(guān)圖紙： ① 規(guī)劃總平圖（驗(yàn)原件后收8K復(fù)印件） ② 規(guī)劃局審批圖（驗(yàn)原件后收8K不同功能層及剖面圖復(fù)印件） 3、《建筑工程施工許可證》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）及建設(shè)局（建委）審批圖（驗(yàn)原件后收8K標(biāo)準(zhǔn)層平面圖復(fù)印件） （四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明： 1、工程施工合同（驗(yàn)原件后收復(fù)印件） 2、施工進(jìn)度說(shuō)明（附注明座落及拍攝日期的施工現(xiàn)場(chǎng)照片及施工進(jìn)度表，須經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位及監(jiān)理單位三方蓋章確認(rèn)，收原件） （五）商品房預(yù)售方案（收原件）： 預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置（附派出所出具的門牌證明，驗(yàn)原件后收復(fù)印件）、面積（附房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)，驗(yàn)原件后收復(fù)印件）、竣工交付日期等內(nèi)容，并附上預(yù)售商品房?jī)r(jià)目表及分層平面圖。 （六）其它需要的材料： 1、預(yù)售款專存協(xié)議（開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市銀行專門開(kāi)立的代收商品房預(yù)售款的結(jié)算帳戶，并與開(kāi)戶銀行簽定的商品房預(yù)售款監(jiān)督協(xié)議，收原件）及預(yù)售款專存證明(由上述銀行出具，收原件) 2、經(jīng)辦人委托書(shū)（收原件）及身份證明（驗(yàn)原件后收復(fù)印件） 3、地下平戰(zhàn)結(jié)合人防工程需出售的須提供市人防辦出具的可出售轉(zhuǎn)讓證明等。 備注：紙張大小一律采用8開(kāi)或16開(kāi)，可縮印。 商品房預(yù)售許可流程 一、受理：材料齊全的當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū)，材料不全的當(dāng)場(chǎng)或5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需補(bǔ)充的材料，因其他原因不能受理的，應(yīng)當(dāng)面告知； 二、審核； 三、審批； 四、作出《商品房預(yù)售許可決定書(shū)》或《不予商品房預(yù)售許可決定書(shū)》； 五、向申請(qǐng)人送達(dá)決定書(shū)； 六、根據(jù)《商品房預(yù)售許可決定書(shū)》打印《商品房預(yù)售許可證》并送達(dá)申請(qǐng)人。

商品房預(yù)售管理辦法主要是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

預(yù)售的商品房不能在購(gòu)買時(shí)看到房子的樣子，只能看到廣告宣傳資料，樣板間，沙盤等等，如何保證我們買的房子是可以銷售的房子？陜西省對(duì)商品房的預(yù)售有哪些規(guī)定？商品房預(yù)售的程序又是怎樣的？本文將為你做一解答。 陜西商品房預(yù)售管理辦法 依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(住建部令第131號(hào))及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(建房[2010]53號(hào))的相關(guān)規(guī)定，我市于2011年5月1日開(kāi)展了商品房預(yù)售資金監(jiān)管(以下簡(jiǎn)稱：資金監(jiān)管)工作，對(duì)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為進(jìn)一步改進(jìn)和完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管水平，增強(qiáng)監(jiān)管效果，我局將自2011年11月21日起啟用資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開(kāi)展監(jiān)管工作，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、商業(yè)銀行在承接新批準(zhǔn)的商品房預(yù)售項(xiàng)目資金監(jiān)管業(yè)務(wù)時(shí)，均須利用資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開(kāi)展資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在我局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱：監(jiān)管銀行)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱：監(jiān)管協(xié)議)，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用帳戶(以下簡(jiǎn)稱：監(jiān)管帳戶)。 三、監(jiān)管帳戶應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)計(jì)劃及預(yù)售許可情況，按照項(xiàng)目或樓幢設(shè)立，實(shí)行“專戶歸集、?？顚Ｓ谩⒎忾]管理”。 四、商品房預(yù)售資金，即購(gòu)房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全部購(gòu)房款(包括定金、**款、購(gòu)房貸款等)應(yīng)存入監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存商品房預(yù)售資金。 五、除購(gòu)房人申請(qǐng)的購(gòu)房貸款由貸款銀行直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶外,其它應(yīng)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款由購(gòu)房人直接交入監(jiān)管帳戶。 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售中若發(fā)生退款的，可向監(jiān)管銀行提出退款申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料和購(gòu)房人賬戶賬號(hào)。監(jiān)管銀行在審查確認(rèn)后，將相關(guān)款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式退還購(gòu)房人。 七、監(jiān)管銀行應(yīng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)所需資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管的資金額度根據(jù)后續(xù)工程所需資金總額實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。 監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金在監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用。在項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件后，帳戶資金余額應(yīng)滿足監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的需要。 商品房預(yù)售也稱房屋預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。 商品房預(yù)售的程序 根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定第八條，商品房預(yù)售許可依下列程序辦理： （一）受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū);材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。 （二）審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 （三）許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。 （四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。 此外預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。在這里還要提醒大家要注意審查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證件，避免自己購(gòu)買的房子因?yàn)槿狈κ掷m(xù)不能開(kāi)工，除對(duì)有關(guān)證件進(jìn)行查驗(yàn)外， 還應(yīng)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)土地行政管理部門查閱預(yù)購(gòu)商品房所在土地的權(quán)屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。 綜上所述，我們可以看出目前我國(guó)相關(guān)的法律保護(hù)制度不完善，很多合同的內(nèi)容需要購(gòu)房者自己添加或者修改，而商品房買賣又涉及專業(yè)的法律問(wèn)題，**好能夠做到事前防范，在看房前咨詢專業(yè)律師或者請(qǐng)律師陪同簽合同，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)購(gòu)房要提高權(quán)利保護(hù)意識(shí)，自己了解一些購(gòu)房中的相關(guān)知識(shí)，不要掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商挖好的陷阱。 wirelessHiddenContentBegin