購(gòu)買(mǎi)“房改房”需要看哪幾個(gè)點(diǎn)？

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• 131****8755

  注意的事項(xiàng)一：搞清“芳齡”，二手房房齡的長(zhǎng)短決定著房產(chǎn)的價(jià)值和能繼續(xù)使用的時(shí)間，過(guò)“老”的二手房導(dǎo)致房屋使用時(shí)間過(guò)短、折舊率太高、價(jià)值大幅貶值。而房改房房齡，由于特殊原因很難查詢(xún)，因此，買(mǎi)房者交易前需要搞清房改房的“芳齡”。房改房的土地一般是政府劃撥的，不像商品房，在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限。房改房只有在上市成交變成私房，并補(bǔ)交土地出讓金后，按照補(bǔ)交出讓金的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算70年使用年限，但這并不代表這樣的房改房就成了新房子。重新計(jì)算使用年限，表示業(yè)主可以在70年以后，才需要補(bǔ)交新的使用地價(jià)。如果以后二手業(yè)主再出售該房屋，使用年限就不能再重新計(jì)算了。從房改房房產(chǎn)證的使用年限看不出真實(shí)房齡。幾經(jīng)交易的房子，房齡更是成了個(gè)謎。注意事項(xiàng)二：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，弄清房改房產(chǎn)權(quán)是房屋買(mǎi)賣(mài)的“必修課”。據(jù)介紹，當(dāng)年職工參加房改購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)分三種情況：市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房子，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人，但一般在5年后才可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，交易前要交納土地出讓補(bǔ)償金。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房子，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。每種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，買(mǎi)房前要調(diào)查清楚。大部分公房進(jìn)行房改時(shí)，原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。根據(jù)國(guó)家政策，買(mǎi)房改房前，要拿到原產(chǎn)權(quán)單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，并了解房屋的性質(zhì)。許多職工都是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房。按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。面對(duì)這種二手房改房，要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。房改房上市前還必須補(bǔ)交公共分?jǐn)偯娣e的房款。買(mǎi)房者要確認(rèn)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣(mài)房人是同一人。以家庭為單位的產(chǎn)權(quán)是家庭共有房產(chǎn)，購(gòu)房前要拿到該房同住成年人同意該房上市、出售的書(shū)面意見(jiàn)。軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。

  查看全文↓ 2013-01-08 14:38:51
• 152****9762

  購(gòu)“房改房”要注意以下兩個(gè)點(diǎn)，房子的房齡與房子的產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2013-01-08 14:35:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房合同主要看哪幾個(gè)方面
  答

  1、買(mǎi)賣(mài)雙方的身份和聯(lián)系信息；2、購(gòu)房的房屋屬性，包括房屋的位置、面積、用途、價(jià)格等；3、買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人承諾的購(gòu)房行為、買(mǎi)方支付貸款、賣(mài)方交付房屋等；4、購(gòu)房協(xié)議中的違約責(zé)任，包括雙方違約后的補(bǔ)償金額、責(zé)任方承擔(dān)的費(fèi)用等；5、購(gòu)房協(xié)議中的其他內(nèi)容，包括約定的交易期限、交易結(jié)束后的結(jié)賬及驗(yàn)收等。

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• 問(wèn) 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房，需要注意哪幾個(gè)點(diǎn)？
  答

  首先，1.明白自己的需要。買(mǎi)房子首先是要清楚自己的需要，買(mǎi)什么片區(qū)的房子，做什么用，需要的空間、配套設(shè)施以及未來(lái)發(fā)展都要先考慮好。因此我們不要光聽(tīng)中介“忽悠”，搞清楚自己的需要，才能選到合適的房源。2.確權(quán)。產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)交易**容易出現(xiàn)問(wèn)題的地方,很多房子在交易進(jìn)行當(dāng)中或之后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，買(mǎi)房者要在買(mǎi)房之前通過(guò)審查賣(mài)家的產(chǎn)權(quán)資料等確定產(chǎn)權(quán)歸屬,方能進(jìn)行交易。3.多了解要買(mǎi)的房子。作為人生當(dāng)中**大的一筆交易，應(yīng)該花點(diǎn)時(shí)間和精力去了解房子的屬性。具體的，比如房產(chǎn)交易需要繳納的稅種和稅額、房子的房齡、土地使用權(quán)限、物業(yè)管理等等。

• 問(wèn) 買(mǎi)房選戶(hù)型時(shí)，需要注意哪幾個(gè)點(diǎn)？
  答

  樓間距，朝向，開(kāi)間，進(jìn)深，綠化率，公攤，層高，得房率，容積率等

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• 問(wèn) 想問(wèn)下精裝二手房購(gòu)買(mǎi)要注意哪幾個(gè)點(diǎn)?
  答

  一、關(guān)于固定裝修和家具該如何約定呢？二手房交易中的裝修設(shè)施、家電、家具等物件如果價(jià)值過(guò)高，通過(guò)文字方式在買(mǎi)賣(mài)合同中約定不能完全保護(hù)到購(gòu)房人的權(quán)益，尤其是家具，一般無(wú)法像家電一樣確定具體型號(hào)來(lái)約束，給售房人留有更換的余地。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同之外對(duì)于所贈(zèng)送的家電、家具另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以此保證交易能夠順利進(jìn)行。1、不可移動(dòng)的固定裝修部分購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)方提供原始的裝修合同、裝修項(xiàng)目詳單、裝修款收據(jù)，并明確裝修的保修期限；對(duì)于已經(jīng)超過(guò)裝修公司保修期限的，可以要求售房人提供一定時(shí)間的保修承諾。2、對(duì)于裝修中的可移動(dòng)部分如抽油煙機(jī)、熱水器、灶具、潔具等，則應(yīng)當(dāng)明確品牌型號(hào)等內(nèi)容。家電、家具等應(yīng)當(dāng)明確具體品牌型號(hào)并要求售房人提供原始保修憑證以及付款收據(jù)。一套裝修好的房子，賣(mài)相的確更好，但同時(shí)也可能會(huì)掩蓋房源本身戶(hù)型方面的一些缺陷，及屋子的小瑕疵（如墻角的裂縫、發(fā)霉、管道漏水等毛?。蚨捶繒r(shí)要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序，觀(guān)察房屋的墻角是否有漏水、滲水現(xiàn)象。

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• 問(wèn) 商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意哪幾個(gè)點(diǎn)？
  答

  還應(yīng)索要“兩書(shū)一表”  向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。  按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。  簽收《房屋驗(yàn)收單》 在查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。  其后，還要了解所買(mǎi)的物業(yè)公攤面積有多少，要讓開(kāi)發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。

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