小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？

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• 148****1776

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  由此看來，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

  查看全文↓ 2013-01-17 15:59:20

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房算違法建筑嗎
  答

  樓上誤人子弟。我簡(jiǎn)單講一下小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是土地使用權(quán)為集體所有的宅基地房。小產(chǎn)權(quán)是一個(gè)相對(duì)的概念，相對(duì)于原房主叫宅基地房，我國(guó)法律明文規(guī)定不宅基地房不能轉(zhuǎn)讓，所以相對(duì)于購(gòu)買宅基地房的人而言，這類房子也叫做小產(chǎn)權(quán)房。經(jīng)濟(jì)適用房，單位房土地使用權(quán)為國(guó)有劃撥，屬于半產(chǎn)權(quán)房，這類房子和宅基地房有本質(zhì)的區(qū)別，只要補(bǔ)交土地出讓金，將土地使用權(quán)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，即可按普通商品房進(jìn)行管理，也稱為取得產(chǎn)權(quán)產(chǎn)。按目前國(guó)內(nèi)法規(guī)，集體所有土地?zé)o法直接繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓。國(guó)家控制土地的目的是為了保護(hù)耕地，及房產(chǎn)的有序開發(fā)。如果全國(guó)一擁而上，造成的資源浪費(fèi)不堪設(shè)想。所以宅基地房永遠(yuǎn)都無(wú)法直接變成大產(chǎn)權(quán)房。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)方屬于違法建筑嗎？能買賣嗎？
  答

  屬于違法建筑

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?小產(chǎn)權(quán)房屬不屬于違章建筑?
  答

  違章建筑即是違反國(guó)家法律法規(guī)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定建造的房屋。國(guó)家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。而小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。從根本上來說區(qū)別的話，違章建筑的存在和交易都是不合法的，而小產(chǎn)權(quán)房的存在是合法的，但交易是不合法的。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違法嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)是屬于限制性購(gòu)買的房屋！　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性?！　　吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊瑥膰?guó)家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無(wú)效的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力?！　?2)開發(fā)成本及銷售價(jià)格較為低廉。　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國(guó)有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足，房?jī)r(jià)低廉，故更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在當(dāng)今商品房市場(chǎng)售價(jià)畸形高漲及購(gòu)買者面臨資金壓力的形勢(shì)下，低廉的銷售價(jià)格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶，導(dǎo)致購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩?？陀^上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開發(fā)和銷售?！　?3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別。　　這一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患?！　?4)交易風(fēng)險(xiǎn)隱患較大?！　‘?dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點(diǎn)問題之一?！　《⑿‘a(chǎn)權(quán)房的違建方式　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點(diǎn)?！　?2)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他單位、個(gè)人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，開發(fā)商品房，對(duì)外公開出售?，F(xiàn)實(shí)中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對(duì)本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對(duì)不大。如對(duì)集體組織以外成員銷售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點(diǎn)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同違法嗎？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。因?yàn)槟貌坏秸降姆慨a(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。如果一定要買的話選擇地段好的小產(chǎn)權(quán)房比較集中的地，這樣被拆除的風(fēng)險(xiǎn)小，規(guī)避政策所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；另外盡量選有鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房，別的沒什么特別注意的。

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