小產(chǎn)權(quán)房算違法建筑嗎

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• 147****4212

  樓上誤人子弟。
  我簡單講一下小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是土地使用權(quán)為集體所有的宅基地房。小產(chǎn)權(quán)是一個(gè)相對的概念，相對于原房主叫宅基地房，我國法律明文規(guī)定不宅基地房不能轉(zhuǎn)讓，所以相對于購買宅基地房的人而言，這類房子也叫做小產(chǎn)權(quán)房。
  
  經(jīng)濟(jì)適用房，單位房土地使用權(quán)為國有劃撥，屬于半產(chǎn)權(quán)房，這類房子和宅基地房有本質(zhì)的區(qū)別，只要補(bǔ)交土地出讓金，將土地使用權(quán)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，即可按普通商品房進(jìn)行管理，也稱為取得產(chǎn)權(quán)產(chǎn)。
  
  按目前國內(nèi)法規(guī)，集體所有土地?zé)o法直接繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)為國有出讓。國家控制土地的目的是為了保護(hù)耕地，及房產(chǎn)的有序開發(fā)。如果全國一擁而上，造成的資源浪費(fèi)不堪設(shè)想。所以宅基地房永遠(yuǎn)都無法直接變成大產(chǎn)權(quán)房。

  查看全文↓ 2018-06-14 12:52:33
• 153****7533

  您好！小產(chǎn)權(quán)房不是違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-06-14 12:52:26
• 132****6928

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  
  所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。
  
  所以在這里要提醒各位購房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-06-14 12:52:19
• 137****9393

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國是屬于限制性購買的房屋！
  　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
  　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性。
  　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊?，從國家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  　　(2)開發(fā)成本及銷售價(jià)格較為低廉。
  　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢不足，房價(jià)低廉，故更具有市場競爭力。在當(dāng)今商品房市場售價(jià)畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價(jià)格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競爭的法寶，導(dǎo)致購買小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩。客觀上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開發(fā)和銷售。
  　　(3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別。
  　　這一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
  　　(4)交易風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。
  　　當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點(diǎn)問題之一。
  　　二、小產(chǎn)權(quán)房的違建方式
  　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點(diǎn)。
  　　(2)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他單位、個(gè)人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，開發(fā)商品房，對外公開出售。現(xiàn)實(shí)中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-06-14 12:52:13

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。 由此看來，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?小產(chǎn)權(quán)房屬不屬于違章建筑?
  答

  違章建筑即是違反國家法律法規(guī)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定建造的房屋。國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。而小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。從根本上來說區(qū)別的話，違章建筑的存在和交易都是不合法的，而小產(chǎn)權(quán)房的存在是合法的，但交易是不合法的。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?會(huì)被強(qiáng)拆嗎?
  答

  不犯法。一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)；這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證；從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)；小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是集體土地上建設(shè)的，使用權(quán)屬于集體，所以國家是有權(quán)拆除的

  全部5個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?會(huì)被強(qiáng)拆嗎?
  答

  不犯法。一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)；這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證；從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)；小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是集體土地上建設(shè)的，使用權(quán)屬于集體，所以國家是有權(quán)拆除的

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  答

  您好，目前我國并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房所謂的“產(chǎn)權(quán)”，雖然便宜，但可能有潛在麻煩，比方說，賣方反悔，您的權(quán)利可能得不到保障。免費(fèi)房產(chǎn)糾紛法律咨詢就到法幫網(wǎng)

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