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房產(chǎn)買賣的主戰(zhàn)場—售樓部，常常是房產(chǎn)買賣雙方上演“拉鋸戰(zhàn)”的“陣地”。對賣方而言，售樓部里的置業(yè)顧問、銷售團隊都經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，從購房者踏入售樓部開始，就有一整套完整的銷售說辭。而就大多數(shù)購房者而言，卻很容易就在這“循循善誘”中“淪陷”。那么，購房者如何在買房時“保持清醒”，應(yīng)該如何應(yīng)對這些“銷售說辭”呢? 初級篇：價值地挖掘與還原 統(tǒng)一完善的“銷售說辭”及“營銷方法”是房地產(chǎn)銷售團隊不可或缺的制勝法寶。從地產(chǎn)銷售來講，常常著眼于對市場的理解、對項目價值的挖掘、對客戶的深度分析把握，對語言的深刻錘煉。 常言道，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，所以在進入售樓部前，也請各位購房者，逆向思考。 踏進售樓部，購房者就進入了銷售人員的“包圍圈”。一般情況下，新客戶到訪，銷售方的置業(yè)顧問常會詢問“您是第一次到我們項目嗎?”“您購房打算自己居住還是為兒女購房呢?”在這樣的問題中，置業(yè)顧問很容易了解到購房者的基本情況和購房傾向。 而后，置業(yè)顧問則開始向準(zhǔn)購房者們“推銷”。一般說來，置業(yè)顧問會對整個項目的價值鏈條做全面且詳盡地“挖掘”，將**具價值和吸引力的“賣點”變著花樣地擺在在購房者面前。 在這個價值鏈條挖掘過程中，通常從“土地價值”開始。項目所在的土地價值有哪些?片區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展、交通現(xiàn)狀及預(yù)期、城市歷史文化底蘊、地塊所處區(qū)域商業(yè)及生活配套狀況、居住文化……這些，統(tǒng)統(tǒng)都是銷售方會“挖掘”的價值。 其次是項目院落空間、向心組合、樓房視線、地塊利用、高低層建筑關(guān)系、商業(yè)布局與住宅關(guān)系、項目內(nèi)自然資源的利用等規(guī)劃價值，也是房產(chǎn)銷售中常打的“賣點”牌。 此外，園林景觀價值、建筑外立面價值、交通系統(tǒng)價值、戶型空間細(xì)節(jié)、小區(qū)配套等“價值點”，都是銷售團隊在項目銷售之前，就會進行深度挖掘的對象。 因此，準(zhǔn)購房者們在去售樓部前，**好對這些“價值點”有所了解。當(dāng)然，直接進入售樓部了解，也是可以的。分析銷售置業(yè)顧問的價值挖掘方向，再逆向推導(dǎo)、還原：為什么主打這些價值點，是否真的具備價值，主打的價值點是否掩蓋了其他更攸關(guān)居住的價值點?將賣點一一還原，冷靜分析是否契合你的購房需求。 提升篇：售樓部提問有講究 在對一個項目有了一定的了解后，購房者大多會選定某個樓盤進行深入了解。在選定樓盤的情況下，面對售樓部置業(yè)顧問的“花言巧語”，購房者要做的就是—保持冷靜。 置業(yè)顧問都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道：置業(yè)顧問的答復(fù)。同時注意，置業(yè)顧問的“承諾”，不能作為購房后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切都需要以“購房合同”及“補充協(xié)議”為準(zhǔn)。 在深入了解某個樓盤項目的時候，售樓部依然是重要的“陣地”，這個時候，提問咨詢也是有講究的。 第一銷售方式明確答復(fù)是，按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售(兩者區(qū)別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含)。有些樓盤是按照套內(nèi)建筑面積銷售，但為顯示項目的“均價”優(yōu)惠，在銷售說辭中，也不排除某些分銷售人員故意混淆這兩方面的區(qū)別。 第二具體價格 在項目的“樓書”上，購房才常會看到“均價”這個詞。顧名思義，“均價”是項目的平均價格，但購房者常會發(fā)現(xiàn)心儀的房子與打出的“均價”會有很大差距。所以在深入了解項目時，一定要明確心儀的樓層及戶型的確切價格。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6層-8層，一層二戶的多層樓盤單位面積**高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。 第三 交房時間 是否能按時交房入住，入住時是否能取得“建筑工程竣工驗收備案表”、“商品房面積實測技術(shù)報告書”、“住宅質(zhì)量保證書”、“住宅使用說明書”，這些都是購房者需要明確的地方。 第四 入住條件 入住時，水、電、氣、通訊、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能正常使用，以及小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、排污、照明等私用或公用設(shè)施正常是否正常，裝修期間裝修垃圾等處理方式，物業(yè)管理費用收取等都需要了解。 第五 小區(qū)車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證“一戶一位”，車位面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)計開售時間等，需要購房者明確。 高級篇：售樓部內(nèi)外要警惕售樓部外的第三方銷售員 一般情況下，熱銷的項目售樓處里面或周圍常常人頭攢動，熱鬧非常。這時候，購房者很容易產(chǎn)生“這里房子好火喲，肯定賣得好，我也可以考慮”的從眾心理。這時候要注意，在售樓處排隊的，并不一定都是購房者，還有可能是“房托”或者第三方的銷售員。 “房托”，一般是年紀(jì)稍大一些的“購房者”，他們常出現(xiàn)在項目開盤等重要節(jié)點的現(xiàn)場。 而第三方銷售員，則分為場外的“小蜜蜂”和場內(nèi)的“代理公司”和“分銷公司銷售人員”。值得注意的是，有代理公司來代理的樓盤通常花樣較多，比如排隊買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花樣，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。 “賣完了”等熱銷假象 現(xiàn)在，不少消費者都反映“買房難”，要是想買到自己心儀的房子，那就更是“難上加難”。好不容易選好了項目，但戶型、面積、朝向都讓購房者滿意的房子，置業(yè)顧問卻說：“對不起，這個戶型賣完了。” 在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商為了營造銷售興旺的氣氛，常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”等字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋了。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動就簽了合同，交了“誠意金”。 在這個時候，購房者就需要根據(jù)實際情況而定了。對于真正熱銷的項目，不排除有售完的情況。而對不易分清的“售完”現(xiàn)象，可以到國土部門查詢樓盤房源信息。另外，在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫“銷控”的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。
置業(yè)顧問，為成交一般都會有哪些手段？
151****0786 | 2013-01-22 14:52:48
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143****0034
一是，如果你去過樓盤幾次，同一套戶型不管是否已賣，一般不會向你推薦第3次，否則會造成滯銷的印象。二是，帶領(lǐng)陪同你看房時，一定是走的景觀效果**好的通道；在樣板間，一定會帶你看**佳景觀面，若有不好的景觀面，置業(yè)顧問往往自己站在那里擋住了。三是，簽約時，一定是先做預(yù)算，再交錢，客戶防備心理降低后**后簽約。而簽約時，一定先從各種不重要的申請表單填起，客戶沒太大戒心后，**后簽**重要的商品房買賣合同，以免客戶提出太多附加協(xié)議要求。
查看全文↓ 2013-01-22 14:53:21
洛陽買房交流群-51群（343）
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對于普通購房者或剛需族而言，買房就相當(dāng)于幾年、十幾年甚至半輩子辛苦積攢的財富，因此買房的時候大家都會特別當(dāng)心，但如果不注意以下6大陷阱，如果沒有提防這以下買房陷阱，期待”則可能變成失望，讓你多年的積蓄打了水漂。 陷阱一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)夸大吹噓 眼見為實，耳聽為虛。開發(fā)商在宣傳中**愛用 尊享人生”奢華園林”幼稚配套”這些詞來吸引消費者。然而，可能在收房時才發(fā)現(xiàn)，所謂的奢華園林，還只是小樹苗、小土坡，所謂的高檔幼兒園、**、菜場、超市的超全配套，還只是沙盤里實現(xiàn)了不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的廣告中，往往會有一行小字：本廣告僅作宣傳使用，不作為合同邀約”字雖小，但這可能是開發(fā)商在宣傳單里說的唯一一句真話：廣告內(nèi)容可能虛假夸大，不可當(dāng)真。 廣告的內(nèi)容不可能寫入合同，也就無法保證真?zhèn)?。所以大家?yīng)該多做實地考察，多檢查政府官網(wǎng)里的鄉(xiāng)村規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等，來區(qū)分廣告內(nèi)容和實際差距到底有多大。 陷阱二：樓盤熱賣？小心一切都是假象 銷售中心總是很熱鬧。如果你有這樣的感覺，開發(fā)商的意圖就達(dá)到 開發(fā)商經(jīng)常通過各種活動、請人暖場、讓合作媒體帶客、邀請機構(gòu)/企業(yè)組團觀賞等各種方式，讓營銷中心總是人聲鼎沸。更甚的有些樓盤會讓置業(yè)顧問表示出“總是很忙”樣子，而銷控板上，則一如既往地全是一大片的已售”場景...這些，都是讓看房人覺得，這個盤很多人看，很多人買！ 當(dāng)你覺得，這個樓盤賣得很好的時候，銷售的各種引誘和逼單，都會撩起你緊張情緒和購房沖動。實際上，很多人就是這種氛圍影響下，很快交定金、簽合同。事先大家**好先在地方房管局或國土資源局等相關(guān)官方網(wǎng)站上，查詢樓盤的真實信息，并核實開發(fā)商提供的信息。 陷阱三：未取得預(yù)售認(rèn)可證從事商品房銷售 房地產(chǎn)企業(yè)為了資金回籠，未取得商品房預(yù)售許可證前就銷售開發(fā)的商品房，收取定金和預(yù)收房款，實屬非法集資，為此消費者購買商品房時，一定要檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預(yù)售許可證。 否則將發(fā)生兩種后果：一是開發(fā)企業(yè)在不可預(yù)料（如房價下跌）情況下，卷款私逃，所購買的房子將成為“爛尾樓”二是沒有商品房預(yù)售許可證可能是房地產(chǎn)企業(yè)沒有取得土地使用證和規(guī)劃許可證等證件，這樣會導(dǎo)致后期料理兩證的問題。 陷阱四：瘋狂吹噓“超大贈送面積” 買一層送一層”超大贈送面積”很多樓盤我都能看到這樣的標(biāo)語。但與其說這些面積是送”不如說是偷”偷”對象，則是房子的公攤面積、建筑設(shè)計面積、非產(chǎn)權(quán)空間等等。 比方，買90平方米的房子，開發(fā)商說贈送30平方米。有些人認(rèn)為，原本價格12000元/平方米，加上免費贈送面積，每平方米其實只用花9000元／平方米了而且一下子變成了120平方米的三居室，看起來很劃算有木有！ 其實，冷靜思考會發(fā)現(xiàn)，很多時候偷面積等于偷容積率，空間密度會加大，影響居住感覺，而且贈送面積是不會寫入合同的沒有產(chǎn)權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主“賠了夫人又折兵” 陷阱五：偽“特價房”大行其道 特價房”樓市早已不是新鮮事，但“特價”否真的優(yōu)惠價”卻要打一個巨大的問號。開發(fā)商做“特價房”噱頭，一般有兩類情況： 一種“特價房”價格的確比均價低，但這類房子不乏“戶型缺陷”邊邊角角的戶型根本沒法正常賣）朝向缺陷”塔型的北朝向光照條件并不好，銷售會用價格和觀念兩大招，來引誘人們淡化對朝向顧慮）商業(yè)產(chǎn)權(quán)”只有40年產(chǎn)權(quán)，能和70年比嘛~等各種問題。 一種“特價房”則是以促銷活動、節(jié)慶優(yōu)惠等各種噱頭包裝的房子原有的優(yōu)惠空間里做文章，并無實際折扣。 陷阱六：樣板房被悄悄放大調(diào)查 一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對于實際居住來說都是不實用的一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。 其實，開發(fā)商會在樣板間埋很多“障眼法”比如將樣板間的家具都縮小，讓空間看起來更大。比方，樣板間的廁所、廚房、客廳等多處安裝反光的鏡面，讓一個60多平方米的戶型看起來跟80平方米似的但這些都和實際有很大差距，所以大家買房一定要看實物，別被樣板房的幻像迷惑。而且，很多時候開發(fā)商的樣板間都是空地建房，房子賣完了就拆了時候業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際房子和樣板間不一樣，也沒證據(jù)。 購房者在買房的過程當(dāng)中，一定要小心本文提到買房六大陷阱，只有這樣，才干夠真正的買到自己心儀的房子，而不是讓自己買房后悔。
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以下這些不能計入房屋面積1、層高小于2.20米的房屋部位。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。5、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)。6、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。7、電梯下方的電梯機坑。8、戶室或陽臺中由欄板、護欄等分隔的空調(diào)機位9、露臺
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辦理房產(chǎn)繼承過戶有一些費用發(fā)生，主要是房產(chǎn)繼承權(quán)公證費用、房屋估價費用及房產(chǎn)過戶的稅費：1、房產(chǎn)繼承權(quán)公證費用;房產(chǎn)繼承權(quán)公證費按照繼承人所繼承的房產(chǎn)的評估價的2%來收取，**低不低于200 元。2、房產(chǎn)價值評估費用;評估費用根據(jù)房產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，房產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰100以下(含100) 5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分 1.52001以上至5000部分 0.85001以上至8000部分 0.48001以上至10000部分 0.210000以上部分 0.13、房產(chǎn)繼承過戶稅費。由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅組成。4、房產(chǎn)繼承過戶契稅法定繼承人繼承房產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān)5000元的房屋評估費用+2萬元的公證費用+500元合同印花稅+100元的登記費+5元的權(quán)證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下。
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呵呵、、看來你還是比較重情義、好溝通的一個人、當(dāng)然可以的、置業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)為你提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、不管怎么樣、服務(wù)才能換來利潤、當(dāng)然我也是以為【房地產(chǎn)置業(yè)顧問】深、莞、惠***的樓盤超過500個、本人的服務(wù)宗旨：【客戶虐我千百遍.我待客戶如初戀】持續(xù)+服務(wù)才能得到客戶的認(rèn)可、服務(wù)才能創(chuàng)造利潤、以我的專業(yè)知識、可以隨時隨地的為您解決您的任何購房問題、歡迎您隨時來電咨詢、當(dāng)然您可以選擇別人、我只想說、我可以是您的選擇之一.....24小時服務(wù)熱線130-6870-2180 林云剛
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