開發(fā)商延期交房，不可抗力的問題，指的是哪些？

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• 136****4505

  如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等都認(rèn)定為不可抗力。

  查看全文↓ 2013-04-07 16:52:52
• 142****4884

  據(jù)《民法通則》明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！币坏┭悠诮环?，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；?二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。

  查看全文↓ 2013-04-07 16:52:03

相關(guān)問題

• 問 常說的“不可抗力”問題指的是？
  答

  《民法通則》明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”； 二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。

• 問 延期交房中的“不可抗力”條款是什么？
  答

  在商品房買賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要緊緊把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。

• 問 什么緣故開發(fā)商一句“不可抗力”就允許推后交房！難道銀行不發(fā)放貸款也是不可抗力嗎！
  答

  我國(guó)法律對(duì)不可抗力是有明確規(guī)定的.合同法第一百一十七條:因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。 本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而這種不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，通常指的是自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂等等，這種銀行不發(fā)放貸款并不屬于法律規(guī)定的不可抗力的情況。

• 問 小區(qū)因下雨延期交付，請(qǐng)問下雨是否構(gòu)成開發(fā)商未能如期交房的不可抗力量?
  答

  根據(jù)我國(guó)《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！蓖瑫r(shí)，該法第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！笨梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商要免責(zé)必須具備以下幾個(gè)要件：(1)免責(zé)事實(shí)必須構(gòu)成不可抗力； (2)免責(zé)事實(shí)必須是雙方簽訂合同后履行期限屆滿之前發(fā)生的；(3)開發(fā)商必須將發(fā)生不可抗力的事實(shí)及時(shí)通知購(gòu)房者并出具證明。

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• 問 購(gòu)房合同中標(biāo)明的“不可抗力”指的是什么？該如何理解“不可抗力”的法律意思？
  答

  購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在**初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。