[購房流程]#物業(yè)#如何更新物業(yè)公司的流程？

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• 142****9286

  更換物業(yè)管理企業(yè)的程序我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應當就哪些事項形成決議?根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項：(1)授權業(yè)主委員會或委托招標***機構(gòu)組織招標;(2)確定采取公開招標或邀請招標方式;(3)授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標人;(4)物業(yè)服務價格幅度或水平。

  查看全文↓ 2013-04-11 14:52:10
• 131****1013

  第一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過業(yè)委會，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第
  二、根據(jù)中華人民共和國物權法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。 第
  三、對于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。

  查看全文↓ 2013-04-11 14:47:36

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• 問 [購房流程]#物業(yè)#買房怎么選擇物業(yè)公司？
  答

  1.管理規(guī)模越大越好物業(yè)公司的規(guī)模是目前上海人在作選擇時所關心的:公司管理的住宅品種較多，其中各類檔次商品房、動遷房、別墅等,無疑會讓人放心。管理面積越大企業(yè)的實力也越大、管理體制越完善、專業(yè)分工也越細，規(guī)模性經(jīng)營能降低成本。這對當前普遍虧損的物業(yè)公司來說是竭力追求的。2.管理資歷越高越好,尤其是一些著名的外資物業(yè)管理公司，這類公司具備較豐富的管理經(jīng)驗，在提供服務上也比較能貼近業(yè)主的想法和需求。3.有經(jīng)營意識。一些從國營房管所轉(zhuǎn)型而來的物業(yè)公司仍然放不下架子，企業(yè)運作也沒有遵循市場規(guī)律，虧損連連，結(jié)果造成無法繼續(xù)經(jīng)營下去。所以選擇物業(yè)公司還要考察一下它過去的經(jīng)營業(yè)績，以免遇上“物業(yè)游擊隊

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• 問 [購房流程]#物業(yè)#新設的停車位 物業(yè)公司有權收費嗎?
  答

  新增停車場歸全體業(yè)主共有，收益也應用于全體業(yè)主鄭州市中級人民法院民一庭法官閆明說，小區(qū)內(nèi)的停車位分為兩種，一個是規(guī)劃內(nèi)的，比如地下停車庫，一個是規(guī)劃外的新增車位，如王先生所說的在綠地上、道路上、以及小區(qū)人防工程改造新增的停車位。依據(jù)《物權法》第74條第2款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的停車位，在開發(fā)商審批建房時，就已經(jīng)審批歸開發(fā)商所有，如果業(yè)主通過合同取得，就歸業(yè)主所有。

• 問 [購房流程]#物業(yè)#物業(yè)公司收取裝修保證金,合理嗎?
  答

  物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金沒有任何法律的依據(jù)，用戶完全可以拒絕交納。關于房屋裝修的問題，《物業(yè)管理條例》第53條明確規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。很明顯，業(yè)主對于裝修事宜只需履行告知物業(yè)管理企業(yè)的義務，不需交納任何費用。收取裝修保證金行為屬亂收費,物業(yè)企業(yè)與購房者之間建立的是一種物業(yè)服務法律關系，物業(yè)公司提供的是物業(yè)服務。

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• 問 物業(yè)公司交房的時候是什么流程
  答

  如果僅僅是交房，那就是： 一，書面通知業(yè)主； 二，出視交房法律證明給業(yè)主看 ；三，讓業(yè)主看樓； 四，讓業(yè)主簽收鑰匙； 五，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議

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• 問 物業(yè)公司交房的時候是什么流程
  答

  拿到房子，很多業(yè)主對于物業(yè)驗房流程不了解。房子已經(jīng)購買了，但是在驗房是多注意下細節(jié)，發(fā)現(xiàn)房子問題，可以在簽字前追究相關責任，減少日后因房子出現(xiàn)的各種問題煩憂，造成不必要的開銷。物業(yè)驗房流程一起來看看吧。1、驗證簽約組：負責業(yè)主身份驗證、填寫《業(yè)戶成員登記表》、簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》、《臨時管理規(guī)約》。 2、收費組：負責收取物業(yè)管理費及電梯運行費。 3、收樓組：負責交接房屋鑰匙，現(xiàn)場房屋驗收。4、物料準備：《房屋驗收記錄》 二、交房須知： 1、交接手續(xù)辦理流程 2、辦理交接需業(yè)主提供的資料 （1）業(yè)主需帶商品房購買合同； （2）業(yè)戶家庭成員身份證復印件每人一份，一寸免冠彩照每人三張。 3、辦理交接需繳納的費用 （1）物業(yè)管理費：每月按建筑面積1.5元/平方米（辦理入伙時預繳半年）； （2）電梯運行費每月按建筑面積0.5元/平方米（辦理入伙時預繳半年）。 4、辦理交接時需簽訂的文件和填寫的表格 （1）在《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務合同》上的空白處簽字； （2）填寫業(yè)戶成員登記表、房屋驗收記錄； （3）交接會簽單的記錄。 5、辦理交接手續(xù)注意事項 （1）檢驗是否業(yè)主本人到現(xiàn)場辦理，如果不是必須提供業(yè)主本人的書面委托。 （2）辦理交接時，必須按《交接會簽單》的順序逐項辦理，每個經(jīng)辦人在辦理項目結(jié)束后，必須填寫《交接會簽單》把會簽單和所簽資料一起傳到下一程序，接受人必須檢查上道程序無誤后，再進行辦理。物業(yè)驗房流程，兩書一表交房不可少，細節(jié)要注意：首先在物業(yè)公司查驗、索要“兩書一表”(“住宅質(zhì)量保證書”、“住宅使用說明書”、“竣工驗收備案表”)，證明該小區(qū)確已達到交付條件，具備向業(yè)主交房的條件;2.業(yè)主委托專業(yè)人士或驗房師對房屋質(zhì)量進行綜合查驗;3.業(yè)主就查驗中存在的若干質(zhì)量問題形成書面材料(驗房報告書)，向開發(fā)商、物業(yè)公司提出整改、維修申請書，并由接收人簽字確認;4.開發(fā)商、物業(yè)公司接到業(yè)主申請后應與業(yè)主協(xié)商，拿出改進意見、解決方案或達成書面整改協(xié)議;5.根據(jù)協(xié)議整改內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限再次達成書面協(xié)議;6.房屋整改維修完畢后業(yè)主簽署“入住交接單”，辦理交接手續(xù);7.繳納各項物業(yè)、契稅及維修基金費用;8.業(yè)主開始進行室內(nèi)裝修。關于物業(yè)交房的流程就介紹到這里了，買房子的整個過程不是一件容易的事，其中交房環(huán)節(jié)十分繁瑣，熟練掌握好交房過程中所需要的手續(xù)和技巧等可以給我們帶來很大的方便。在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗房技巧都是一些常識。我們應該多多學習喲。

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