[購房流程]#退房#按揭買的房子可以退房嗎？

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• 156****5762

  一些消費(fèi)者在通過按揭購買商品房之后，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生如此困惑：按揭貸款購房是否可以退房?回答是肯定的，而且有法律依據(jù)。需要提醒消費(fèi)者的是，買房與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購房的合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說，買家雖然不買房了，但因?yàn)槠渑c銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。首先由于購房合同被解除，發(fā)展商從買家處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還買家。然后，買家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款：借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定，與銀行協(xié)商將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。我國擔(dān)保法第52條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，貸款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。以按揭貸款購買房屋時(shí)，一般都會(huì)要求買家為其購房辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險(xiǎn)問題，由于保險(xiǎn)法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨(dú)立法律關(guān)系，所以保險(xiǎn)問題有其自身特點(diǎn)。按照《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第14條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外，保險(xiǎn)合同成立后，投保人可以解除保險(xiǎn)合同?！币簿褪钦f，如果買家簽訂的保險(xiǎn)合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時(shí)，即可解除保險(xiǎn)合同?！吨腥A人民共和國保險(xiǎn)法》第38條規(guī)定：“保險(xiǎn)責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人”。所以，消費(fèi)者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

  查看全文↓ 2013-04-18 16:14:10

相關(guān)問題

• 問 ??簽了購房合同可以退房嗎?按揭買的房子可以退嗎?
  答

  居高不下的房價(jià)讓大部分工薪階層的群眾們望而卻步，于是越來越多的人們轉(zhuǎn)向了按揭買房。那么，問題就來了，按揭買的房子可以退嗎？房子簽了購房合同還能退嗎？按揭買的房子可以退嗎？一些消費(fèi)者在通過按揭購買商品房之后，有時(shí)會(huì)遇到這樣的難題：按揭貸款買的房子可以退嗎？回答案是可以退房的，并且有一定的法律依據(jù)。根據(jù)我國《合同法》第94條規(guī)定：有下列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：a.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。b.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的。c.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。d.當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的。e.法律規(guī)定的其他情形。綜上所述，只要開發(fā)商出現(xiàn)了上述情形，并且符合法律或購房合同中約定的解約條件，買家就可以依法解除購房合同，同時(shí)辦理退房手續(xù)。

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• 問 ??按揭房可以退房嗎？退房有怎樣的流程要求？
  答

  一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：一、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、合同無效。合同無效的原因多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、房屋質(zhì)量不合格影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。六、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟(jì)糾紛 。七、存在合同欺詐等其他問題的。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可起訴認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。八、遲延辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。九、按揭合同不能辦理。因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。十、在建工程轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。退房注意事項(xiàng)：先與開發(fā)商協(xié)商，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)。如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。**、月供利息都可獲賠在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。開發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。退房步驟：第一步：購房人通過特快專遞、掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。再有，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

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• 問 ??簽了購房合同可以退房嗎?退房的流程有哪些?
  答

  根據(jù)購買期房的合同規(guī)定，如果在限定的退換時(shí)間內(nèi)可以退，如果超出規(guī)定的時(shí)間，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，繳納一定比例的違約金。如果想賣掉房子根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，必須在購房滿5年以后，業(yè)主才有權(quán)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)更名交易?？偨Y(jié)：這個(gè)具體還是要分情況來看的。

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• 問 按揭的房子可以退房嗎？
  答

  法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定,購房者可以退房的條件,綜合起來主要包括以下幾項(xiàng):根據(jù)《合同法》的規(guī)定,合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還,具體到購房合同上就是購房者退還房屋,而開發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來看,造成購房合同無效的常見情形有:1、開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可,房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的,該房屋權(quán)屬有爭議,司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。2、開發(fā)商存在欺詐情形雖然時(shí)有購房者以此項(xiàng)理由請求退房,但實(shí)際中法院支持的并不多,主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn),購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。 (二)套型誤差導(dǎo)致退房 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定,按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí),或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房。(三)面積誤差導(dǎo)致退房即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例,按照有關(guān)規(guī)定,誤差比絕對值超出3%時(shí),購房人有權(quán)退房。

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• 問 [購房流程]#退房#退房后按揭貸款怎么辦？
  答

  因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題、房屋面積問題等理由退房的，而房屋上辦理的按揭貸款還未還清的該怎么辦?房屋買賣合同和銀行貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，房屋買賣合同是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的買賣合同，由出賣人和買受人簽訂的，銀行貸款是房屋價(jià)金的一種支付手段;貸款合同是銀行和買房人之間簽訂的，合同標(biāo)的是所借款項(xiàng)，房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物。正因?yàn)檫@兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的，雖然在一定程度上存在一定聯(lián)系(一個(gè)是以房屋為買賣對象，一個(gè)是以房屋為抵押物)，但解除購房合同不代表連貸款合同也同時(shí)解除了，買房人和銀行之間的借貸關(guān)系依然存在，借款還是要清償?shù)摹Ｄ敲捶课葙I賣合同解除后，首先買房人要解除貸款合同，就要將貸款提前還清。以商品房為例，實(shí)踐中是這樣操作的：買房人退房后，開發(fā)商要將購房款返還給買房人，但開發(fā)商為了防止買房人取得所退的購房款后不去歸還貸款，勢必影響開發(fā)商的利益(退回的房屋上有抵押權(quán)存在)，開發(fā)商會(huì)將該退還的全部房款分為兩個(gè)部分：銀行貸款未償還部分由開發(fā)商直接還給銀行，**和已經(jīng)償還的貸款部分退給買房人。

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