哪些情況下開發(fā)商必須無條件退房，購房者不需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的那種？

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  在下列情況之一，開發(fā)商必須無條件退房：　　第一，實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%；　　第二，開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期；　　第三，開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的；　　第四，開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)；　　第五，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的；　　第六，不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的；　　第七，購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的；　　第八，合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時。

  查看全文↓ 2013-04-23 14:33:48

相關(guān)問題

• 問 什么情況下開發(fā)商必須返還購房者的購房定金？
  答

  因不可歸責(zé)于開發(fā)商或購房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌?，開發(fā)商必須返還購房定金。如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開發(fā)商或者購房者的原因?qū)е碌模M(jìn)一步說，如果開發(fā)商和購房者對合同不能簽訂不存在過錯，那么開發(fā)商也是必須要把購房定金全額返還給購房中的。但是，由于這種情況下，開發(fā)商和購房者都沒有主觀過錯，所以開發(fā)商不需要再額外支付等額的價款給購房者。提醒：這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。

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• 問 如何解除購房合同，哪些情況下開發(fā)商會無條件退房？
  答

  法律規(guī)定的哪些情況下可以退房 退房，本身并不是一個法律術(shù)語，法律上與此對應(yīng)的詞應(yīng)當(dāng)是“解除購房合同”。一般地來講，合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對的“無條件退房”是不可能存在的，只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時，才允許當(dāng)事人解除合同。我國有關(guān)合同解除的法律規(guī)定主要見之于《中人民共和國合同法》、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等多處法律、法規(guī)及司法解釋中。根據(jù)這些法律規(guī)定和生活實踐，可以把法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權(quán)，即不管當(dāng)事人之間的合同是否有規(guī)定，法律直接允許合同一方行使解除權(quán)；另一類是約定解除權(quán)，即雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，符合某種條件便可解除合同?？梢姡叩闹饕獏^(qū)別在于前者是基于法律的直接規(guī)定，因而不需要另一方同意，主要體現(xiàn)了法律的強(qiáng)制性要求。而后者是基于雙方事先或事后的約定，必須經(jīng)雙方同意，體現(xiàn)了對當(dāng)事人自由意志的尊重。一、法定解除權(quán)：法律允許一方可以退房的具體情形。 我國《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。這是購房人主張單方退房的主要依據(jù)，但該條不是專門針對商品房銷售合同制定的，而是所有民事合同單方解除權(quán)的總規(guī)定，因而顯得非常籠統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體規(guī)定，法律允許一方退房的常見情形有： 1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權(quán)，開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能實現(xiàn)購買目的，無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理，在房屋拆遷安置的過程中，拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（見《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條第二款） 2、開發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與購房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不能按期還款，債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購房者房、財兩空，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。不過，實踐中，這種情形很少見，因為，如果房屋連主體結(jié)構(gòu)（也包括地基基礎(chǔ)工程）質(zhì)量都不合格，那就是名副其實的危房、豆腐渣工程。 4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。如前所述，如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，但“嚴(yán)重影響正常居住使用”如

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• 問 哪些情況下購房者可以退房？
  答

  房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商不予解決

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• 問 什么情況下開發(fā)商必須全額返還購房定金給購房者？
  答

  購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;(2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;(3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。

• 問 什么情況下逾期辦理房產(chǎn)證開發(fā)商不需要承擔(dān)責(zé)任？
  答

  該解釋第十八條規(guī)定的 “由于出賣人的原因” 指的是什么呢?這就是前面所述的開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦證的義務(wù)，即開發(fā)商沒有在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，或者沒有在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，沒有取得該項目的大產(chǎn)權(quán)。非開發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書，則開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，主要包括以下情況：第一，由于行政機(jī)關(guān)的過錯造成的。行政機(jī)關(guān)在履行行政管理職責(zé)時，由于其行政不作為或者違法作為，導(dǎo)致開發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證書。例如：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十六條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請人)?！钡诙邨l規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人(申請人)的申請進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書?！比绲怯洐C(jī)關(guān)未依法履行登記職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)有登記機(jī)關(guān)承擔(dān)行政責(zé)任，開發(fā)商由此免責(zé)。第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合三個標(biāo)準(zhǔn)，即不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀事實，如自然災(zāi)害，社會異常事件等。第三，由于購房者自己的過錯造成的。如購房者沒有按照約定支付辦理產(chǎn)權(quán)證書的費(fèi)用，沒有提供證明文件等。