請問怎么賣房子？賣房子流程是怎樣的？

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• 132****8377

  了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。
  

  查看全文↓ 2013-08-13 09:10:16

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• 問 如何賣房子？賣房子手續(xù)是怎樣的?
  答

  房子只交了**如何賣？只交了**的房子不可以賣，除非將房產(chǎn)抵押貸款提前還清，因為在你房產(chǎn)證抵押貸款未還清貸款的前提下，房產(chǎn)證是在銀行作抵押的，這時候是不能進行房屋的任何交易的。1、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十九條：抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。2、《擔保法》第四十九條：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。房子只交了**如何賣？賣房子手續(xù)是怎樣的？賣房子手續(xù)是怎樣的？首先需要明確的是，房屋買賣是可以私下進行的，也就是由買賣雙方一起來完成整個賣房子的流程，中間不需要任何機構或個人參與，也就是說，原則上來講，1、賣房子是可以不用中介參與的，不過現(xiàn)實生活中，由于一些朋友對于賣房子的流程不熟悉，對于相關的手續(xù)辦理、需要準備的資料不熟悉，因此才會有中介的參與。其實，不管是否有中介參與，賣房子手續(xù)都需要經(jīng)歷如下幾個步驟：2、在收到這個書面同意書之后，我們便可開始完稅。完稅也就是對賣房子過程中需要交納的稅費進行交納。在這里需要說明的是，買賣雙方需要交納的稅費是不一樣的，這里主要對賣家需要支付的稅費介紹一下：3、印花稅：房款的0．05％（免征）2、交易費：3元／平方米，稅：（1）非北上廣深地區(qū)：①購買不足2年的住房，按5％全額繳納；②購買2年以上（含）的住房，免征稅。3、北上廣深：①購買不足2年的住房，按5％全額繳納增；②購買2年以上（含）的非普通住房，按兩次交易差額的5％繳納；③購買2年以上（含）的普通住房，免征稅。4、個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20％或者房款的1％（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）4、由買賣雙方簽訂購房合同，在合同中，需要對房產(chǎn)的地址進行明確，對房屋的價格進行明確，對房屋買賣的方式，款項的支付進行明確，對房產(chǎn)的交付進行明確，對違約責任進行明確。5、當然，整個交易合同需要涉及的內容是比較多的，我們不僅可以網(wǎng)上查找資料，也可以將合同交由專業(yè)的律師負責草擬或者審核，確保合同的公證和完善。合同簽好之后，交由公證機關進行公證。7、公證好合同，買賣雙方同時到房管交易（房屋所在地的房管交易）進行資料的提交，申請辦理房屋過戶手續(xù)，并對房屋的價格進行申報。之后，工作人員會對我們提交的資料和價格進行審核，若是通過審核，會得到房管交易的書面同意書。8、雙方交納完稅費之后或獲取繳費憑證，之后，雙方憑繳費憑證回到房管交易，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)即可。這樣，整個賣房子的手續(xù)就算是完成了。

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• 問 請問買賣房子過戶流程是怎樣的
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  二手房交易過戶的流程：先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過戶的手續(xù)不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費就可以了。

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• 問 賣房子需要哪些手續(xù)?賣房流程是怎樣的?
  答

  賣房流程第一步：你可以在中介去登記你想要賣的房子，把你想要賣掉的價格告訴中介，房價要根據(jù)該地段、某個時期的行情來估價。其中什么中介費、過戶費、稅費等等費用都與你無關，告訴你的底價，不管中介怎么賣，只要成交房款是你想要的就行，這樣比較的省心。第二步：你可以多到幾家中介處登記，不過你要有思想準備，期間會有很多中介給你打電話問你的價格還有沒有商量，只要你覺得你的定價是合理的，不虧的，就要堅持你的價格!一般咬咬牙堅持一段時間，還是會碰到好買主的。第三步：中意房子的買家會經(jīng)由中介在你們中間協(xié)調達到共識后，會簽一份三方《房屋買賣協(xié)議》，其中會涉及到房款付款的問題，一般來講要分為幾次，具體分幾次付款就看你們是怎么協(xié)商的了，如果遇到一次性付款的買家，那就很簡單，遇到需要貸款的買方，可以讓對方先交一部分的預訂金(建議收取房價總款的30%)，余下的部分可由買方貸款的銀行放款給你。三方協(xié)議無異議簽定后，會拿到公證處進行公證，正式生效,公證費用由買方支付。第四步：如果賣方的房子是貸款買的，而且產(chǎn)權還沒有下來，這時賣方要等待產(chǎn)權下來后，再到你所貸銀行申請?zhí)崆斑€款，一般只要你交了1年以上的月供款，提前還款是沒有違約金的，但是申請后要等3-4個月才能通知你提前還款。把跟銀行的欠款結清了，才能拿到房產(chǎn)證原件，才能到房管局去進行注銷登記，才能進行過戶給買方，買方才能拿著這個辦理他的貸款，等他的貸款下來了，那么你的尾款才下來。第五步：跟銀行結清欠款后，還要等幾天才能拿到銀行的證明，才能拿著房產(chǎn)證到房管局進行注銷登記，同時過戶給買方。這里特別說明下：一定要在確認買方的貸款是否能夠批下來的情況下，再去過戶，要不然戶過了，而貸款又批不下來，很麻煩的!如果買方的貸款批不下來，你們可以協(xié)商解決，賣方也可以撤銷合同退還訂金。這些事情做完后，又才能到買方貸款銀行處簽放款協(xié)議，那些協(xié)議都是格式合同，你是看不懂的，跟買房子時一樣，他叫你簽哪，叫你哪按手印，就照著做就是了，呵呵，買方貸款銀行會讓你辦張卡，這張就是放款卡，等雙方的資料提交，銀行審核無誤后，剩余的款就會自動打到這張卡上。**后特別提醒，在辦這些手續(xù)的時候，不管是不是你的婚前財產(chǎn)，只要你現(xiàn)在是已婚，就要把雙方的身份證、**本、結婚證帶齊，要不缺這缺那差銀行的手續(xù)，放款的速度又不知道會給你拖到哪一天了。

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• 問 怎樣賣房子?賣房子有哪些技巧?
  答

  秘訣：銷售要有筆在手，客戶的心不會走，不止簽約要用筆，留下記憶是好手;銷客要有笑聲來，沒有笑聲沒定金，明辨誰是消極者，銷透他就定金來;選房起碼有兩個，進退自如自把握，客離不到半小時，通知次選已賣完;精力旺盛財氣旺，持心如虎待客來，精神抖擻迎客去，獵心笑面把單開;怕打電話**愚蠢，客戶比你更加怕，電話理由要充分，理由生動機會大;越早客戶越有戲，**忌只選近期打，不作過濾頻聯(lián)系，陸陸續(xù)續(xù)定金下;訂單是個好武器，幫助成交好工具，你不開口錢不來，勇敢出示添業(yè)績;成交永遠在今天，客戶離去難期待，若客必然要離開，定準時間要他來;給客登記毋公開，私人筆記記下來，尊敬隱私客感激，一頁一人當投資;選好朋友做搭檔，互相幫助成交多，自己不在客人來，搭檔出手多穩(wěn)妥;產(chǎn)品知識是命根，知道越多錢越多，細節(jié)講解是關鍵，講得越細客越實;要跟產(chǎn)品談戀愛，一草一木皆賣點，無客常去現(xiàn)場走，有客自然話驚天;平時多讀裝修書，時尚裝修如珍數(shù)，面對空房講擺設，客戶激動把房住;口才不用故意練，人人都是好天才，腦袋空空是病根，滿腹經(jīng)綸才換財;才華不是掌燈學，貴在每日點滴加，如廁無事把書讀，不出三天體會大;學會巧用計算器，按鍵其實在演戲，客戶偷看折扣率，防止泄露大機密;輕易不用折扣率，心算成價報出去，折扣變成錢來講，談判留有大余地;要知客戶取整心，逢千上漲過萬位，每次降價均請示，客戶心里才安慰;遇到僵局別慌亂，把心一橫話不語，一秒一秒挺過去，堅持三分就有戲;技巧貴在施無形，口若懸河不可取，三句并作一句說，句句都是有道理;快慢高低巧把握，關鍵詞匯清晰說，情感真摯換位想，關心越多賣越多;老人小孩是關鍵，僵局征求其意見，一歲小孩也征求，想想技巧多奇妙;堅決不做銷售員，更加不做接待員，置業(yè)顧問是正果，指導客戶懂房產(chǎn);客戶錢少有妙招，告知理財新方法，首期七成月供六，**能入心把房定;客戶退定不猶豫，第一時間同意退，簽字不要即給錢，安心而后再推薦;客戶退定如愛情，再走現(xiàn)場情意長，不知何處其感動，舊情復發(fā)必彷徨;不給客戶判死刑，人人都是準客戶，退訂客人**寶貴，繼續(xù)跟蹤定回頭;惡劣天氣走出去，客戶相見必感激，走得多來賣得多，雙腿帶你發(fā)財去;多人來訪亂糟糟，必要成為核心人，不怕命令傳眾人，買房需要把我聽;一人來訪實難賣，夫妻倆全當日定，下次來訪作要求，家人一同來決定;銷售不是一份工，實際是在做生意，小小禮物是投資，百萬生意誰能及;舊客實為夜明珠，照亮蕭條定勝出，萬千驚喜在舊客，攀龍附鳳售樓部;自古總裁出銷售，今日決定未來途，事業(yè)發(fā)達家幸福，人見人愛擋不住.

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• 問 ??怎樣賣房子?賣房子有什么技巧?
  答

  別用經(jīng)驗估算給房子定價 房屋交易時，買賣雙方的焦點都集中在房價上，房主總覺得價格已到了底線，可買家卻偏偏不領情。因此，在賣房前，為房子做一個準確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多，而房主們卻大多利用經(jīng)驗來估算房價，這樣估算出來的房價帶有很大的模糊成分，很難保證賣房收益的**優(yōu)化。置業(yè)專家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建筑年代、建筑形式、建筑質量、房型結構、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、生活配套設施等9個方面、60多項指標來對房子進行全方位的評測。然后，參照同區(qū)域同類住宅的當期平均售價和當期供求狀況等，為房子測算出一個性價比**優(yōu)化的售價空間。對房主來說，這是一個如意的價格空間；而對于買家來說，這是一個合理的價格空間。以這樣的價格空間為基礎，房子不僅能賣出好價錢，而且還能更容易賣出去。

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