請(qǐng)問(wèn)怎么賣(mài)房子？賣(mài)房子流程是怎樣的？

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• 132****8377

  了解行情→放盤(pán)及贖樓→客戶(hù)看房→售樓談價(jià)→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評(píng)估→辦理按揭→交稅費(fèi)→過(guò)戶(hù)收首期款→出新證收尾款→交房。
  

  查看全文↓ 2013-08-13 09:10:16

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• 問(wèn) 如何賣(mài)房子？賣(mài)房子手續(xù)是怎樣的?
  答

  房子只交了**如何賣(mài)？只交了**的房子不可以賣(mài)，除非將房產(chǎn)抵押貸款提前還清，因?yàn)樵谀惴慨a(chǎn)證抵押貸款未還清貸款的前提下，房產(chǎn)證是在銀行作抵押的，這時(shí)候是不能進(jìn)行房屋的任何交易的。1、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十九條：抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。2、《擔(dān)保法》第四十九條：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房子只交了**如何賣(mài)？賣(mài)房子手續(xù)是怎樣的？賣(mài)房子手續(xù)是怎樣的？首先需要明確的是，房屋買(mǎi)賣(mài)是可以私下進(jìn)行的，也就是由買(mǎi)賣(mài)雙方一起來(lái)完成整個(gè)賣(mài)房子的流程，中間不需要任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人參與，也就是說(shuō)，原則上來(lái)講，1、賣(mài)房子是可以不用中介參與的，不過(guò)現(xiàn)實(shí)生活中，由于一些朋友對(duì)于賣(mài)房子的流程不熟悉，對(duì)于相關(guān)的手續(xù)辦理、需要準(zhǔn)備的資料不熟悉，因此才會(huì)有中介的參與。其實(shí)，不管是否有中介參與，賣(mài)房子手續(xù)都需要經(jīng)歷如下幾個(gè)步驟：2、在收到這個(gè)書(shū)面同意書(shū)之后，我們便可開(kāi)始完稅。完稅也就是對(duì)賣(mài)房子過(guò)程中需要交納的稅費(fèi)進(jìn)行交納。在這里需要說(shuō)明的是，買(mǎi)賣(mài)雙方需要交納的稅費(fèi)是不一樣的，這里主要對(duì)賣(mài)家需要支付的稅費(fèi)介紹一下：3、印花稅：房款的0．05％（免征）2、交易費(fèi)：3元／平方米，稅：（1）非北上廣深地區(qū)：①購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，按5％全額繳納；②購(gòu)買(mǎi)2年以上（含）的住房，免征稅。3、北上廣深：①購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，按5％全額繳納增；②購(gòu)買(mǎi)2年以上（含）的非普通住房，按兩次交易差額的5％繳納；③購(gòu)買(mǎi)2年以上（含）的普通住房，免征稅。4、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20％或者房款的1％（房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除）4、由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同，在合同中，需要對(duì)房產(chǎn)的地址進(jìn)行明確，對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行明確，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的方式，款項(xiàng)的支付進(jìn)行明確，對(duì)房產(chǎn)的交付進(jìn)行明確，對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行明確。5、當(dāng)然，整個(gè)交易合同需要涉及的內(nèi)容是比較多的，我們不僅可以網(wǎng)上查找資料，也可以將合同交由專(zhuān)業(yè)的律師負(fù)責(zé)草擬或者審核，確保合同的公證和完善。合同簽好之后，交由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。7、公證好合同，買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到房管交易（房屋所在地的房管交易）進(jìn)行資料的提交，申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，并對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行申報(bào)。之后，工作人員會(huì)對(duì)我們提交的資料和價(jià)格進(jìn)行審核，若是通過(guò)審核，會(huì)得到房管交易的書(shū)面同意書(shū)。8、雙方交納完稅費(fèi)之后或獲取繳費(fèi)憑證，之后，雙方憑繳費(fèi)憑證回到房管交易，辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。這樣，整個(gè)賣(mài)房子的手續(xù)就算是完成了。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)賣(mài)房子過(guò)戶(hù)流程是怎樣的
  答

  二手房交易過(guò)戶(hù)的流程：先簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買(mǎi)到），在合同里面都寫(xiě)明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買(mǎi)賣(mài)合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過(guò)戶(hù)的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶(hù)口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過(guò)戶(hù)了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話(huà)要去公證處作委托的！一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1個(gè)月，其他無(wú)分別，總的時(shí)間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過(guò)戶(hù)（帶齊資料），過(guò)戶(hù)好后20個(gè)工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費(fèi)就可以了。

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• 問(wèn) 賣(mài)房子需要哪些手續(xù)?賣(mài)房流程是怎樣的?
  答

  賣(mài)房流程第一步：你可以在中介去登記你想要賣(mài)的房子，把你想要賣(mài)掉的價(jià)格告訴中介，房?jī)r(jià)要根據(jù)該地段、某個(gè)時(shí)期的行情來(lái)估價(jià)。其中什么中介費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、稅費(fèi)等等費(fèi)用都與你無(wú)關(guān)，告訴你的底價(jià)，不管中介怎么賣(mài)，只要成交房款是你想要的就行，這樣比較的省心。第二步：你可以多到幾家中介處登記，不過(guò)你要有思想準(zhǔn)備，期間會(huì)有很多中介給你打電話(huà)問(wèn)你的價(jià)格還有沒(méi)有商量，只要你覺(jué)得你的定價(jià)是合理的，不虧的，就要堅(jiān)持你的價(jià)格!一般咬咬牙堅(jiān)持一段時(shí)間，還是會(huì)碰到好買(mǎi)主的。第三步：中意房子的買(mǎi)家會(huì)經(jīng)由中介在你們中間協(xié)調(diào)達(dá)到共識(shí)后，會(huì)簽一份三方《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，其中會(huì)涉及到房款付款的問(wèn)題，一般來(lái)講要分為幾次，具體分幾次付款就看你們是怎么協(xié)商的了，如果遇到一次性付款的買(mǎi)家，那就很簡(jiǎn)單，遇到需要貸款的買(mǎi)方，可以讓對(duì)方先交一部分的預(yù)訂金(建議收取房?jī)r(jià)總款的30%)，余下的部分可由買(mǎi)方貸款的銀行放款給你。三方協(xié)議無(wú)異議簽定后，會(huì)拿到公證處進(jìn)行公證，正式生效,公證費(fèi)用由買(mǎi)方支付。第四步：如果賣(mài)方的房子是貸款買(mǎi)的，而且產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有下來(lái)，這時(shí)賣(mài)方要等待產(chǎn)權(quán)下來(lái)后，再到你所貸銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，一般只要你交了1年以上的月供款，提前還款是沒(méi)有違約金的，但是申請(qǐng)后要等3-4個(gè)月才能通知你提前還款。把跟銀行的欠款結(jié)清了，才能拿到房產(chǎn)證原件，才能到房管局去進(jìn)行注銷(xiāo)登記，才能進(jìn)行過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，買(mǎi)方才能拿著這個(gè)辦理他的貸款，等他的貸款下來(lái)了，那么你的尾款才下來(lái)。第五步：跟銀行結(jié)清欠款后，還要等幾天才能拿到銀行的證明，才能拿著房產(chǎn)證到房管局進(jìn)行注銷(xiāo)登記，同時(shí)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方。這里特別說(shuō)明下：一定要在確認(rèn)買(mǎi)方的貸款是否能夠批下來(lái)的情況下，再去過(guò)戶(hù)，要不然戶(hù)過(guò)了，而貸款又批不下來(lái)，很麻煩的!如果買(mǎi)方的貸款批不下來(lái)，你們可以協(xié)商解決，賣(mài)方也可以撤銷(xiāo)合同退還訂金。這些事情做完后，又才能到買(mǎi)方貸款銀行處簽放款協(xié)議，那些協(xié)議都是格式合同，你是看不懂的，跟買(mǎi)房子時(shí)一樣，他叫你簽?zāi)?，叫你哪按手印，就照著做就是了，呵呵，買(mǎi)方貸款銀行會(huì)讓你辦張卡，這張就是放款卡，等雙方的資料提交，銀行審核無(wú)誤后，剩余的款就會(huì)自動(dòng)打到這張卡上。**后特別提醒，在辦這些手續(xù)的時(shí)候，不管是不是你的婚前財(cái)產(chǎn)，只要你現(xiàn)在是已婚，就要把雙方的身份證、**本、結(jié)婚證帶齊，要不缺這缺那差銀行的手續(xù)，放款的速度又不知道會(huì)給你拖到哪一天了。

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• 問(wèn) 怎樣賣(mài)房子?賣(mài)房子有哪些技巧?
  答

  秘訣：銷(xiāo)售要有筆在手，客戶(hù)的心不會(huì)走，不止簽約要用筆，留下記憶是好手;銷(xiāo)客要有笑聲來(lái)，沒(méi)有笑聲沒(méi)定金，明辨誰(shuí)是消極者，銷(xiāo)透他就定金來(lái);選房起碼有兩個(gè)，進(jìn)退自如自把握，客離不到半小時(shí)，通知次選已賣(mài)完;精力旺盛財(cái)氣旺，持心如虎待客來(lái)，精神抖擻迎客去，獵心笑面把單開(kāi);怕打電話(huà)**愚蠢，客戶(hù)比你更加怕，電話(huà)理由要充分，理由生動(dòng)機(jī)會(huì)大;越早客戶(hù)越有戲，**忌只選近期打，不作過(guò)濾頻聯(lián)系，陸陸續(xù)續(xù)定金下;訂單是個(gè)好武器，幫助成交好工具，你不開(kāi)口錢(qián)不來(lái)，勇敢出示添業(yè)績(jī);成交永遠(yuǎn)在今天，客戶(hù)離去難期待，若客必然要離開(kāi)，定準(zhǔn)時(shí)間要他來(lái);給客登記毋公開(kāi)，私人筆記記下來(lái)，尊敬隱私客感激，一頁(yè)一人當(dāng)投資;選好朋友做搭檔，互相幫助成交多，自己不在客人來(lái)，搭檔出手多穩(wěn)妥;產(chǎn)品知識(shí)是命根，知道越多錢(qián)越多，細(xì)節(jié)講解是關(guān)鍵，講得越細(xì)客越實(shí);要跟產(chǎn)品談戀愛(ài)，一草一木皆賣(mài)點(diǎn)，無(wú)客常去現(xiàn)場(chǎng)走，有客自然話(huà)驚天;平時(shí)多讀裝修書(shū)，時(shí)尚裝修如珍數(shù)，面對(duì)空房講擺設(shè)，客戶(hù)激動(dòng)把房住;口才不用故意練，人人都是好天才，腦袋空空是病根，滿(mǎn)腹經(jīng)綸才換財(cái);才華不是掌燈學(xué)，貴在每日點(diǎn)滴加，如廁無(wú)事把書(shū)讀，不出三天體會(huì)大;學(xué)會(huì)巧用計(jì)算器，按鍵其實(shí)在演戲，客戶(hù)偷看折扣率，防止泄露大機(jī)密;輕易不用折扣率，心算成價(jià)報(bào)出去，折扣變成錢(qián)來(lái)講，談判留有大余地;要知客戶(hù)取整心，逢千上漲過(guò)萬(wàn)位，每次降價(jià)均請(qǐng)示，客戶(hù)心里才安慰;遇到僵局別慌亂，把心一橫話(huà)不語(yǔ)，一秒一秒挺過(guò)去，堅(jiān)持三分就有戲;技巧貴在施無(wú)形，口若懸河不可取，三句并作一句說(shuō)，句句都是有道理;快慢高低巧把握，關(guān)鍵詞匯清晰說(shuō)，情感真摯換位想，關(guān)心越多賣(mài)越多;老人小孩是關(guān)鍵，僵局征求其意見(jiàn)，一歲小孩也征求，想想技巧多奇妙;堅(jiān)決不做銷(xiāo)售員，更加不做接待員，置業(yè)顧問(wèn)是正果，指導(dǎo)客戶(hù)懂房產(chǎn);客戶(hù)錢(qián)少有妙招，告知理財(cái)新方法，首期七成月供六，**能入心把房定;客戶(hù)退定不猶豫，第一時(shí)間同意退，簽字不要即給錢(qián)，安心而后再推薦;客戶(hù)退定如愛(ài)情，再走現(xiàn)場(chǎng)情意長(zhǎng)，不知何處其感動(dòng)，舊情復(fù)發(fā)必彷徨;不給客戶(hù)判死刑，人人都是準(zhǔn)客戶(hù)，退訂客人**寶貴，繼續(xù)跟蹤定回頭;惡劣天氣走出去，客戶(hù)相見(jiàn)必感激，走得多來(lái)賣(mài)得多，雙腿帶你發(fā)財(cái)去;多人來(lái)訪(fǎng)亂糟糟，必要成為核心人，不怕命令傳眾人，買(mǎi)房需要把我聽(tīng);一人來(lái)訪(fǎng)實(shí)難賣(mài)，夫妻倆全當(dāng)日定，下次來(lái)訪(fǎng)作要求，家人一同來(lái)決定;銷(xiāo)售不是一份工，實(shí)際是在做生意，小小禮物是投資，百萬(wàn)生意誰(shuí)能及;舊客實(shí)為夜明珠，照亮蕭條定勝出，萬(wàn)千驚喜在舊客，攀龍附鳳售樓部;自古總裁出銷(xiāo)售，今日決定未來(lái)途，事業(yè)發(fā)達(dá)家幸福，人見(jiàn)人愛(ài)擋不住.

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• 問(wèn) ??怎樣賣(mài)房子?賣(mài)房子有什么技巧?
  答

  別用經(jīng)驗(yàn)估算給房子定價(jià) 房屋交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方的焦點(diǎn)都集中在房?jī)r(jià)上，房主總覺(jué)得價(jià)格已到了底線(xiàn)，可買(mǎi)家卻偏偏不領(lǐng)情。因此，在賣(mài)房前，為房子做一個(gè)準(zhǔn)確的價(jià)格評(píng)估是非常必要的。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，而房主們卻大多利用經(jīng)驗(yàn)來(lái)估算房?jī)r(jià)，這樣估算出來(lái)的房?jī)r(jià)帶有很大的模糊成分，很難保證賣(mài)房收益的**優(yōu)化。置業(yè)專(zhuān)家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建筑年代、建筑形式、建筑質(zhì)量、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、生活配套設(shè)施等9個(gè)方面、60多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)對(duì)房子進(jìn)行全方位的評(píng)測(cè)。然后，參照同區(qū)域同類(lèi)住宅的當(dāng)期平均售價(jià)和當(dāng)期供求狀況等，為房子測(cè)算出一個(gè)性?xún)r(jià)比**優(yōu)化的售價(jià)空間。對(duì)房主來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)如意的價(jià)格空間；而對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)合理的價(jià)格空間。以這樣的價(jià)格空間為基礎(chǔ)，房子不僅能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，而且還能更容易賣(mài)出去。

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