拆遷補償對象是什么人？

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• 131****5690

  ?一、拆遷補償?shù)膶ο笫鞘裁慈耍?
  新《條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。因為使用人即承租人相對房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權。承租人取得的只是房屋的占有、使用權，而房屋的收益、處分權利仍屬于房屋所有權人。因此，新《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人。但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。
  原《條例》關于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協(xié)議；一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權結構已從公房為主體轉變?yōu)閭€人擁有住房為主體。而房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，在拆遷過程中是從屬的法律關系，它的調(diào)整應當依據(jù)相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調(diào)整，而不應當由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償”的背景。
  二、拆遷補償有幾種方式？
  新《條例》規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償?shù)?，盡可能實行貨幣補償。
  三、貨幣補償?shù)臉藴试鯓佣ǎ?
  新《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。
  原《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一標的物，因居住人口不一，而補償標準不一，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度。而新《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既符合法理要求，也便于操作。
  四、產(chǎn)權調(diào)換是怎么回事？
  新《條例》中的“產(chǎn)權調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權。產(chǎn)權調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
  五、產(chǎn)權調(diào)換如何結算差價？
  新《條例》明確按等價交換的原則進行結算，實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換房屋。
  六、被拆遷人可否選擇補償方式？
  新《條例》規(guī)定，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。這樣規(guī)定，主要是基于以下幾個方面的考慮：一是附屬物不具備獨立使用性質，產(chǎn)權調(diào)換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。二是解除不了租賃關系，意味著租賃雙方不能就補償金額的分配比例達成一致意見，拆遷人沒有義務也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認可的比例。在這種情況下，如果實行貨幣補償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關系，選擇貨幣補償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因為拆遷而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關系強制解除的原則

  查看全文↓ 2014-02-11 09:39:34
• 132****4870

  ?幫你查了一下哦，你可以看下這個網(wǎng)址

  查看全文↓ 2014-02-10 19:04:50
• 131****3416

  5．拆遷人的特權
  在民事合同中，一方對另一方的給付，只有按合同接受或拒絕接受的權利，而不具備經(jīng)常性的監(jiān)督、指揮權，而在拆遷合同中，拆遷人不僅對結果進行受領，而且對整個拆遷過程進行監(jiān)督、指揮。拆遷人因相對人不履行、不完全履行以及毀約行為，有制裁權。拖延日期拒不拆遷，有強制執(zhí)行權，并不停止拆遷行為的執(zhí)行。對提前拆遷的被拆遷人（戶）有獎勵權。有單方面變更合同權，因國家公共利益需要或政策的變化，可以變更合同，甚至可解除合同，如拆遷范圍縮小不再拆遷，可以解除已簽訂的合同。需要說明，拆遷人的特權是權利也是職責，不能放棄權利，行政合同的內(nèi)容必須嚴格符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，雙方都無自由處分權。
  6．被拆遷人的補償權
  傳統(tǒng)理論認為，被拆遷人的補償是民法上的損害賠償關系，筆者不這樣認為。拆遷安置補償是行政補償。拆遷人在拆遷過程中，由于執(zhí)法（適用法律的）行為，給被拆遷人造成或將要造成經(jīng)濟上的損失而給予一定的經(jīng)濟補償，這是一種行政補償。拆遷人主觀上無過錯，也不存在違法行為，并可以先行補償。拆遷人為了公共利益的需要，實施拆遷，拆遷人的行為是執(zhí)行職務的行為，無過錯也要承擔補償責任，一般以現(xiàn)實直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設，為了更多的綠地環(huán)境，為了公共服務設施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。拆遷補償類似于國家征用土地補償。國家依法征用土地時，為了不使被征用人的生產(chǎn)和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補償。我國土地管理法第46條、47條等條款規(guī)定了國家征用補償，日本《土地征用法》對因公征收而簽訂的合同作出了詳細規(guī)定。根據(jù)該法的規(guī)定，凡因國防、公益、公立**、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內(nèi)閣認定該土地為公共利益所必需，再由內(nèi)務大臣向內(nèi)閣會議提出認定案，經(jīng)二次認定后，簽訂征收合同，合同包括土地所在地、地號、地目、面積，土地所有人及關系人的姓名、住址，依據(jù)合同 取得的種類與內(nèi)容，取得權利的時間與附屬物之交付或遷移期限，補償事項等。我國不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆遷補償實質上國家補償。被拆遷人針對特權行為只能尋求經(jīng)濟利益平衡，尋求合理適當?shù)难a償。不論合同有無規(guī)定。實際存在的**損、不可預見的過渡意外情況，皆可要求合理補償?？v使雙方達不成協(xié)議，沒有形成行政合同關系。但針對拆遷人的特權，被拆遷人的經(jīng)濟利益平衡原則在強制拆遷后仍然存在。.
  綜上，拆遷補償安置是行政補償。拆遷關系實質上是行政法律關系 。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機關及法規(guī)授權的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發(fā)生，因城市建設的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意，但為了體現(xiàn)行政管理的多樣性與靈活性，調(diào)動相對人的積極性，拆遷補償可采取合同的形式進行。 合同的目的是為了公共建設、公共利益。合同的成立必須雙方意思表示一致。但合同中行政主體（拆遷人）一方享有特權，被拆遷人的意志不能充分體現(xiàn)，平等原則不能嚴格執(zhí)行，被拆遷人針對特權行為只能尋求經(jīng)濟利益平衡，尋求合理適當?shù)难a償

  查看全文↓ 2014-02-10 09:44:57
• 152****2113

  小產(chǎn)權目前不讓交易,法律不保護的,也說是說是不合法的。拆遷安置房是合法的,但會有一些限制,但交易是沒問題的!1、注意產(chǎn)權的真實性2、注意房屋的質量3、注意房屋再次交易的限制4、維修基金是否繳納

  查看全文↓ 2014-02-09 09:14:54
• 148****9389

  就是這套房子的產(chǎn)權人

  查看全文↓ 2014-02-08 16:23:14
• 156****4934

  拆遷補償對象: 新《城市房屋拆遷管理條例》明確被拆遷人為房屋的所有人,拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償,兼顧對使用人的安置。
  因為使用人即承租人相對房屋出租人而言,是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權。承租人取得的只是房屋的占有、使用權,而房屋的收益、處分權利仍屬于房屋所有權人。因此,新《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人。但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便,因此,要兼顧對使用人的安置。 一般來說買賣房屋是需要過戶才能確定房屋的歸屬權的,房屋登記在誰的名下那房屋就是誰的,那么房產(chǎn)證上登記的人就是拆除補償對象,不過還得具體看房屋買賣而沒有過戶的情況。

  查看全文↓ 2014-02-08 15:45:20

相關問題

• 問 請問房屋拆遷安置對象是指哪些人？
  答

  拆遷安置的對象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實際使用人。使用人有權要求拆遷人給予安置，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務。 　　拆遷安置一般通過拆遷人與被拆遷人以協(xié)議的方式進行，就安置的方式、地點、標準等達成協(xié)議，規(guī)定于拆遷協(xié)議中。 　　但是如果雙方不能就安置事宜達成協(xié)議，任何一方均可申請房屋拆遷主管部門裁決;一旦主管部門作出裁決，就成為一種具體的行政行為。安置可以一次性解決安置住房，也可以由拆遷人通過周轉房(或者支付臨時安置補助費，由被拆遷人自行解決)，先行臨時過渡，緩解解決安置用房。如果安置用房不能一次性解決的，應當在協(xié)議中明確過渡期限，這樣拆遷安置就可以分為兩種，一種是一次性安置，另一種是過渡性安置。新《城市房屋拆遷管理條例》對安置對象沒有舊《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的具體，只要是被拆除房屋的使有權人都應當在拆遷補償安置協(xié)議中得以確認和安置安排。

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• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對象？房屋拆遷補償對象有什么？
  答

  拆遷安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

  全部5個回答>
• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對象？房屋拆遷補償對象有哪些？
  答

  【拆遷的補償對象】新《城市房屋拆遷管理條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。因為使用人即承租人相對房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權。承租人取得的只是房屋的占有、使用權，而房屋的收益、處分權利仍屬于房屋所有權人。因此，新《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人。但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。原《條例》關于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協(xié)議;一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權結構已從公房為主體轉變?yōu)閭€人擁有住房為主體。而房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，在拆遷過程中是從屬的法律關系，它的調(diào)整應當依據(jù)相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調(diào)整，而不應當由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償”的背景。

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• 問 地基處理的對象是什么?。?/a>
  答

  地基處理的對象是軟弱地基和特殊土地基。

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• 問 ??**近都在談論房產(chǎn)稅，請問房產(chǎn)稅征收對象是什么？
  答

  房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、居住或儲藏物資的場所。而獨立于房屋之外的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。2. 產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。3. 產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4. 產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5. 無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。6. 產(chǎn)權屬于集體所有制的，由實際使用人納稅。

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