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1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;2、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;3、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項(xiàng)，經(jīng)催告后三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。5、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的;6、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并呆滯商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。
全部5個(gè)回答>解除商品房買賣合同
152****6440 | 2014-02-18 12:47:18
已有6個(gè)回答
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133****6488
你應(yīng)該拿判決書直接去銀行，照道理是不會(huì)算你貸款的！因?yàn)殄X是開發(fā)商收的！
查看全文↓ 2014-02-20 19:21:14 -
135****2814
解除合同由自己辦理?？梢云鹪V賠償你違約金,訴訟費(fèi)按違約金算。
查看全文↓ 2014-02-20 14:31:53 -
154****5014
商品房買賣合同注意事項(xiàng)違約責(zé)任與解除合同的約定
查看全文↓ 2014-02-20 10:41:09
1、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算(小心開發(fā)商寫成：按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)
2、對于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補(bǔ)充條款里面。
3、雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。提示：對于違約的條款，一定要說明具體的違約事件及違約金額等相關(guān)違約條件，不要傾向于開發(fā)商給予您補(bǔ)償多少，而要您解決此問題的實(shí)際問題。 -
138****6637
《商品房買賣合同》中第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
查看全文↓ 2014-02-20 09:55:05
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外出賣人如未按本合同規(guī)定的期限
種方式處理： 將該商品房交付買受人使用，按下列第______
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過 _______日，自本合同第八條
規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受
人支付已交付房價(jià)款萬分之_______ 的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過______ 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起________ 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_______%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履
行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的**后交付期限的第二
天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之
_______（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率)的違約金。
2.
不知道你的合同是怎樣簽寫的，以上這些條款和你的合同對照一下，一般會(huì)簽“逾期_____日可退房”，如果當(dāng)時(shí)簽的可退房，那你放心只要起訴，一定會(huì)贏，贏了訴訟費(fèi)對方拿，如果你選擇合解費(fèi)用雙方各一半，記住只有開發(fā)商在贏不了的情況下才會(huì)選擇合解。
如果沒寫明退房，就你房子的這么多問題，可以起訴要求賠償。
未辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)是你沒去辦，還是開發(fā)商辦不了，如果辦不了，同樣應(yīng)給予賠償。 -
133****0022
(1)通知開發(fā)商解除勞動(dòng)合同,并要求開發(fā)商退款;(2)如果開發(fā)商拒絕,你可以向法院起訴。
查看全文↓ 2014-02-19 18:00:29 -
135****9564
如下是商品房買賣合同的樣本，你是如何與開始上簽訂的合同？
查看全文↓ 2014-02-18 13:11:24
1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過___________日，自本合同第八條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付
之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之__________的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解
除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違
約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的**后交付期限的第二天
起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之______（該比率應(yīng)不小于第（
1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
2. ____________________________________________________________________________。
相關(guān)問題
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答
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答
合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。故，要想解除房屋買賣合同，則應(yīng)按此兩種方式進(jìn)行。合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦?。合同解?*重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務(wù)終止”。 **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
全部3個(gè)回答> -
答
根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），在簽訂商品房買賣合同之后，購買人和開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下： 通常情況下，購房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。 1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)： 指在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房價(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第二十四條） 2、商品房面積誤差過大： 指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房者有權(quán)選擇退房。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價(jià)款退還給購房者，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。（《商品房銷售管理辦法》第二十條） 3、商品房套型誤差：指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第十九條） 4、貸款申請未獲批準(zhǔn)：指商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款， 因一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致合同不能履行，另一方可請求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致買賣合同不能履行，當(dāng)事人可以請求解除合同，賣方應(yīng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買方。（“解釋”23條） 5、開發(fā)商遲延交樓：指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經(jīng)催告三個(gè)月仍未履行，一方可解除合同，但約定優(yōu)先。沒有約定，經(jīng)催告，解除權(quán)行使合理期限：三個(gè)月。解除權(quán)消滅期限：沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，包括法定解除和約定解除。（“解釋”第十五條） 構(gòu)成根本違約的遲延履行：1．約定不接受遲延履行。2．履行期限構(gòu)成合同的必要因素，超過期限履行將嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。3．繼續(xù)履行不能得到合同利益。 6、商品房質(zhì)量問題：指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。（“解釋”第十二條） 7、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。質(zhì)量缺陷無法修理、替換、降價(jià)的方法予以補(bǔ)救，或補(bǔ)救成本過高。（“解釋”第十三條） 8、欺詐性質(zhì)： （1）出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，或隱瞞為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（一房二賣）、或故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第九條） （2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用（一房二賣），導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者也有權(quán)解除合同。買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第十條） 9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失的。（“解釋”第十九條） 10、其他情況：主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。 11、開發(fā)商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開發(fā)商可以解除合同。有約定的從約定。 提示： 解除權(quán)行使期間：《解釋》第十五條規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@是對商品房買賣合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。 解除權(quán)行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質(zhì)屬于除斥期間，即法律規(guī)定解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿之時(shí)而消滅的期間。與訴訟時(shí)效不同不，除斥期間的效果是權(quán)利不能行使，訴訟時(shí)效的效果是失去勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效可以中斷，除斥期間僅為權(quán)利的法定存續(xù)期間，不能中斷。
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答
解除商品房買賣合同糾紛 北京市朝陽區(qū)人民法院 民事調(diào)解書 （2009）朝民初字第19754號(hào) 原告馬*，女，住北京市****** 委托代理人：楊麗 北京市振邦律師事務(wù)所律師 被告北京博成房地產(chǎn)有限公司，住所北京市朝陽區(qū)****** 第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行，營業(yè)地：北京市朝陽區(qū)****** 案由：商品房買賣合同糾紛 原告馬*與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于2007年簽訂了一份《北京市商品房預(yù)售合同》，2008年11月26日，原告因支付房款與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂了一份《個(gè)人住房抵押合同》。本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，各方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議： 一、解除原告與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00七年六月二日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》。 二、解除原告與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂的《個(gè)人住房抵押貸款合同》。 三、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年七月二十四日前給付第三人貸款本金86萬元。 四、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年八月十四日前退還原告七十八萬購房款。 五、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年九月十六日前退還原告購房款100萬元。
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答
預(yù)查封措施在實(shí)務(wù)中的沖突《協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三款規(guī)定：人民法院可以預(yù)查封被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋；十六條規(guī)定：房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記；因此18條得出結(jié)論，預(yù)查封的效力等同于正式查封。司法實(shí)踐中，各地不斷出現(xiàn)法院依債權(quán)人之申請，對預(yù)告登記在商品房買受人名下的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封，而期間又遇到房地產(chǎn)開發(fā)商主張商品房買賣合同已解除進(jìn)而要求法院解除預(yù)查封措施的案例。對此，有法院認(rèn)為，買賣雙方解除合同的行為，不論是采取協(xié)議解除、仲裁裁決還是法院調(diào)解、民事訴訟等方式，均不能對抗在先的預(yù)查封。 但同時(shí)，針對上述的裁決理由，就有專家指出，預(yù)查封的執(zhí)行雖借助于國家權(quán)力，但其執(zhí)行的動(dòng)因和目的都是為了實(shí)現(xiàn)民事當(dāng)事人的私人利益，那么當(dāng)國家公權(quán)力行為僅為實(shí)現(xiàn)私人利益時(shí)，公權(quán)力（預(yù)查封措施）不具有（物權(quán)）對抗效力。另一方面，也有法院認(rèn)為，“由于預(yù)售商品房尚未轉(zhuǎn)移登記至被執(zhí)行人名下，在完成正式的權(quán)屬登記之前，預(yù)查封所保全的系被執(zhí)行人對訴爭房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益，即對開發(fā)商的債權(quán)。由于預(yù)查封保全的權(quán)益主要是債權(quán)，因此預(yù)查封不影響房地產(chǎn)開發(fā)商與被執(zhí)行人所約定的合同解除權(quán)的行使”[1]。特別需要指出的是，筆者發(fā)現(xiàn)，江蘇省高級人民法院在對待此問題上，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的改變：2014年之前，江蘇高院認(rèn)為預(yù)查封具有排他性的法律效力，任何第三人不得進(jìn)行有礙預(yù)查封的行為；而2014年12月18日《人民法院報(bào)》刊登了由江蘇省無錫市中級人民法院供稿的文章，其指出，預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使合同約定解除權(quán)，同月23日刊登在江蘇省唯一全國公開發(fā)行的法制主流報(bào)紙《江蘇法制報(bào)》中亦有文章指出，預(yù)查封期間房地產(chǎn)開發(fā)商可以行使合同解除權(quán)。
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