什么是個人住房抵押貸款？

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• 131****5157

  公積金是你自己用來購房、裝修等貸款的，如果別人買房或裝修，就不可以用你的。

  查看全文↓ 2014-02-25 12:01:17
• 131****7725

  個人住房抵押貸款擔(dān)保制度
  
  房屋抵押貸款**根本的目的是為購房人提供一筆抵押貸款，以使購房人有足夠的資金購置所需要的房屋。所謂期房的抵押貸款，是指購房人在首期付款后，由貸款銀行代為支付剩余房價款，由購房人將預(yù)購商品房在辦理法律規(guī)定的手續(xù)后抵押給貸款銀行作為償還貸款擔(dān)保的行為。期房抵押不同于一般的現(xiàn)房抵押，現(xiàn)房抵押貸款是指在抵押貸款時，房屋已經(jīng)存在；期房也稱“樓花”，在進行抵押貸款時，房屋尚未竣工、交付。在期房抵押貸款中，由于所購置的房屋在抵押貸款時尚未存在，再加上貸款的期限較長，貸款銀行的風(fēng)險比較大，如何預(yù)見風(fēng)險并制定相應(yīng)的預(yù)防措施就成為商業(yè)銀行保護自身利益的一個重要的問題。
  一、期房抵押貸款合同中的擔(dān)保法律關(guān)系辨析
  相比一般的房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押借款，個人住房期房抵押貸款的法律關(guān)系是因借款人、貸款銀行和開發(fā)商三方當(dāng)事人簽訂《住房抵押貸款合同》而發(fā)生的眾多債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是購房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委托合同關(guān)系的混合體。具體反映在：購房人與開發(fā)商間形成商品房預(yù)購人與預(yù)售人的商品房預(yù)售合同關(guān)系；購房人與貸款銀行間一方面是借款人與貸款人的借款合同關(guān)系，另一方面是抵押人與抵押權(quán)人的抵押合同關(guān)系。同時，為了避免資金劃轉(zhuǎn)中的麻煩，購房人委托貸款銀行以購房人的名義將貸款轉(zhuǎn)存入開發(fā)商的帳戶，又形成貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權(quán)人的保證合同關(guān)系。因此，法律關(guān)系的復(fù)雜性導(dǎo)致住房抵押貸款合同的主體呈現(xiàn)多元化、重疊化的特點。
  （一）抵押擔(dān)保的法律關(guān)系
  有人認(rèn)為工程竣工、交付前，購房人所享有的權(quán)利是請求開發(fā)商按時、按質(zhì)的交付其所預(yù)售的房屋 （既期房），是購房人所享有的對未來建成的房屋的期待權(quán)，即“所有權(quán)之期待權(quán)”，〔1〕因而將其納入物權(quán)范疇。從我國的現(xiàn)行法律制度看，以期房為標(biāo)的物而成立的擔(dān)保關(guān)系應(yīng)屬抵押抵押擔(dān)保的法律關(guān)系。我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押的商品房開發(fā)必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，并取得商品房預(yù)售許可證”?！?*高法院關(guān)于適用 <擔(dān)保法 >若干問題的解釋》47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)的房屋或其他建筑物為抵押物，當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可認(rèn)定為抵押有效”。從上述法律規(guī)定來看都使用了“抵押”一詞。因此在期房抵押貸款過程中，會形成以購房人為抵押人，以銀行為抵押權(quán)人擔(dān)保法律關(guān)系。在購房人在規(guī)定期限內(nèi)不能歸還貸款超過一定限度，銀行有權(quán)將抵押房屋拍賣、變賣，以所得價款償還銀行貸款，銀行并有權(quán)解除合同。
  （二）保證擔(dān)保的法律關(guān)系
  實踐中的個人住房期房抵押用我國現(xiàn)行《擔(dān)保法》及有關(guān)抵押制度的規(guī)定是無法解釋的，因為它已突破了我國傳統(tǒng)的抵押權(quán)制度。〔2〕通過借款合同中，銀行作為擔(dān)保權(quán)人而不是單純的抵押權(quán)人，是因為合同中同時還存在在著人保，即開發(fā)商提供的保證。在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險，通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，對不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。在建筑物的保質(zhì)期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個階段，開發(fā)商僅對貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費用及違約金等超出抵押物價值的部分，負(fù)保證責(zé)任，和物的擔(dān)保相比處于附從地位。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時，開發(fā)商要對其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任。在這兩種情況下，開發(fā)商和購房人承擔(dān)連帶責(zé)任，其保證期間是《住房抵押貸款合同》規(guī)定的還款時間屆滿后加兩年。
  二、購房合同無效、被撤銷或解除引發(fā)的銀行風(fēng)險
  在銀行經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)過程中，業(yè)務(wù)人員通常對項目風(fēng)險、信用風(fēng)險、道德風(fēng)險、欺詐風(fēng)險等特別警惕和關(guān)注，銀行也正在通過法人治理和完善制度建設(shè)等方面措施來加強預(yù)防。但是對于因購房合同無效、被撤銷或解除可能引發(fā)的風(fēng)險，銀行才剛剛預(yù)見到，特別是在2003年6月1日《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）實施后，銀行在期房按揭貸款領(lǐng)域隱藏的風(fēng)險逐漸顯露。
  在期房抵押貸款眾多的法律關(guān)系中，抵押合同、保證合同均屬擔(dān)保合同，是主合同借款合同的從合同，然借款合同雖是基于購房合同而生，卻不附屬于購房合同，兩個合同的主體分別承擔(dān)各自的合同義務(wù)，相互間并不存在連帶責(zé)任關(guān)系。一般認(rèn)為，當(dāng)購房合同因故解除時，并不必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同、保證合同的解除。如果是這樣的話，銀行的風(fēng)險還不至于出現(xiàn)?！逗贤ā?03條規(guī)定借款人改變借款用途，貸款人有權(quán)解除借款合同，基于這一規(guī)定，我們可以簡單地理解為購房合同的解除只是賦予了貸款銀行的單方解除權(quán)。事實不然，在《解釋》中，第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！笨梢?，在貸款目的無法實現(xiàn)的情況下，雙方當(dāng)事人都享有借款合同的解除權(quán)。
  在期房抵押貸款中，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，隨之而來的是抵押借款合同的解除，在依據(jù)《解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！苯酉聛磴y行要將借款人已償還的借款本金和利息返還借款人。此時如果期房未能辦理產(chǎn)權(quán)，或者開發(fā)商破產(chǎn)、失蹤，作為擔(dān)保權(quán)人的貸款銀行將無法獲得作為出賣人開發(fā)商返還其當(dāng)初收受的購房貸款的本金及利息，購房人也無法收回其**款，結(jié)果很可能就是銀行和購房人得到是一處沒有產(chǎn)權(quán)或者質(zhì)量低劣的房屋。
  三、預(yù)防上述銀行風(fēng)險的法律建議
  （一）嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款的審核程序
  嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保法》，選擇有資格的登記機構(gòu)，對資產(chǎn)進行合法登記。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，它對充分發(fā)揮抵押的擔(dān)保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義?！?〕期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時，抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》，抵押人對預(yù)購的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán)，因而，貸款銀行和抵押人可持依生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會抵押備案手續(xù)，登記機關(guān)還不能頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。此時，在辦理抵押登記手續(xù)時，要求開發(fā)商提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建役工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》，對此貸款銀行應(yīng)當(dāng)一并進行嚴(yán)格細(xì)致審查，防止虛假和缺項。同時，信貸人員要積極參與抵押登記業(yè)務(wù)，主動向辦證及登記機關(guān)咨詢，了解開發(fā)商是否依法登記，期房抵押要符合規(guī)定，防止出現(xiàn)重復(fù)辦證、重復(fù)抵押登記。由法律顧問對抵押登記操作的合法性、有效性，進行嚴(yán)格審查，防止出現(xiàn)購房合同無效、被撤銷或者解除的情況發(fā)生。
  （二）強化保險保護機制
  貸款銀行在與購房人簽訂《住房抵押貸款合同》之前都要求房屋購買人為抵押的房屋辦理保險。通常意義上的保險，是以房屋作為抵押物來擔(dān)保債務(wù)的履行，在抵押物滅失、毀損的情況下，通過對抵押物辦理保險，來化解因意外災(zāi)害造成抵押物滅失、毀損的風(fēng)險，能更完備地保護抵押權(quán)人的利益。此時，當(dāng)保險事故發(fā)生時，將由貸款銀行行使“有限代位權(quán)”，即將該保險金提存或者要求購房人以該保險金提前清償貸款。
  但是針對購房合同無效、被撤銷或解除引發(fā)的銀行風(fēng)險，銀行還要尋找對應(yīng)的保險品種。對于期房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，需要保險公司在這方面的業(yè)務(wù)支持。在金融混業(yè)經(jīng)營的國家，銀行可以自己經(jīng)營保險業(yè)務(wù)，這樣的保險品種經(jīng)過國家主管部門批準(zhǔn)可以經(jīng)營。在我國，保險公司分業(yè)經(jīng)營，對該項業(yè)務(wù)較混業(yè)經(jīng)營的保險公司反應(yīng)遲緩。但是我們相信，保險公司會看到該項業(yè)務(wù)蘊含的利潤空間和它對期房貸款業(yè)務(wù)的促進作用，而不至于使剛剛誕生不久的期房貸款業(yè)務(wù)陷于夭折。

  查看全文↓ 2014-02-25 09:45:46
• 145****0576

  抵押貸款必須要房產(chǎn)證才能辦理，按揭貸款可以憑合同貸款。任何一家銀行都可以辦理抵押貸款，需要房產(chǎn)證原件、身份證、戶口本、結(jié)婚證/未婚證明、貸款用途資料等，去銀行申請就可以了。

  查看全文↓ 2014-02-25 09:05:07
• 157****1919

  就是使用自己的公積金賬號里的錢來貸款

  查看全文↓ 2014-02-24 09:53:50
• 152****6360

  是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

  查看全文↓ 2014-02-23 22:48:04
• 148****5772

  您好，有購房合同如果能提供機打發(fā)票在長春市可以做抵押貸款的，您那邊您可以去銀行咨詢一下。

  查看全文↓ 2014-02-23 11:19:00
• 142****2000

  身份證,戶口本,稅單,社保,收入證明

  查看全文↓ 2014-02-23 09:15:42
• 152****0730

  如果需要申請貸款我推薦到（易融網(wǎng)）申請 （%7E全國放貸%7E%7E%7E放貸前無任何手續(xù)費）（易融網(wǎng)）申請地址：http://www.eerong.com/wudiya.html

  查看全文↓ 2014-02-22 22:05:11
• 144****1263

  房屋抵押貸款條件：房屋抵押貸款要求房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積要大于50平米；房屋要有較強的變現(xiàn)能力。
  房產(chǎn)抵押貸款價值額度：房屋抵押貸款額度是房屋評估值的70%。
  房產(chǎn)抵押貸款貸款年限：新房貸款的貸款期限**長不超過30年，二手房不超過20年。
  房產(chǎn)抵押貸款利率和優(yōu)惠：貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
  一般為“房齡 借款人年齡”男性不超過65歲，女性不超過60歲
  
  因為每個人的情況不太一樣所以我建議您**好通過專業(yè)貸款服務(wù)平臺提交一個免費的資質(zhì)評估申請，可以幫您評估具體可以貸款多少，怎么貸款，具體利息多少，向什么機構(gòu)貸款，如果條件合適可以幫您推薦給貸款機構(gòu)。
  
  回答來源于：貸小明
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  查看全文↓ 2014-02-22 16:05:04
• 131****5971

  您好,需要身份證,戶口本,結(jié)婚證或未婚證明,流水,收入證明,希望能幫到您!

  查看全文↓ 2014-02-22 15:50:27

相關(guān)問題

• 問 什么是個人住房抵押貸款？
  答

  是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

• 問 個人住房抵押貸款
  答

  ①在選擇貸款機構(gòu)時，要做到貨比三家，其實現(xiàn)在很多機構(gòu)都是能夠受理房產(chǎn)抵押貸款的，但是不同的機構(gòu)對于貸款的要求是有一些差別的，所以在選擇機構(gòu)時要多對比對比。②雖然有了房產(chǎn)證，在辦理抵押貸款的時候要更加容易一些，但是房子必須得符合相關(guān)規(guī)定才行，比如說房子的年齡一般不能超過20年，房子必須要有房產(chǎn)證和國有土地證，房子的產(chǎn)權(quán)不可以有糾紛，且房子需要能夠正常上市交易。③根據(jù)規(guī)定，如果借款人自己名下沒有房子，也可以使用他人名下的房產(chǎn)來進行抵押貸款，但是必須要取得房屋所有人的同意才行，同時要有承諾書，否則的話抵押是不生效的。④在辦理貸款時，如果比較困難，可以尋找擔(dān)保公司。一旦有擔(dān)保公司的介入，那么貸款的申請會變得更加輕松一些。

• 問 個人住房如何抵押貸款
  答

  住房抵押銀行貸款1、前期準(zhǔn)備房產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保所需材料 ：（1）個人身份證件、戶口本、居住地址證明、婚姻狀況證明；（2）個人收入證明或資產(chǎn)狀況證明；（3）抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證明；（4）若申請人以他人房產(chǎn)作抵押，還需提供房產(chǎn)權(quán)屬人（含共有人）身份 證、婚姻狀況證明、同意抵押的書面證明等；（5）若指定銀行，還需要滿足該銀行要求的其它證件。2、住房抵押貸款擔(dān)保具體流程：（1） 客戶名下的房產(chǎn)首先是可以辦理房產(chǎn)抵押登記的大產(chǎn)權(quán)房屋；（2） 找到 鉆誠擔(dān)保 抵押貸款擔(dān)保經(jīng)辦部門辦理抵押貸款申請；（3） 鉆誠為客戶選出**優(yōu)銀行和**優(yōu)房產(chǎn)評估機構(gòu)對客戶提供有自有房產(chǎn)進行評估，并提交房產(chǎn)評估報告。（4） 鉆誠手續(xù)部門協(xié)助客戶辦理房產(chǎn)保險手續(xù)及相應(yīng)的貸款審批手續(xù)，貸款額度**高可達評估價值的80%。（5） 手續(xù)部門協(xié)助客戶持房產(chǎn)證、借款合同到房產(chǎn)所在區(qū)縣房地局辦理抵押登記手續(xù)。（6） 抵押登記辦妥后，銀行方可發(fā)放貸款。

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• 問 什么是個人住房組合貸款？個人住房組合貸款條件是什么？
  答

  1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份；　　2、是在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人，申請人上月公積金交存余額大于零。更多問題請上合肥房地產(chǎn)網(wǎng)hf.loupan.　　3、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，申請人收入除保證月均還款外，至少剩余400元生活費，另外月均還款額不得低于月收入的20%月收入在2000元以下或25%月收入在2000-5000元或30%月收入在5000元以上?！　?、具有合法購買住房的合同或有關(guān)證明文件?！　?、提供當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)認(rèn)可的擔(dān)保方式。通常采用三種方式，一種為房產(chǎn)抵押(抵押登記后發(fā)放貸款)，一種為抵押加保險(壽險)，另一種為抵押加第三方階段性連帶責(zé)任擔(dān)保。

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• 問 什么是個人住房組合貸款
  答

  我們在買房子的時候，都會選擇不同的貸款方式。組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。

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